Фиаско на рынке недвижимости

Фиаско на рынке недвижимости

До сих пор речь шла о неадекватности финансового стимулирования, однако серьезная неудача была и на другом фронте — в системе льготного налогообложения выплат процентов по закладным.

По моему мнению, главной причиной уязвимости экономики перед лицом неизбежного кризиса был высокий уровень долгов населения, а ключом к слабости экономики именно США остается тот факт, что люди, обременные долгами, пытаются расплатиться с ними, снижая расходы, а все остальные не желают тратить больше, чем тратили до этого, чтобы компенсировать такое снижение. Задача финансовой политики как раз и состоит в том, чтобы, увеличив государственные расходы, уберечь экономику от глубокого спада, пока в имеющих долги семьях не восстановится финансовое благополучие.

Эта задача допускает и альтернативный, а если точнее, дополнительный способ такого восстановления: напрямую уменьшить долг. В конце концов, долг не всегда является материальным объектом. Часто это договор, некое письменное обязательство, исполнение которого обеспечивает государство. Так почему бы не переписать договоры?

Только не говорите, что эти договоры священны и не подлежат пересмотру. Процедура банкротства, которая уменьшает долг, если его просто невозможно выплатить, давно является неотъемлемой частью экономической системы. Корпорации регулярно и зачастую добровольно прибегают к главе 11 кодекса США о банкротстве, получая возможность остаться в бизнесе, но пересмотреть некоторые свои обязательства — уменьшить их. (После появления этой главы компания «American Airlines» добровольно обанкротилась, чтобы выйти из затратных договоров с профсоюзами.) Частное лицо также может объявить себя банкротом, и тогда ему по соглашению списывают часть долгов.

Как бы то ни было, к закладным на дома всегда относились иначе, чем, скажем, к долгу по кредитной карте. Считалось, что семья, которая не в состоянии выплачивать ипотеку, должна лишиться дома. В одних штатах этим все и заканчивается, а в других кредитор может подать в суд на заемщика, если дом стоит меньше, чем обозначено в закладной на него. В любом случае домовладельцы, не выплачивающие ипотеку, лишаются права на дом. Возможно, для хороших времен это хорошая система, отчасти из-за того, что люди, которые не могут регулярно платить по закладной, обычно продают дом, не дожидаясь перехода права собственности к кредитору, однако нынешние времена нельзя назвать хорошими.

Как правило, в этом свободном плавании лишь немногие домовладельцы оказываются, что называется, ниже ватерлинии, то есть имеют долгов больше, чем стоит их дом. В результате огромного мыльного пузыря на рынке недвижимости, который должен был лопнуть и лопнул, число домовладельцев, попавших в такую ситуацию, превысило 10 миллионов — им принадлежало больше 20 % всех закладных, причем продолжающийся экономический кризис значительно уменьшил доходы многих семей. Таким образом, появилось немало людей, не способных ни выплачивать ипотеку, ни выкупить закладную, продав дом, — лекарство, которое может помочь при эпидемии изъятий заложенной недвижимости.

Изъятие собственности в пользу кредитора — это ужасный итог для всех. Домовладелец, естественно, лишается дома, однако кредитор редко получает выгоду, во-первых, из-за дороговизны самой процедуры, а во-вторых, потому что банки пытаются продать перешедшие в их собственность дома, притом что рынок продаж очень плох. Вероятно, обеим сторонам было бы выгодно заключить соглашение, которое предлагало бы испытывающим трудности заемщикам некоторое послабление, а кредиторов избавляло бы от затрат на изъятие заложенной недвижимости. Выгоду получали бы и другие контрагенты: пустующие, выставленные на продажу дома не улучшают имидж территорий, что наносит вред репутации штатов, а что касается страны в целом, ослабление долгового бремени благотворно повлияло бы на макроэкономическую ситуацию.

Таким образом, казалось бы, все свидетельствовало о необходимости принятия программы ослабления долговой нагрузки, и в 2009 году администрация президента Обамы действительно объявила об этом. Все усилия пошли прахом: лишь немногим заемщикам это принесло пользу, а большинство еще глубже увязло в долгах из-за правил и процедур, достойных пера Кафки.

В чем ошибка? Детальный анализ довольно сложен, а кроме того, скучен, но суть в том, что администрация Обамы никогда не рассчитывала на то, что эта программа окажется действенной, и чиновники до последнего мгновения верили, что все будет хорошо, если им удастся стабилизировать работу банков. Более того, они очень боялись, что консерваторы будут критиковать их программу как подарок тем, кто этого не заслуживает, в результате чего выгоду от ее реализации получат безответственные люди. Разработчики программы до такой степени пытались избавить своих оппонентов от восприятия ее именно как такого подарка, что реализация стала практически невозможной.

Таким образом, это была еще одна сфера жизни, в которой политики показали себя полностью несостоятельными.