2.2.5. Инвестиционная собственность

2.2.5. Инвестиционная собственность

Инвестиционная собственность – это приобретение средств производства (например, машин и оборудования) для предприятия, для производства товаров для потребления в будущем. Это приобретение называется капитальными вложениями, вложениями в средства производства (capital investment). Тут существует прямая зависимость: чем выше уровень капитальных вложений в хозяйство, тем быстрее оно развивается.

Кроме того, инвестиции подразумевают приобретение активов, к примеру, ценных бумаг, произведений искусства, депозитов в банках или строительных обществах и т. п., для получения финансовой отдачи в виде прибыли. Этот вид финансовых инвестиций (financial investment) представляет средство сбережения. Уровень финансовых инвестиций в хозяйство зависит от многих факторов. Таких, например, как процентная ставка, степень возможной прибыльности инвестиций, общая стабильность делового климата.

Частные инвестиции, как правило, сосредоточены на получении прибыли; государственные могут осуществляться также и с целью регулирования экономики. Государственные инвестиции финансируются за счет налогов, прибылей государственных предприятий, путем выпуска внутренних и внешних займов. Источником финансирования частных вложений служат средства компаний (нераспределенная прибыль), привлеченные извне средства, полученные от продажи акций, облигаций, других ценных бумаг.

Различают реальные инвестиции (которые вложены в определенную отрасль экономики и результатом которых является приращение реального капитала (здания, оборудование, товарно-материальные запасы и т. п.); и финансовые – то есть вложения капитала в акции, облигации и иные ценные бумаги. При этом никакого прироста реального капитала не происходит. Суть в другом – в покупке титула собственности (то же происходит при покупке земли, любой другой недвижимости). Во всех сделках подобного рода налицо трансфертные операции.

Основной составляющей инвестиций является такой показатель как капитальные вложения. Капитальные вложения в свою очередь состоят из затрат на:

• новое строительство;

• реконструкцию;

• расширение и техническое перевооружение промышленных, сельскохозяйственных, транспортных, торговых и других предприятий;

• жилищное и культурно-бытовое строительство.

Основание нового производственного предприятия, мастерской, офиса и т. д., как правило, начинается с инвестиций с нуля, и предпринимаются начинающим (новым) бизнесом, а также существующими компаниями как средство расширения их деятельности. Организация нового производства предпочтительнее, чем наследование существующих заводов через поглощения и слияния, потому что это дает компании большую гибкость в выборе надлежащего места. Это позволяет построить завод, наиболее подходящий для производства именно этой продукции, и разместить в нем наиболее современное оборудование для использования в новом процессе производства новой технологии и методов организации труда. Это помогает избежать многих проблем, связанных с рационализацией и реорганизацией существующих заводов и уничтожением ограничивающей труд практики.

Целями осуществления инвестиционной деятельности может выступать как непосредственное получение прибыли, так и сам объект капитального строительства. В связи с чем зачастую целесообразнее использовать термин инвестиционно-строительная деятельность.

После строительства объекта и исполнения инвестиционного проекта в учете заказчика может быть получен определенный финансовый результат, который представляет из себя разницу между суммой вложенных инвестиционных средств и капитальными затратами на строительство. В этих случаях в договоре на инвестирование средств должен быть предусмотрен порядок перераспределения таких денежных средств. К примеру, сумма экономии может быть возвращена инвестору либо остаться в распоряжении заказчика. В последнем случае сумма экономии подлежит налогообложения в общем порядке.

То, каким образом в строительство будут привлечены и использованы инвестиционные средства, зависит, прежде всего, от того, как организован в компании инвестиционно-строительный процесс. Как указано в ст. 9 Закона № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и привлеченных средств. Государственные капитальные вложения, средства бюджетов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления также могут быть привлечены в качестве инвестиций в строительство.

Государственные капитальные вложения выступают источником финансирования в рамках ассигнований, предусматриваемых в государственном бюджете на очередной год.

Собственные средства инвесторов являются свободными денежными средств и могут быть сформированы за счет:

• предпринимательской деятельности;

• величины амортизации основных средств;

• средств уставного капитала;

• средств, перечисляемых учредителем, если его вклад в уставный капитал организации-инвестора составляет более 50 %;

• средств страхового возмещения.

Таким образом, собственные средства инвесторов это по большей части результат от их основной деятельности. Данные источники финансового обеспечения деятельности предприятия либо каких-то проектов вносятся обезличенно в состав средств нераспределенной прибыли. Операции по финансированию капитальных вложений не учитываются в составе отчетности организаций-инвесторов, т. к. это не предусмотрено требованиями, нормативных документов бухгалтерского учета. Эти средства могут быть отражены в аналитическом учете использования средств нераспределенной прибыли. При этом они делятся на средства, использованные и не использованные в качестве финансового обеспечения.

Как уже было указано, собственным источником финансирования капитальных вложений могут стать и амортизационные отчисления, которые будут применяться также без отражения на счетах бухгалтерского учета.

Амортизационные отчисления формируются в целях расширенного воспроизводства, а также для формирования накоплений на обновление основных средств. При этом целесообразно ежегодно прибавлять к ним некоторую долю прибыли, т. к желательно, чтобы сумма инвестиций на восстановление основных средств предприятия была больше общей суммы первоначальных затрат, в ином случае обновить основные средства будет проблематично.

На инвестированные в основные средства деньги прогнозируется получить некий прирост капитала, представляющий собой выраженный в процентах годовой доход. Минимальная величина прироста капитала – это такая норма процента, при которой окупается его первоначальная величина. Возврат основного капитала произойдет только при условии дополнительных к амортизации реинвестициях, определение их величины происходит на основе временной оценки.

Оценка эффективности инвестиционных проектов происходит не только до начала их реализации, но и еще до утверждения их в качестве направления вложения средств. На указанном этапе на выбор ставки дисконта влияют различные факторы, среди которых можно выделить следующие:

• инфляция;

• уровень доходности;

• ставка процента;

• ставка рефинансирования;

• доходность на инвестиции портфеля;

• рентабельность активов (ROA) или собственного капитала (ROE);

• риски.

При анализе всех имеющихся методик оценки эффективности инвестиционных проектов не представляется совсем ясным, как такие различные по экономическому смыслу показатели как инфляция, риски, доходность на инвестиции портфеля, можно рассмотреть в одном показателе r – ставка дисконта. Его смысл кажется неопределенным, а отдельное влияние параметров, составляющих его, в модели не отражено. Однако, даже если такой подход и был бы принят, необходима была бы особая процедура для определения ставки дисконта.

Не имея цели подробно описать все подходы риск-менеджмента, превратившегося в последнее время в отдельную дисциплину, укажем некоторые малоизвестные инструменты, которые могут способствовать более адекватному определению рисков, присущих инвестиционному проекту. Как было сказано ранее, наиболее адекватным определением денежного потока была бы мнемоническая формула:

«Денежный поток = деньги получаемые <= чистой прибыли + деньги вероятные <= чистой прибыли х вероятность их получения».

В целях установления порядка учета инвестиций в недвижимость и порядок их раскрытия действует МСФО 40 «Инвестиции в недвижимость (IAS 40. Investment property)». Указанный документ применяется для признания, учета и раскрытия информации об инвестициях в недвижимость, в т. ч. для учета вложений арендатора в недвижимость, арендованную на условиях финансовой аренды (в соответствии с МСФО 17).

Стандартом были закреплены следующие основные определения:

Инвестиции в недвижимость (investment property) – недвижимость (земля, здание, часть здания), находящаяся в распоряжении владельца (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения дохода в виде арендных платежей или дохода на прирост капитала, и не предназначенную для производства, управленческих целей или продажи в ходе обычной деятельности.

Денежные потоки от инвестиций в недвижимость, как правило, не связаны с потоками по основной деятельности и это отличает инвестиции в недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем. Недвижимость, назначение которой не определено, рассматривается как инвестиции в недвижимость.

Недвижимость, занимаемая владельцем (owner-occupied property) – находящаяся в распоряжении владельца (собственника или арендатора по договору финансовой аренды), предназначенная для производства, управленческих целей или продажи в ходе обычной деятельности.

Как определено стандартом компания самостоятельно разрабатывает обоснованные критерии признания инвестиций в недвижимость, основываясь на обозначенных определениях.

Так, незавершенное строительство здания, предназначенного для сдачи в аренду, в учете застройщика является объектом основных средств по МСФО 16. При вводе в строй оно признается инвестициями в недвижимость по МСФО 40.

На практике нередко получение с одного объекта, как арендного дохода, так и платы за услуги, тогда форма признания этого актива зависит от основного вида доходов и рисков потерь этого дохода.

Недвижимость, частично занимаемая владельцем, а частично – сдаваемая в аренду, рассматривается как инвестиции в недвижимость только тогда, когда доля здания, занимаемая владельцем несущественна. При равных или сопоставимых долях, приходящихся на владельца и арендаторах, основным назначением здания считается именно обслуживание владельца, поэтому инвестициями в недвижимость не признается.

Признание инвестиций в недвижимость происходит тогда, и только тогда, когда

• существует вероятность поступления выгод от инвестиций, и

• стоимость инвестиций может быть надежно оценена.

Первоначальная оценка производится по фактическим затратам на приобретение, не включая затраты на ввод в эксплуатацию, убытки до выхода на проектные показатели (до полной сдачи объекта в аренду), сверхнормативные затраты. Последующие затраты капитализируются лишь тогда, когда они увеличивают будущие экономические выгоды сверх первоначальных нормативных показателей.

В дальнейшем оценка инвестиций в недвижимость производится одним из двух методов, применяемым ко всем объектам компании (группы):

• по справедливой стоимости;

• по фактическим затратам на приобретение с учетом амортизации и убытков от обесценения.

Справедливая стоимость инвестиций должна оцениваться независимо от выбранного метода; при выборе метода оценки по фактическим затратам – справедливая стоимость должна раскрываться в пояснительной записке. Стандарт не настаивает на обязательном привлечении профессионального оценщика.

Оценка по справедливой стоимости, будучи выбрана, применяется ко всем инвестициям в недвижимость, кроме объектов, для которых в момент приобретения (ввода в эксплуатацию) невозможно оценить справедливую стоимости. Такие объекты учитываются в порядке, установленном МСФО 16, при этом компания обязана применять этот порядок в течение всей жизни актива, даже когда стоимость можно будет надежно определить.

Порядок оценки конкретного актива выбирается при его первом признании и не может быть изменен. Аналогично, если актив изначально учитывался по справедливой стоимости, а в последующем ее определение становится невозможным – компания продолжает применять метод по справедливой стоимости.

Прибыль (убыток) от изменений справедливой стоимости относится непосредственно на чистую прибыль (убыток) того периода, в котором отражены эти изменения. Указанный порядок учета принципиально отличается от альтернативного порядка учета основных средств по переоцененной стоимости: по МСФО 16, такие разницы относятся вначале на балансовый счет переоценки имущества в составе чистого капитала, минуя отчет о прибылях и убытках.

Учет по справедливой стоимости практически неизбежно ведет к налоговым разницам, требующим учета отложенных налоговых активов и обязательств по МСФО 12 «Налог на прибыль».

Справедливая цена обычно приравнивается к рыночной цене на отчетную дату, не учитывая затраты на продажу (выбытие) актива. Рыночная цена, определенная принципом «по наибольшей цене, в разумные сроки», не должна учитывать состояние конкретного владельца, которое могло бы снизить цену сделки (например, из-за срочной потребности в наличных или из-за юридических и налоговых ограничений, наложенных на владельца). Напротив, она рассчитывается для «идеального продавца», который заинтересован в максимальной цене, а не в кратчайших сроках сделки.

При отсутствии активного рынка цена определяется расчетом, например, по аналогичным сделкам, или по дисконтированным денежным потокам. Если при первичном признании актива расчет показывает излишне широкие рамки оценочных значений (например, в силу неопределенности ставок дисконтирования), то следует признать невозможность оценки справедливой стоимости и признать актив основным порядком оценки основных средств по МСФО 16.

Здания, как правило, включают инженерное оборудование (лифты, кондиционеры и т. п.) с различными сроками службы. При учете здания как основного средства рекомендуется учет такого оборудования отдельно от собственно здания. Но если здание признается инвестициями в недвижимость, напротив, предписывается совместный учет конструкции здания и его начинки (оборудования, мебели) как единого актива.

Пример.

Здание построено на земле, арендованной на 50 лет (до конца аренды осталось 45 лет). Аренда не признается финансовой, так как городские власти никак не оговаривают возможность (тем более – гарантии) перехода земли в собственность.

Здание следует учитывать отдельно от земли (здание – как инвестиции в недвижимость, земля – как предоплата за операционную аренду). Однако рыночная оценка дается, как правило, единому комплексу здания и земли. В этом случае справедливая стоимость здания равна справедливой стоимости комплекса за вычетом текущей балансовой стоимости предоплаты за аренду.

Пример.

Это же здание расположено на участке, пользующимся повышенным спекулятивным спросом. Доходы от сноса здания и строительства на его месте высотного новостроя – намного выше ожидаемых доходов от существующей постройки.

Справедливая стоимость в данном случае определяется по максимуму для данного рынка – т. е. с учетом сноса и постройки более доходного здания. Очевидно, что она будет намного дороже восстановительной цены существующей постройки. Хотя спекулятивная составляющая справедливой стоимости порождена землей, а не здания, – она полностью ложится на стоимость здания, так как стоимость предоплаты за операционную аренду (земли) нельзя переоценивать.

Активы группы, используемые совместно, могут создавать синергетический эффект, увеличивая доходы по сравнению с суммой доходов от отдельных активов. Например, доход от сети магазинов выше, чем доход от такого же числа несвязанных магазинов. Однако в соответствии со стандартом однозначно запрещено включение в справедливую стоимость результаты такой синергии (дополнительные выгоды от комплексного использования активов), если они расположены на различных территориях. Они оцениваются порознь без учета сетевых выгод. Активы, расположенные на одной территории (даже если они эксплуатируются независимо друг от друга), можно оценивать в комплексе.

Перевод актива в категорию «инвестиций в недвижимость» и исключение из нее производятся исключительно при изменении назначения объекта, в частности:

• при занятии владельцем актива, ранее учтенного как инвестиция в недвижимость;

• при выезде владельца из ранее занимаемого здания;

• при начале реконструкции в целях продажи (перевод в запасы). Если актив выставляется на продажу без реконструкции, он продолжает учитываться как инвестиции в недвижимость до момента реализации;

• при завершении строительства или реконструкции.

Как правило, для компаний приобретение инвестиции в недвижимость является крупной сделкой, сопровождающейся качественным юридическим и налоговым оформлением. Каждое приобретение рассматривается раздельно. Казалось бы, в ходе преддоговорной экспертизы возможно разрешить все возможные бухгалтерские запросы. Однако далеко не всегда результатов такой экспертизы достаточно с точки зрения аудитора.

Компании, взявшейся за инвестиции в недвижимость, даже если речь идет о единственном объекте, необходим письменный регламент (критерии) признания актива в качестве инвестиций в недвижимость (как первичного признания, так и условий выбытия и перевода в другие категории). В частности, при строительстве (реконструкции) объекта инвестиций в недвижимость необходимо регламентирование сроков и процедуры учета ввода объекта в эксплуатацию, а также порядка отражения затрат, возникающих после ввода.

Независимо от выбора порядка оценки активов, необходим регламент ежегодной оценки справедливой стоимости активов, в частности, оговаривающий периодичность привлечения внешних оценщиков и календарные сроки их работы (результаты оценки должны представляться до начала составления годовой отчетности). Бухгалтеру следует быть готовым к тому, что результаты оценки могут существенно колебаться, а прибыли и убытки от таких колебаний неизбежно становятся предметом политических разногласий в руководстве компании – и, как минимум, задерживают составление отчетов.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.