11.2. Регистрация собственности. Расходы

11.2. Регистрация собственности. Расходы

Процедура приобретения недвижимости в Германии регулируется Гражданским кодексом ФРГ (Burgerliches Gesetzbuch, BGB), Законом о собственности на квартиры (Wohnungseigentumgesetz, WEG). Процедура покупки недвижимости состоит из следующих этапов:

• подписание договора купли-продажи у нотариуса;

• оплата по договору;

• получение необходимых согласований от местных органов власти;

• внесение имени нового владельца в земельную книгу. Определение недвижимости дано § 90 BGB, где недвижимость определяется как недвижимое имущество – земельные участки. Поэтому в Германии покупается земельный участок (объект продажи) и находящиеся на нем постройки.

Согласно § 311 BGB (Гражданского кодекса) является обязательной нотариальная заверка договоров купли-продажи недвижимости. Первоочередное право выбора нотариуса имеет покупатель. Нотариус в Германии не только формально оформляет сделку, но и:

• объясняет продавцу и покупателю все возможные риски, связанные с заключением сделки; составляет договор с учетом всех юридических норм Германии;

• рассылает необходимые запросы и сообщения в ведомства и организации (заявление на регистрацию покупки земельного участка в соответствующий участковый суд (Amtsgericht), в отдел регистрации собственности на объекты недвижимости (Grundbuchamt) для занесения собственности в земельную книгу (Grundbuch)). Покупка считается завершенной после занесения имени владельца земельного участка в земельную книгу.

Доказательством свершившейся сделки покупки-продажи считается нотариально заверенный договор. При заключении договора нотариус обязан в присутствии сторон вслух зачитать текст договора. Если договор заключается с иностранцами, которые недостаточно владеют немецким языком (или не владеют им совсем), обязательно присутствие переводчика. Предоставление письменного перевода возможно (по требованию сторон), но не обязательно.

Для покупки объекта недвижимости, расположенного на территории Германии, иностранцами необходимо, чтобы покупатель (доверенное лицо) легально находился на территории страны и имел при себе:

• загранпаспорт (обязательно) для удостоверения своей личности;

• доказательства платежеспособности:

? для юридических лиц – справка, подтверждающая имущественное положение, заверенный перевод регистрационных документов по закону соответствующей страны.

Справкой об имущественном положении могут служить: банковские документы, подтверждающие наличие нужных денежных сумм на счету; гарантии кредитных учреждений; доказательства постоянных денежных доходов.

Купленный земельный участок переходит в собственность нового владельца только после соответствующей записи в земельной книге. Планы строений, расположенных на земельном участке, можно получить в строительном архиве (Bauarchiv), предъявив документы о собственности. При покупке-продаже недвижимости, даже при наличии строений на земельном участке, предъявление планов строений необязательно.