Грабительская вакханалия

Грабительская вакханалия

Одна из потребительских организаций США задокументировала некоторые самые распространенные хищные практики кредитования бума недвижимости:

"В Соединенных Штатах в течение первого десятилетия 21 века существует множество заведений, предлагающих такие займы. Некоторые старые (Household Finance и его сестра Beneficial, например), другие новомодные, такие как CitiFinancial. Обе предлагают кредит по ставкам более тридцати процентов. Бизнес бурно развивается: по словам Уолл-Стрит, он растет слишком хорошо, чтобы его упустить. Citibank платит пять процентов по вкладам, которые собирает. Его аффилиированные кредитные акулы требуют в четыре раза больше, даже если кредит обеспечен заемщиком собственным домом. Это предложение беспроигрышное. Даже если экономика идет вниз, они могут принимать и перепродавать закладные. Это глобальный бизнес: Гонконгская и Шанхайская банковская корпорация, теперь HSBC, хочет экспортировать его в восемьдесят с лишним стран, в которых она имеет сеть своих представительств. Институциональные инвесторы любят бизнес-модели, и инвестиционные банки секьюритизируют кредиты. Мы определим эти причудливые термины в процессе. Корень же, однако, - это исходный материал, на котором зиждется вся эта пирамида, одиночный потребитель того, что называется пунктом продажи… пункты и сборы добавляются к деньгам, которые даются в кредит. CitiFinancial и Household Finance, оба предполагают, что страхование необходимо. Оно имеет ряд разновидностей — страхование жизни, недееспособности, безработицы и имущества, - и почти во всех случаях включено в сумму займа, проценты начисляются еще и на это. Это называется "единовременный страховой взнос" - вместо выплат взносов каждый месяц для покрытия собственно долга, вы сразу оплачиваете деньгами, данными вам под проценты. Если вы выбираете рефинансирование, то вы не сможете получить эти деньги назад. Эти деньги выброшены на ветер, но в момент продажи это часто проходит незамеченным.

Возьмем, например, покупку мебели. Например, спальня, и установим ее стоимость в две тысячи долларов. ЭтикеткапредлагаетEasy Credit, иногда написаны буквы EZ. Покупатель мебели не может сразу выплатить такую сумму. Для этого он обращается к CitiFinancial, в HFC или, возможно, Wells Fargo. Несмотря на то, что Федеральная резервная система ссужает деньги банкам на пять процентов ниже, эти банковские филиалы требуют двадцать или тридцать или сорок процентов. Вам всучат также страховку по вашей мебели: чтобы защитить вас, они говорят, чтобы ее не отобрали в случае смерти или потери работы. Перед тем как расплатиться по этой задолженности, живой вы или мертвый, вы заплатите больше, чем стоимость роскошного автомобиля или склепа со швейцаром.

На полпути вы получите заманчивое предложение: если вы объявите свой дом в качестве залога, ваша ставка может быть снижена, и срок может быть продлен. Двадцатилетняя ипотека, фиксированная или плавающая. Ставка будетвысокой, а правилане объявлены. Например, если вы вернете кредит слишком быстро, с вас будет взиматься штрафная пеня за это. Или вы будете платить медленно, а вас затем попросят заплатить больше, в том, что что они называют последняя выплата по займу. Если вы не сможете, это нормально: они знали, что вы не сможете. Целью является рефинансирование займа и нагрузка вас еще большим количеством поборов.

В прошлых веках это называлось долговая кабала. Сегодняэтосудьбатакназываемого сабпрайм-холопа. Целых двадцатьпроцентовамериканскихсемейописываютсякак сабпрайм-заемщики. Но лишь половина людей, которые получают сабпрайм-кредиты, способны заплатить обычные ставки в соответствии с распоряжениями Fannie Mae и Beltway. Тут действует закон джунглей: единственное правило - Покупатель Остерегайся. Но это помогает лишь некоторым.

Почему же переплачивается так много? В тех районах страны с низким уровнем доходов, которые иногда называются гетто или более поэтическим эвфемизмом — «внутренний город», наблюдается отсутствие банковских филиалов. В конце 20 века многие финансовые учреждения оставили неблагополучные кварталы в беде. Они отказались ссужать деньги, они отказались выписывать страховые полисы.

В 1980-х гг. автор этих строк брал интервью у одного видного банкира с Уолл-Стрит в то время, когда он восстанавливался после своего рода перенапряжения. Я спросил о его банковском бизнесе в Кали, Колумбия, во времена расцвета кокаинового картеля там. Не называя ни имен, ни источников, он сказал, что "банки в буквальном смысле пойдут на убийство, чтобы заполучить часть этого бизнеса, настолько он прибыльный". Очевидно они перешли к сабпрайм-кредитованию (кредитованию ненадежных заемщиков — прим.перев.) с аналогичными мыслями в голове, и прибыли здесь столь же огромны, как и при отмывании барышей наркобизнеса.

Алан Гринспен открыто поддержал расширение банковского кредитования беднейших жителей гетто. Эдвард М. Грамлич, управляющий Федерального резерва, который умер в сентябре 2007 года, почти семь лет назад предупредил о том, что стремительно растет новое поколение кредиторов, заманивающих многих людей в рискованные ипотеки, которые те не могут себе позволить. Когда Грамлич в частном порядке призвал экспертов ФРС расследовать деятельность ипотечных кредиторов, связанных с национальными банками, он получил отпор от Алана Гринспэна. Гринспен управлял ФРС почти как абсолютный монарх.

Выявляя то, что является, конечно, лишь верхушкой очень обширного айсберга мошенничества, ФБР недавно объявило о расследовании в 14 компаниях случаев возможного мошенничества, инсайдерской торговли или других нарушениях, связанных с ипотечным кредитованием, предоставленным рискованным заемщикам. ФБР объявило о том, что расследованию подвергаются компании по всей индустрии финансовых услуг, от ипотечных кредиторов до инвестиционных банков, которые пакуют ипотечные кредиты в ценные бумаги, продаваемые инвесторам.

В то же время органы власти в Нью-Йорке и Коннектикуте вели расследование, скрывали ли банки Уолл-Стрит важную информацию о наиболее высоко рискованных займах, сгруппированных в ценные бумаги, продаваемые инвесторам. Генеральный прокурор Коннектикута Ричард Блюменталь сказал, что он и генеральный прокурор Нью-Йорка Эндрю Куомо изучали, раскрывали ли банки надлежащим образом высокий риск дефолта по так называемым "исключительным" займам (которые считаются даже более рискованными, чем низкокачественные займы) при продаже этих ценных бумаг инвесторам. В ноябре прошлого года Куомо прислал судебные повестки финансируемым правительством ипотечным компаниям Fannie Mae и Freddie Mac, чтобы расследовать, как он утверждал, конфликт интересов в области ипотечного кредитования. Он заявил, что он хотел бы узнать о закладных на миллиарды долларов, которые они купили у банков, в том числе у крупнейшего ссудо-сберегательного банка США Washington Mutual Inc., и каким образом они были оценены.

ФБР говорит, что изучает практику сабпрайм-кредиторов, а также возможное мошенничество в учетных книгах, совершаемых финансовыми компаниями, которые проводят эти займы по своим балансам или секьюритизируют их и продают другим инвесторам. Morgan Stanley, Goldman Sachs Group Inc. и Bear Stearns Cos., все признали в регулятивных учетных документах, что они откликались на запросы из различных точно не установленных регулирующих и правительственных учреждений о предоставлении информации.

Один бывший брокер недвижимости с северо-западной части тихоокеанского побережья, который вышел из бизнеса из-за неприятия давления и впаривания ипотеки неквалифицированным заемщикам, рассказал автору этих строк о некоторых из наиболее типичных практик хищных брокеров на своей памяти:

Текущее сабпрайм-фиаско - сущий кошмар, но и качественные обеспеченные закладными активы содержат потенциал для ошеломляющей катастрофы. Первая "икота" (второе значение — внезапное изменение конъюнктуры — прим.перев.) случилась в июле-августе 2007 года - это было сабпрайм-фиаско, но в ноябре 2007 года раздался следующий. В ноябре 2007 г. качественные пулы закладных были скорректированы в сторону повышения.

Это означает, что в "юбилей предоставления кредита" плавающая процентная ставка будет отрегулирована в сторону повышения. Это происходит потому, что обеспеченная закладными ценная бумага была "куплена" при ставке-приманке, как правило, в один или полтора процента. Выплаты, производимые по такой ставке, хотя и очень привлекательны, не приводят к снижению основного долга и даже порождают некоторые недовыплаченные проценты, которые плюсуются к самой ссуде. Заемщикам позволено платить проценты по ставке-приманке весь первый год, даже несмотря на то, что ставка оправдывает только первый месяц.

Обеспокоенность в связи с этой "отрицательной амортизацией", при которой задолженность по кредиту становится больше, чем рыночная стоимость этого имущества, была снята ссылкой на рост стоимости недвижимости в связи с созданным банками пузырем, о котором говорилось, что он является нормальным явлением, и можно исходить из того, что он продолжится. Все это продвигалось со стороны кредиторов, которые направляли армии рекламщиков, то есть продавцов, к ипотечным брокерам, чтобы объяснять, как это будет работать.

Плавающие процентные ставки по кредитам с залогом дома были суммой банковской прибыли - маржи - и некоторых объективных показателей стоимости заемных средств в банке, известных как индекс. Использовались индексы, сгенерированные различными видами экономической деятельности, - что банки по всей стране платят за 90-дневные CD, или что банки на Лондонской межбанковской бирже (LIBOR) платят за доллары. Добавление маржи к индексу производит истинную процентную ставку по кредиту — ставку, по которой после 30 лет платежей кредит будет полностью выплачен ( "амортизирован"). Это называется "полностью индексированная ставка".

Я собираюсь выбрать произвольно 6% в качестве "реальной" процентной ставки (3% маржи + 3% индекса). Для кредита на сумму 250000,00 долл.США ежемесячные выплаты в размере 1% составят 804,10 долл., что является платежом "ставки-приманки", исключая налоги и страховку. Это должно корректироваться с учетом изменений в индексе, но маржа остается постоянной на весь срок займа.

Этот заем построен таким образом, что платежные коррективки случаются только один раз в год и ограничены сверху уровнем 7,5% от платежа в предыдущем году. Это может продолжаться по нарастающей в течение пяти лет (или десяти лет в случае одного кредитора), независимо от того, что происходит в реальном мире. Затем, в конце этого пятилетнего периода фиксированная максимальная ставка отменяется и весь процесс настраивается на выплаты в соответствии с "полностью индексированной ставкой"

Если все это время заемщик вносит только минимально необходимые платежи, это может привести к платежному шоку в тысячи. Если стоимость дома упала на двадцать пять процентов, заемщику, на этот раз это кое-кто со звездным кредитом, рекомендуется вернуть его обратно банку, который обесценит его, крайней мере, еще на двадцать пять процентов, и это распространяется на сопутствующую собственность (дома в округе — прим.перев.) .

По словам чикагского банковского инсайдера, в течение первой недели февраля 2008 американские банкиры были поставлены в известность о следующем:

Chase Manhattan Bank (CMB) разослал неограниченное количество объявлений для своих клиентов о кредитных линиях ( Lines of Credit или "LOC"). Условия этих LOC, которые были популярны в прошлом, сейчас подвергаются изменениям, и стоимость обеспечивающей их собственности в одностороннем порядке корректируется в сторону уменьшения, иногда до 50 процентов. Это означает, что, чтобы выкупить залог, домовладельцы вынуждены делать такие платежи по кредиту, которые, видимо, стоят половину основной суммы кредита, и еще выплачивать проценты сверху. Единственное разумная вещь, которую нужно сделать во многих этих случаях, - податься в бега, что приводит к крупным потерям капитала, снижению стоимости всей окружающей собственности и добавке еще одного кома в лавину неплатежей.

Это особенно усугубляется в случаях "Гибкого Финансирования" LOC - когда кредит рассчитывался по 90-100 процентам от стоимости имущества в момент, предшествующий взрыву пузыря…

Chase Manhattan Bank автоматически закрыл кредитные линии, в которых был "открытый" кредит (это означает, что заемщик оставляет некоторые деньги в LOC на будущее) на сумму кредита свыше 80% к стоимости собственности. Это было сделано в массовом порядке без каких-либо уведомлений "собственников".

Ограничения на отношение основной суммы кредита к оценочной означает, что сумма денег, которую кредитор готов ссудить, не может превышать установленных процентов от стоимости имущества. В общей практике надо нанимать оценщика для оценки стоимости имущества. Оценка формируется с помощью сопоставимых продаж другой собственности в этом районе, которые, за редким исключением, должны быть не более чем в одной миле от предмета собственности. Это была лишь верхушка золотой лихорадки ипотечного мошенничества, которая предшествовала нынешнему разворачивающемуся цунами.