4. Недвижимость за рубежом (инвестиции в чужие земли)

4. Недвижимость за рубежом (инвестиции в чужие земли)

«За последние десять лет рост стоимости жилья в Европе составил, по разным оценкам, 100–300 %. В ближайшее время не исключено резкое падение цен на жилые метры в восьми основных европейских странах – из-за перегрева рынка», – к такому выводу пришли аналитики Deutsche Bank еще в конце 2006 года. А в 2007 году прогноз начал сбываться. Сначала ипотечный кризис и падение стоимости недвижимости в США, потом – снижение цен на квартиры и дома в Великобритании, Ирландии, Испании, Франции и других странах ЕС.

В 2008 году падение продолжилось практически повсеместно. Согласно индексу S amp;P Case-Shiller Home Price, недвижимость в 10 крупнейших городах США в третьем квартале 2008 года подешевела на 18,6 %, а жилье в 20 первых мегаполисах страны потеряло 17,4 % своей стоимости. Причинами спада являются растущая безработица, банкротства и общее ухудшение экономической ситуации. Если сравнивать с докризисным 2006 годом, недвижимость в США потеряла в цене 23,4 %: жилье в Лас-Вегасе подешевело на 31,3 %; Сан-Франциско сдал позиции на 29.5 %; 28,4 % падением отметился Майями; Лос-Анджелес – 27.6 %; Нью-Йорк – 7,3 %; Кливленд – 6,4 %. В некоторых районах, например во Флориде и Калифорнии, недвижимость потеряла в цене около 35 %.

Не лучше обстоят дела на испанском рынке. Количество непроданных объектов (в настоящее время их насчитывается порядка 1 млн) будет расти из-за снижения покупательской способности граждан. Так считают местные эксперты. По данным испанского Министерства жилищного строительства, в III квартале 2008 года продажи жилья в Испании упали на 36,4 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А число проектов, строительство которых началось в том же периоде, сократилось на 49 %. Ведущий экономист испанского банка BBVA Хосе Луис Эскрива уверен, что жилая недвижимость Испании к 2011 году подешевеет еще на 25 %, чему поспособствуют увеличение процентных ставок по ипотеке и рост безработицы.

Падение стоимости жилья в Великобритании, куда до кризиса активно вкладывались российские инвесторы, к концу 2008 года достигло максимальной отметки. По данным местных риэлторов, за 12 месяцев (с октября 2007-го по октябрь 2008-го) средняя цена на жилую недвижимость в стране упала на 4,9 % и составила 229,7 тыс. фунтов стерлингов. Цены на дома в Лондоне за год снизились на 2 %. По данным агентства Hometrack, в 2009 году объемы продаж жилья в Великобритании обвалятся до рекордно низких показателей – менее 700,000 объектов, а цены «просядут» в среднем на 10 %.

Аналогичная ситуация складывается и в других странах ЕС, в том числе в полюбившихся россиянам Болгарии, Черногории, Хорватии и на Кипре.

Стоит ли утверждать, что распространившаяся за последние годы практика инвестирования в недвижимость перечисленных стран потеряла смысл и заработать или хотя бы сохранить свои сбережения путем покупки дома или квартиры где-нибудь на средиземноморском побережье невозможно?

Финансовый кризис, безусловно, нанес тяжелый удар по инвесторам, привыкшим за последние годы к постоянному росту цен на жилье. Многие аналитики не советуют вкладывать средства в недвижимость за рубежом до окончательной стабилизации ситуации. Однако посмотрим на происходящее с другой точки зрения. В условиях падения рынка можно присмотреть неплохое жилье, которое после окончания кризиса начнет расти в цене. Главное – точно определить «точки роста». По прогнозам экспертов, качественная курортная недвижимость развитых западных стран, таких как США, Испания и Франция, может оказаться привлекательной для осуществления долгосрочных инвестиций. Даже сейчас неплохо выглядят объекты, расположенные в Болгарии, Турции и Греции. Интересную динамику демонстрирует недвижимость стран Южной Америки. Стоит присмотреться к недооцененным рынкам жилья, в частности, Северного Кипра и Израиля.

Есть и вовсе беспроигрышный вариант – вложить свои средства в элитный сегмент. Всегда ценится жилье в столицах. Как правило, здесь сосредоточена деловая жизнь страны, поэтому спрос если и упадет, то в среднесрочной перспективе обязательно восстановится и будет расти. Такая недвижимость меньше всего подвержена колебаниям цен. Правда, «порог входа» на рынок довольно высок – в Лондоне, например, за элитную квартиру в центре придется выложить около 3 млн фунтов, в Швейцарии – 1,5 млн евро. Ниже мы рассмотрим самые привлекательные варианты инвестиций в зарубежную недвижимость.

США

В первую очередь обратим внимание на американский рынок жилья. Именно здесь кризис начал свой путь, и, как утверждают экономисты, отсюда же пойдет обратный отсчет. Сильно упавшее в цене жилье в трех-пятилетней перспективе имеет все шансы вырасти и принести сегодняшним покупателям прибыль. В качестве доказательства расскажу об одном знакомом инвесторе из США. Это не профессиональный игрок на рынке недвижимости. Однако, постоянно живя и работая в США, он заинтересовался инвестициями в недвижимость и со временем преуспел. Сложно было отказаться от возможности поспекулировать квадратными метрами: в 2002–2003 годах в США начался настоящий бум – из-за низкой ставки по кредитам население принялось брать их в массовом порядке и покупать жилье. Многие приобретали дом или квартиру, чтобы через год-два перепродать ее подороже. Американцы были уверены, что недвижимость не может подешеветь. «Я тоже не избежал “ жилищной лихорадки ” . Наиболее интересные предложения были в Аризоне: инвесторы шли сюда, так как цены на дома и квартиры здесь были гораздо ниже, чем в соседней Калифорнии. Я купил квартиру за $200,000 (около $2,000 за метр): примерно $20,000 внес из собственных средств, а остальные взял в банке под фиксированную ставку в 5,5 % годовых на 30 лет. Первоначально хотел сдать купленную квартиру, но через пять месяцев после покупки ее стоимость взлетела до $280,000, и я решил продавать. Даже после уплаты кредита, налогов и комиссионных агентам я получил прибыль в несколько десятков тысяч долларов. Подождав еще немного, я, как многие другие инвесторы, много бы потерял», – рассказывает мой американский знакомый.

Сегодня цены падают, и появляются очень заманчивые варианты с точки зрения инвестиций. Если человек знаком с местным рынком, можно начать присматриваться, выбирать, ждать «дна». Можно проследить за историей продаж дома. «К примеру, я вижу, что очень хороший дом, который в 2003 году был продан за $320,000, а два года назад перепродан за $480,000, сегодня вновь выставляют за $400,000. Если его пустят за $300,000, нужно брать. Подержав актив года три и затем продав, можно хорошо заработать», – советует местный риелтор.

Следует помнить, что рынок недвижимости цикличен. Падение когда-нибудь закончится, и начнется рост. Ставки по кредитам снизятся, спрос пойдет вверх, изменится платежеспособность. Поэтому, вероятно, именно сейчас стоит обратить внимание на падающий рынок. Тем более что можно купить жилье с большим дисконтом: недавно в Майями пентхаус выставлялся по цене даже ниже, чем квартиры в том же доме.

Болгария

Начавшиеся было разговоры о перегреве болгарского рынка жилья оказались преждевременными. То же говорили в конце 2006 года, после присоединения Болгарии к ЕС. Причем подобные заявления делали представители ведущих риелторских фирм. Но цены продолжили расти. За три квартала 2007 года стоимость квадратного метра в среднем увеличилась на 25 %. В Софии на конец 2006 года средняя цена «квадрата» составляла 701 евро, а в конце 2007-го превысила 1,000 евро.

В 2008 году темпы роста цен немного снизились – спрос упал из-за проблем у инвесторов, особенно выходцев из Британии, а строительство сохраняло высокие темпы. Покупатели меньше интересовались лишь самым неперспективным жильем – новостройками в панельных домах, а также некачественными квартирами и домами на вторичном рынке. Сегодня стоимость болгарской недвижимости остается самой низкой в Европе, но нехватка рабочей силы (причина – открытие границ, которое позволило болгарам выезжать на заработки в Европу) может привести к росту заработных плат в отрасли (так было, например, в Прибалтике) и, соответственно, к увеличению цен на жилье.

Обладатели $150,000–200,000 могут приобрести апартаменты в Болгарии, в таких районах, как Солнечный берег и Созополь. Близ Варны стоимость квартир площадью 40–50 м² составляет 70,000 – 80,000 евро. Безусловно, речь идет о жилье в современных комплексах, которые только что сданы в эксплуатацию или еще находятся на стадии строительства. Причем за указанные деньги можно купить квартиру даже в элитной новостройке. Недвижимость не на побережье, в 50 – 200 метрах от моря, еще дешевле: двухкомнатные апартаменты на вторичном рынке обойдутся в 60,000 евро.

Доход от инвестиций в болгарскую недвижимость напрямую зависит от суммы первоначального капитала. При оптовой покупке (например, десятка апартаментов) на этапе строительства можно договориться о скидках до 20 %, плюс рост цен на 10–15 % в год за время строительства. В результате через год после покупки и возведения дома апартаменты в нем можно продать на 25–40 % дороже. Приобретая одну квартиру, такой прибыли ждать не стоит; максимум – 10–15 %. Кроме того, размер дохода зависит от месторасположения жилья. На первой линии у моря объектов остается все меньше, цены на них растут быстрее. Предложений на расстоянии 500 – 1,000 метров от побережья гораздо больше, но динамика – не такая впечатляющая. Все вышесказанное, кстати, относится и к горнолыжным курортам: чем ближе к подъемникам, тем отдача от инвестиций больше.

Рассчитывать на высокую прибыль от сдачи недвижимости в аренду не стоит. Сегодня покупательная способность большинства болгар сильно отстает от роста цен на недвижимость, поэтому максимум, на что можно рассчитывать, – это 6–7 % годовых, если сдавать жилые апартаменты, и 10–13 % – если речь идет об офисной недвижимости. Многие девелоперы при продаже квартиры не только предложат рассрочку по оплате, но и возьмут все управление вашей недвижимостью на себя, подыщут арендаторов (естественно, за процент, правда, небольшой). Ну а после нескольких лет сдачи объекта в аренду, его можно очень выгодно продать. Один нюанс может заставить потенциального инвестора не спешить с покупкой: расходы на оформление покупки жилья в Болгарии – одни из самых высоких в Европе.

Панама и Доминиканская республика

Актуальным направлением для инвестиций на международном рынке недвижимости сегодня многие называют страны Карибского бассейна – Панаму и Доминиканскую республику.

«Панама переживает настоящий строительный бум и является, по нашему мнению, самой горячей точкой для инвестиций в недвижимость. Количество новых проектов жилых, гостиничных и офисных небоскребов превосходит все мыслимые пределы, При этом цены – более чем умеренные», – уверяют местные риэлторы. Новые апартаменты стоят от $100,000 (две-три комнаты площадью 100–120 м²). За $150,000 можно купить трехкомнатную квартиру в центре города. Сделка по приобретению нового жилья оформляется в течение двух недель, а если покупаете на вторичном рынке – около месяца. Расходы на нотариуса составят около $100, плюс пошлина и госсборы. Все вместе – не больше $2,000.

При покупке панамской недвижимости можно рассчитывать на льготы. Сделки на сумму до $100,000 попадают под безналоговый 15-летний период, от $100,000 до $250,000 – 10-летний. После его окончания необходимо будет платить налог на недвижимость (1–2 % от стоимости жилья).

В 2007 году цены в Панаме выросли на 30–40 %. Хороший инвестиционный вариант: купить квартиру (дом), сдавать ее в течение двух-трех лет, а потом продать. В этом случае можно рассчитывать на удвоение первоначальных вложений. Апартаменты около моря можно сдать за $600 в месяц; элитное жилье стоит дороже. Есть и еще одна причина для покупки здесь жилья: владельцы недвижимости автоматически получают панамский паспорт, что дает возможность безвизового въезда в более чем 40 стран, включая страны ЕС.

Ситуация на рынке недвижимости Доминиканской республики аналогична, хотя цены немного ниже. Есть объекты дешевле $60,000. Но с инвестиционной точки зрения в Доминикане выгоднее приобретать дорогие элитные объекты, так как их ликвидность выше, а цена растет быстрее.

«В Панаме можно покупать жилье и в центре города, и на побережье. В этой стране намного выше уровень жизни, более развитая инфраструктура и более лояльные условия для ведения бизнеса, чем в Доминикане. Последняя, скорее, предназначена для отдыха», – считает Владимир Г., уже пять лет занимающийся бизнесом в этом регионе. Кроме того, в Доминикане у владельцев жилья могут возникнуть проблемы, связанные с регистрацией собственности (титула). «Де юре» каждый владелец должен иметь титул собственника и оформить его в госорганах, но «де факто» так происходит не всегда. Многие продают участки без титула, и у нового владельца могут возникнуть проблемы вплоть до потери права собственности на купленное жилье. Поэтому крайне важно заручиться поддержкой опытных юристов еще на этапе выбора объекта недвижимости и оформления сделки. Стоимость таких услуг – 1–2 % от цены жилья.

Северный Кипр

Северная часть Кипра, где обосновалась Турецкая республика Северного Кипра (ТРСК), долгие годы оставалась вне поля зрения инвесторов. Раздел острова произошел в 1974 году, после ввода турецких войск. С 1975 году управление данной территорией перешло к самопровозглашенной ТРСК. В 2004 году Республика Кипр вошла в Евросоюз, а Северный Кипр так и остался непризнанным мировым сообществом. Именно политическая неопределенность статуса этой части Кипра пугает инвесторов.

Многие греки-киприоты по-прежнему рассчитывают вернуть принадлежавшие им до 1974 года земли. Один из них, Мелетис Апостолидес, в 2004 году подал в Верховный суд Великобритании иск с требованием вернуть принадлежащий ему участок, выкупленный семьей Орамса. Однако суд вынес вердикт: ни британские, ни кипрские, ни какие-либо другие суды ЕС не имеют юрисдикции над севером острова. Греку было отказано в удовлетворении иска, а продавцы жилья из Северного Кипра начали заманивать покупателей.

«Доход от сдачи недвижимости в аренду составляет около 10 % в год. Нехватка мест в отелях Северного Кипра обеспечивает высокие показатели доходности от сдачи недвижимости в аренду. За последние три года цены на «квадраты» заметно выросли, но их стоимость все еще на 50 % ниже, чем в Южном Кипре. Это дает надежду на стабильно высокий рост. Местный рынок жилья привлекает крупных иностранных инвесторов», – так выглядят аргументы продавцов в рекламных проспектах. По слухам, даже Роман Абрамович польстился на кипрские красоты и вложил деньги в строительство курортного комплекса общей стоимостью в $30 млн в городе Арапкой в провинции Кирения.

Для тех, кто пока не стал олигархом, есть бюджетные предложения. Элитные трехкомнатные квартиры в местечке Доанкей (78 м²) предлагают за $64,000, а квартиры в Фамагусте (65 м²) – за $49 900. Причем всего в одном километре от пляжа. Сегодня, когда британские и немецкие инвесторы приезжают все реже, выбор достаточно обширен.

Несмотря на привлекательность цен, к инвестициям на Северном Кипре следует подходить с осторожностью. «Мы бы не рекомендовали вкладывать деньги в недвижимость на политически нестабильных территориях. Уровень рисков в районах Северного Кипра не понятен. Местная недвижимость, вероятно, будет и дальше дорожать, но никто не даст гарантий, что ее удастся продать», – предупреждают юристы. Если власти обеих частей острова не договорятся и не урегулируют затянувшийся конфликт, крайними действительно могут оказаться иностранные владельцы недвижимости.

Турция и Греция

С точки зрения вложений в недвижимость очень интересна Турция. Неслучайно в этот регион потянулись крупные российские застройщики. Турецкий рынок демонстрирует до 20 % прироста в год. Обладатель $150,000–200,000 может на выбор приобрести апартаменты, таунхаус или виллы в районе Антальи, Кемера, Белека и Сиде. Например, квартира площадью 60 м² обойдется в $37,500, а красивая вилла в 200–400 метрах от моря площадью 140 м² – в 100,000–150,000 евро. Недвижимость здесь дороже, чем, допустим, в Болгарии, но природные условия, климат и устоявшаяся инфраструктура популярных курортов притягивают многих россиян. Кроме того, местное правительство вводит квоты на строительство вдоль Средиземноморского побережья для сохранения природного ландшафта, что также обеспечит рост цен на объекты, уже запланированные к строительству. Впрочем, многие эксперты осторожничают в оценках перспектив страны, уверяя, что заезженное туристами направление уже не будет пользоваться спросом и местное жилье упадет в цене.

В Греции перспективна покупка не домов, а земель под застройку. Здесь – прекрасный климат, Средиземное и Ионическое моря, великолепная экология, прекрасная инфраструктура. Вы покупаете землю, а местный застройщик предлагает вам все услуги по проектированию и возведению. Строительство дома обычно длится не более 10 месяцев. Готовую недвижимость – виллы и дома – не составляет труда продать и получить гарантированную прибыль на вложенный капитал – 20 %. Особенно популярны пригороды Афин, Пелопоннес, Халкидики, острова – Родос и Крит. Что касается цен, то в континентальной Греции и на островах стоимость дома площадью 65–110 м² составляет около 100,000–200,000 евро. В эту сумму можно уложиться и при покупке апартаментов площадью 70–100 м² на Крите. Лучше отдавать предпочтение новостройкам, расположенным в охраняемых, огороженных комплексах; желательно – с собственной инфраструктурой (бассейны, ресторан, бар и минимаркет). Обычно такие комплексы расположены вблизи курортных мест.

Израиль

Ипотечный кризис достиг и берегов Израиля. 2008 год был для местных продавцов жилья не самым лучшим. Ценами на недвижимость здесь заправляют иностранцы, в основном – французы и англичане, имеющие еврейские корни. Последние пять лет они активно скупали жилье в Израиле, особенно в Эйлате. С усилением экономического спада в Европе покупатели ушли с рынка. В сложившейся ситуации инвесторам сложно оценить местный потенциал. Эксперты израильского объединения оценщиков недвижимости говорят, что в течение ближайшего года цены на квартиры не только не будут расти, но и снизятся на 5–10 %.

Впрочем, теряют в цене не все объекты. Стоимость качественных квартир в новостройках и престижных районах растет. Не следует забывать, что Израиль – ни с чем не сравнимый туристический оазис: здесь расположены и памятники старины и святыни трех основных религий (иудаизма, христианства, ислама), Мертвое море, многочисленные пляжи. С каждым годом поток туристов увеличивается; вместе с ним растет спрос на жилье. Это положительно сказывается на перспективах рынка местной недвижимости. Хотя наибольший потенциал заключается в возможном политическом урегулировании арабо-израильского конфликта.

Даже потенциальная опасность со стороны террористов не очень сильно влияет на настроения инвесторов. На момент написания книги арабо-израильский конфликт был в самом разгаре – израильская армия проводила операцию по уничтожению боевиков ХАМАС. Но при этом многие мои знакомые не только выезжали в Израиль на отдых, но и присматривались к жилью. «Сейчас меня спрашивают, не боюсь ли я жить в этой стране – ведь идет война. Но для меня она также не заметна, как для москвичей действия боевиков в Чечне. О войне я узнаю только из новостей», – рассказывает наш бывший соотечественник Георгий Д. В прошлом году он купил четырехкомнатную квартиру в курортном районе Тель-Авива, в 100 метрах от моря, за $390,000. «При этом я внес всего 40 % своих средств, взяв на оставшуюся сумму ипотечный кредит в одном из израильских банков (под 4 % годовых). Пока я не собираюсь продавать квартиру – это прекрасное место для отдыха с семьей. Однако в будущем такой вариант возможен. Уже сейчас она стоит около $600,000», – рассказывает он.

Ввод безвизового режима между Россией и Израилем, скорее всего, вызовет очередной всплеск интереса россиян к рынку недвижимости Святой земли. По понятным причинам наши соотечественники с наибольшим удовольствием покупают заграничные домики именно в тех странах, въезд в которые не требуют долгой процедуры оформления виз. Второй фактор, который часто принимают во внимание наши соотечественники при выборе «заморской дачи», – русский язык. «В этом отношении ни Болгария, ни тем более Турция и Черногория не в состоянии составить конкуренцию Израилю. Я здесь чувствую себя как дома – русская речь слышна почти везде: в магазинах, кафе и ресторанах, бизнес-центрах, банках», – говорил мне местный риелтор.

Стоит обратить внимание на прибрежные города с развитой туристической инфраструктурой: Нетанию, Герцлию, Тель-Авив и его окрестности. Для инвестиций, как правило, приобретаются квартиры в новостройках, часто на начальном этапе строительства: к моменту его окончания цена поднимается на 15–20 %. Многие инвесторы не дожидаются сдачи объекта в эксплуатацию и фиксируют прибыль. Цены на новостройки в Нетании или пригородах Тель-Авива начинаются от $400,000–500,000 – примерно столько стоит четырехкомнатная квартира с балконом площадью 120–140 м². В элитных районах они несколько выше – от $600,000. Довольно распространен такой вид вложений, как покупка земельного участка в элитном коттеджном поселке типа Кейсарии или Герцлии-Питуах, с последующим строительством виллы для перепродажи.

Заработать можно и на аренде, особенно если квартира находится рядом с морем. Так, цена найма четырехкомнатной квартиры в престижном доме в Нетании в период с мая по октябрь достигает $5,000–8,000 в месяц. В среднем доходность от сдачи жилья в аренду составит 7–10 % годовых. Можно инвестировать средства в многофункциональные комплексы и кондо-отели, которые лишь начинают строить. Если говорить о последних, то с новыми проектами на местный рынок выходят такие операторы, как Mandarin Oriental или Four Seasons. Инвестор одновременно получает гарантированный доход и возможность отдыха в собственных апартаментах.

Следует отметить, что вложенные в новостройки деньги полностью защищены: в Израиле действует закон, по которому строительная компания обязана выдавать банковскую гарантию на оплаченные покупателем суммы авансовых платежей. Процедура покупки квартиры в новостройке проста. После выбора объекта, будь то квартира или частный дом, клиент заключает с застройщиком предварительное соглашение, где обязуется до определенного числа (как правило, в течение 2 недель) подписать договор о выкупе недвижимости.

Оформляя предварительное соглашение, клиент вносит плату в размере 15 % от стоимости апартаментов. В отведенные две недели он вместе со своим адвокатом может проверить контракт с застройщиком. Если юрист находит какие-то параграфы договора неприемлемыми для своего клиента, он оговаривает эти нюансы с адвокатами девелопера. Услуги адвоката обойдутся в 0,5 % от суммы сделки. При подписании договора купли-продажи оговаривается система платежей до сдачи объекта. Как правило, они осуществляются раз в 3 месяца и привязаны к индексу цен. Если покупатель хочет сразу зафиксировать стоимость объекта, он может в первые 60 дней со дня заключения договора оплатить 80 % стоимости недвижимости.

Испания

Испанский рынок недвижимости в 2008-м – начале 2009 года получил удар, от которого, казалось, не оправятся ни риелторы, ни застройщики: стоимость квартир и домов на престижных испанских курортах Коста-дель-Соль упала на 70 % с лишним, более 20,000 домов не нашли своих хозяев. Появились совершенно немыслимые ранее схемы привлечения клиентов – «два дома по цене одного», – когда за покупку дорогого жилья дарят, например, одно– или двухкомнатную квартиру. Не лучше складывалась ситуация и в других регионах страны. «Этот год был ужасным для рынка недвижимости. Большинство мелких риэлторских компаний разорились, а крупные игроки сократили штат», – рассказывает местный аналитик Хуан Дорал.

Самая дорогая недвижимость расположена на побережье Коста-Брава и Коста-дель-Соль. Апартаменты здесь стоят от 2,5–2,7 тыс. евро за квадратный метр. В Марбелье (район Коста-дель-Соль) средняя стоимость «метра» может доходить до 3,000 евро. Причем она стабильна и падает незначительно. Ценовую стабильность также демонстрируют Мурсия и Барселона. Здесь, несмотря на кризис, покупатели все еще активны. Правда, на весьма популярном курорте Коста-Бланка количество предложений значительно превышает спрос. Но это инвесторов не останавливает.

«Мы с мужем купили апартаменты в элитном жилом комплексе Altalayas на побережье Коста-Бланка. До этого я ни разу не была в Испании, и покупка носила скорее спонтанный характер. Я в свое время учила испанский язык, испытывала некую ностальгию. Поэтому, когда риелтор предложила рассмотреть именно этот курорт, долго не раздумывала. Хотя изначально мы собирались купить квартиру в новостройке где-нибудь в Болгарии. Но, посмотрев на месте несколько объектов, поняли: Болгарии еще далеко до “старой” Европы, – рассказывает Ольга, менеджер из Москвы. – В Испании основным критерием при выборе недвижимости было наличие закрытой охраняемой территории с собственной инфраструктурой, близость к морю. Наш комплекс расположен в трех минутах ходьбы от пляжа и до аэропорта Аликанте всего 40 минут езды на машине. Это – последняя постройка в данном районе, и девелопер выставил очень привлекательные цены: апартаменты с двумя спальнями и гостиной обошлись в 160 600 евро, плюс еще около 10 % от суммы ушло на юриста и оформление».

Для Ольги не было секретом то, что за последний год Испания пережила серьезные последствия ипотечного кризиса, рынок недвижимости сильно просел. Но Коста-Бланка – регион, которого проблемы коснулись в наименьшей степени. Курорт привлекателен благодаря мягкому климату, продолжительному солнечному сезону, наличию бальнеологических источников. Кроме того, в нескольких минутах езды отсюда проходит сверхскоростная железная дорога, по которой можно будет путешествовать по всей Европе. «Испания предоставляет мультивизу владельцам недвижимости – на нее имеет право обладатель “квадратов” и его прямые родственники. Виза дает возможность проводить до 183 дней в году в странах ЕС», – объясняет Ольга. Хотя испанский рынок недвижимости на спаде, она уверена, что так будет не всегда. Тем более – на Коста-Бланке, где по ряду элитных объектов уже наблюдается рост цен. Пока Ольга с мужем планирует использовать апартаменты для личного отдыха с февраля по конец мая и с сентября по октябрь. В летний сезон они будут сдавать их в аренду через управляющую компанию. Через пару лет, когда рынок пойдет вверх, они наверняка смогут продать квартиру и получить неплохую прибыль.

Риелторы уверяют, что для долгосрочных инвестиций Испания – один из самых выгодных вариантов. Спад закончится, а вместе с ним вернется спрос, особенно на объекты, расположенные на первой береговой линии.

Ошибки и риски

Недвижимость в странах Евросоюза, Азии, США и до кризиса привлекала россиян более низкими ценами за «квадрат», чем в Москве и других крупных городах. Многие инвесторы, устав наблюдать бесконечные рекорды столичных цен, отправились на поиски «заграндач». Выбирая оптимальный по цене и качеству вариант, покупатель начинает ходить по выставкам, мониторит базы данных агентств недвижимости. Его мотивы вполне понятны: обладатель нескольких десятков тысяч долларов в столице, да и в других крупных городах-миллионниках может рассчитывать лишь на «гаражные» инвестиции. А за границей вы и с 30,000 евро в кармане – желанный гость, а во время кризиса – тем более.

Всего за час в Интернете можно найти десятки предложений по продаже квартиры или дома в Болгарии, Египте, Чехии, Германии и других станах за 3,000 – 25,000 евро. Не верите? Вот реальное объявление: «Продается дом в Болгарии в 14 км от города Бяла. Прекрасный чистый воздух, обширные леса, необъятные поля. Идеальное место для отдыха и туризма. Участок – 950 м². Рядом протекает река. Стоимость дома – 3,000 евро». Не знаю, где точно находится Бяла, но что такое 3,000 евро даже в нынешние кризисные времена?! В России за эту сумму даже в 120 км от Москвы вряд ли что-то приличное купишь. Бяла – место малознакомое, и инвестора данный факт отпугивает, но о Варне-то кто не слышал? По информации одного из агентств недвижимости, в пригороде этого крупного по болгарским меркам города выставлен на продажу дом за 10,000 евро. От моря далековато, зато есть участок почти 3,000 м², что, по мнению продавца, «дает прекрасные возможности инвестиций в дополнительное строительство».

Кто-то скажет: «Кому нужна недвижимость на территории бывших соцстран, да еще в глуши? Хотим дом на Красном море или, на худой конец, жилье в Еврозоне!» Нет проблем. Снова изучаем базы: четырехкомнатная квартира в центре чешского Теплице, 78 м², выставлена за 18,500 евро; квартира в Берлине, в доме, построенном более полувека назад, дороже – чуть больше 20,000 евро. Хотели моря? Апартаменты в Хургаде (Египет) за 14,000 евро (60 м² – гостиная, спальня, даже отделка предусмотрена).

И как тут не кинуться в банк забирать с депозита остатки нажитого непосильным трудом, чтобы ехать за бюджетным жильем? В этом и кроется главная ошибка начинающего инвестора. Грамотный риелтор понимает, что таких цен на квартиры или дома за рубежом нет и быть не может. Подобные объявления – уловка риелторов. Вы «клюете» на предложение, звоните продавцу, а он объясняет: «Эта квартира уже куплена, но есть другая, правда, подороже». И предлагает вам стандартные варианты от 40,000 евро и выше. Таков минимальный порог для входа на болгарский рынок недвижимости. В Турции апартаменты в 55 «квадратов» реально стоят от 50,000 евро. Участки и жилье в Черногории и Хорватии – не дешевле. Найти недвижимость на Крите за 20,000 евро можно в отдаленных горных деревнях, но покупателю придется еще столько же вложить в ремонт купленного «замка». Не исключено, что инвестор получит объект с солидной «историей» – находящийся в залоге у банка или с другими обременениями.

Вложения во вторичный рынок в таких странах, как Болгария, Черногория или Турция, еще более рискованны. Здесь можно просто потерять деньги. Главный риск – покупка спорного объекта (находится в залоге у банка; имеет двух собственников, которые судятся между собой; неправильно оформлены документы и т. п.). В этом случае обязательно нужно нанимать адвоката, который составит договор купли-продажи и проверит юридическую чистоту объекта.

Вторая по значимости ошибка инвесторов – отсутствие информации об объекте и о рынке недвижимости конкретного региона. Однажды меня удивил мой знакомый, заявивший, что купил дом в Испании. «Я заключил предварительный договор о приобретении дома прямо в офисе компании в Москве. Очень удобно, а главное, дом стоит дешево», – сказал он. Правда, когда вернулся после подписания окончательного соглашения, был уже не столь радостный. «Представляешь, пришлось отдать 10 % от суммы за оформление сделки и документов. И еще приличный ежегодный налог платить придется. К тому же жилье там дешевеет: если решу продать, покупателя будет найти непросто», – пожаловался знакомый.

Чтобы не купить «кота в мешке», важно иметь подробную информацию не только о приобретаемом доме или квартире, но и о состоянии рынка, прогнозах на будущее, а также факторах, влияющих на динамику цен. В некоторых странах недвижимость привлекает своей дешевизной. Однако перед приобретением полезно изучить налоговое и земельное законодательство, учесть весь объем расходов покупателя, возникающих по ходу сделки (нотариальное удостоверение, госпошлины и др.).

Например, в Англии сложно получить разрешение на ремонт дома, даже если он старый (просто старый, а не имеющий архитектурную или историческую ценность). В Италии с трудом дают разрешение на строительство на свободном участке земли. В Испании придется вносить дополнительные платежи при оформлении недвижимости, и весьма существенные. Собственно, не только в Испании. По данным Global Property Guide, в ряде стран затраты покупателя на покупку жилой недвижимости (регистрация объекта, комиссионное вознаграждение риэлтора, затраты на юридические услуги, налоги и другие обязательные сборы) могут доходить до 25 % от стоимости жилья.

Решение найти инвестиционную «жемчужину» за рубежом самостоятельно может привести к финансовым потерям. Агенты по недвижимости за рубежом, как только слышат русскую речь, сразу «накидывают» к цене 20–30 %. В Европе очень сильны стереотипы: раз русский, значит, деньги у него есть, можно накручивать ставки. По словам российских риэлторов, стремясь к самостоятельности, инвестор переплачивает либо получает не самый лучший с точки зрения качества и расположения дом (квартиру). «Моему знакомому предлагали купить квартиру в фешенебельном районе Майами, который на поверку оказался рабочим кварталом. Можно, конечно, и на английском разговаривать, но наши соотечественники при обращении к посредникам обычно сразу ищут русскоязычного консультанта», – рассказал мне один из риэлторов, специализирующихся на продаже зарубежной недвижимости.

Если вы не знаете особенностей местного рынка, лучше доверьте поиск жилья и оформление сделки профессиональным риэлторам и юристам, которые подберут вариант, соответствующий вашим интересам (с точки зрения месторасположения, статуса, соотношения цены и качества).

Рекомендации инвесторам:

1. Не торопитесь с оформлением сделки, даже если цена кажется вам весьма привлекательной.

2. Самостоятельно либо с помощью риелторов получите максимально полную информацию о выбранном объекте и сравните ее с имеющимися в продаже аналогами.

3. Обязательно проверьте имеющиеся у продавца документы на дом или квартиру с помощью юриста.

4. Не полагайтесь на рекламные проспекты и фотографии – надо поехать и лично осмотреть предлагаемый объект недвижимости.

5. Учитывайте, что сразу после покупки стоимость дома или квартиры может снизиться, а продать жилье с выгодой удастся лишь через 3–5 лет.

6. Чтобы снизить издержки, сдавайте собственность через управляющую компанию или риэлоров.

7. Выбирайте ликвидные объекты, стоимость которых будет расти в первую очередь. Помните главное правило риэлторов: место, место и еще раз место. Дома, расположенные на первой береговой линии, квартиры на центральных улицах или в престижных кварталах, где застройка ограничена, объекты с хорошими видовыми характеристиками – такую недвижимость всегда можно продать быстрее и дороже.

8. Выясните, какие налоги на недвижимость придется платить, какими правами на собственность обладают иностранные граждане.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.