2.1. Общие вопросы налогообложения при продаже имущества

2.1. Общие вопросы налогообложения при продаже имущества

18) Какие ставки применяются при обложении дохода от продажи имущества?

Применяется ставка в размере 13 % от налогооблагаемой базы. Налогооблагаемой базой является сумма, вырученная от продажи имущества (когда не может быть применен налоговый вычет), либо сумма от продажи имущества, уменьшенная на величину имущественного налогового вычета или на сумму в размере ранее произведенных расходов на покупку этого имущества.

19) В каких случаях налог с продажи имущества платить не надо? Влияет ли на необходимость уплаты налога срок нахождения имущества в собственности?

Налог платить не надо в случаях, если имущество находилось в вашей собственности более 3-х лет. В этом случае не надо даже подавать декларацию.

Если имущество находилось в собственности менее 3-х лет (все нюансы отсчета срока нахождения в собственности, включая последовательный выкуп долей имущества и др., будут рассмотрены далее), то декларацию подать необходимо, но это не обязательно означает необходимость уплаты налога. Например, когда сумма продажи полностью покрывается вычетами или ранее произведенными расходами, обязанность уплаты налога отсутствует.

Вместе с тем отметим, что независимо от срока нахождения имущества в собственности НДФЛ следует уплатить в случае продажи имущества нерезидентов РФ, ценных бумаг, имущества, используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

20) Что значит «иное имущество» (за исключением недвижимости), доход от продажи которого облагается НДФЛ?

В Письмах Минфина России от 18.06.2010 № 03-04-05/7-336, от 16.02.2009 № 03-04-05-01/62, от 22.08.2008 № 03-04-05-01/311, от 08.05.2008 № 03-04-05-01/158) разъяснено, что иное имущество составляют автомобили, жилые помещения для временного проживания, нежилые помещения, гаражи, а также картины, книги, инвестиционные монеты и т. д. Вместе с тем очевидно, что немалая часть сделок от продажи вышеперечисленного имущества никак не попадает в поле зрения налоговых органов, поскольку перерегистрации прав не возникает. Так что вопрос декларирования таких доходов целиком и полностью лежит на совести налогоплательщика.

По мнению Минфина России, изложенному в Письме от 10.03.2010 № 03-04-05/9-93, к иному имуществу также относится и жилой дом, если его строительство не завершено.

21) Что означает понятие «налоговый вычет при продаже имущества»? В каком размере он предоставляется?

При продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет (за исключением ценных бумаг), возникает обязанность уплатить подоходный налог по ставке 13 % с вырученной суммы. Однако эта сумма может быть уменьшена на величину законодательно установленного имущественного налогового вычета или на сумму фактически произведенных расходов, если налогоплательщик может подтвердить их документально. Соответственно, налогооблагаемой базой будет разница между суммой продажи и налоговым вычетом. То есть в контексте продажи имущества налоговый вычет — это сумма не к возврату денег, а к уменьшению налогооблагаемой базы (то есть суммы, с которой и будет в итоге исчислен 13 %-ный налог).

Сразу оговорюсь: с точки зрения Налогового кодекса под имущественным налоговым вычетом при продаже имущества (оговорка «при продаже» не случайна, ибо при покупке действует другой принцип) понимается сумма в размере не более 1 млн. рублей в случае продажи недвижимого имущества либо сумма в размере не более 250 тыс. рублей в случае продажи иного имущества. Уточнение «не более» означает, что если недвижимость была продана менее чем за 1 млн. рублей, а иное имущество — менее чем за 250 тыс. рублей, то налоговый вычет предоставляется в сумме, фактически вырученной налогоплательщиком. По ценным бумагам существует отдельный особый порядок получения вычета, о котором см. вопросы № 34–37.

Статьей 220 НК предусмотрено, что «вместо использования права на получение имущественного налогового вычета […] налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг».

То есть формально уменьшение налогооблагаемой базы на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов не является налоговым вычетом, однако практически все эксперты, юристы и даже сами налоговики употребляют выражение «вычет в размере фактически произведенных расходов».

Пример: Гражданка Сидорова К. З. в 2011 году продала автомобиль за 350 тыс. рублей, купленный ею в 2009 году. До 30 апреля 2012 года она должна подать налоговую декларацию. Налог при этом рассчитывается следующим образом:

• Если документы, подтверждающие стоимость приобретения авто, отсутствуют, либо если стоимость покупки машины в 2009-м году по документам составляла менее 250 тысяч рублей (ни для кого не секрет, что в справке-счете при продаже на вторичном рынке не всегда отражаются реальные суммы), Сидорова К. З. применяет имущественный вычет в размере 250 тысяч рублей. Сумма налога к уплате: (350000 – 250000) ? 13 % = 100000 ? 13 % = 13 тысяч рублей.

• У Сидоровой К. З. сохранились документы, подтверждающие, что данная машина была ею приобретена за 500 тысяч рублей. В этом случае налог платить не надо, поскольку налоговики видят, что прибыли по сделке нет.

22) Сколько раз можно получать имущественные вычеты при продаже имущества? Какие существуют ограничения?

Имущественными вычетами при продаже имущества можно пользоваться ежегодно. Важно: имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. для объектов недвижимости и 250 тысяч рублей для иного имущества применяется ко всем проданным объектам в течение календарного года (по которым не сохранилось документов, подтверждающих изначально понесенные расходы) вне зависимости от их количества. Поэтому, если у вас не сохранилось документов, подтверждающих расходы, планируйте сроки продажи имущества таким образом, чтобы использовать налоговый вычет по максимуму.

Пример. Сидорова К. З. в 2011 году продала автомобиль за 400 тыс. рублей и мотоцикл за 300 тыс. рублей. Оба транспортных средства находились в собственности менее 3 лет, а документов, подтверждающих понесенные расходы, не сохранилось. В этом случае сумма налога к уплате будет: (400000 + 300000 – 250000) ? 13 % = 450000 ? 13 % = 58500 рублей.

23) Что относится к документам, подтверждающим фактически понесенные расходы?

Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, произведенных ранее на покупку имущества, то помимо декларации необходимо представить документы, подтверждающие такие расходы. При этом Налоговым кодексом не определен их конкретный перечень. По мнению налоговиков (см. Письма УФНС России по г. Москве от 20.04.2011 № 20-14/4/38795@, от 16.03.2011 № 20-14/4/024468@, от 25.02.2011 № 20-14/4/17410), необходимо представлять:

— гражданско-правовые договоры (купли-продажи и иные). Договор купли-продажи должен присутствовать обязательно, поскольку он позволяет установить наличие прав и обязанностей сторон, принадлежность платежных документов к сделке, ее сумму и т. п. (Письмо УФНС России по г. Москве от 06.07.2010 № 20-14/4/070889);

— платежные документы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки, справки-счета и т. п.). По мнению чиновников (см. Письмо УФНС России по г. Москве от 18.02.2011 № 20-14/4/15255@), договор купли-продажи, акт приема-передачи, а также товарная накладная не подтверждают уплату денежных средств (такой вывод был сделан по ситуации, когда объектом продажи являлся автомобиль).

Вместе с тем в Письме Минфина от 20.05.2009 № 03-04-06-01/118 применительно к сделке купли-продажи квартиры указан и такой вариант: включить в текст договора положение о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью или что в момент подписания договора произошла передача денег между покупателем и продавцом.

24) Есть ли какие-то законодательные предписания, когда следует использовать фиксированный неподтвержденный вычет, а когда — документально подтвержденный?

Нет. Налогоплательщик сам определяет, какой из двух способов уменьшения налогооблагаемой базы он использует. Налогоплательщик вправе выбрать наиболее выгодный для себя способ в зависимости от конкретной ситуации.

25) Можно ли совмещать два вида налоговых вычетов при продаже двух и более объектов имущества: по одному объекту использовать фиксированный вычет, а по другому — вычет в размере документально подтвержденных расходов?

Ранее налоговые органы считали, что разные виды уменьшения налогооблагаемой базы по одному виду имущества (например, по квартире и комнате, или по автомобилю и мотоциклу) не могут быть использованы в одном периоде и что уменьшить налогооблагаемую базу по всем объектам одного вида надо будет либо на величину фиксированного вычета в 1 млн. для недвижимого или 250 тыс. рублей для иного имущества, либо использовать по всем объектам одного вида вычет в размере документально подтвержденных расходов. В то же время подход Минфина России к решению этого вопроса иной — и именно он в последнее время применяется на практике. Конечно, разъяснительные письма Минфина не носят нормативного характера — в отличие от федеральных законов и кодексов, но до внесения изменений в законодательство именно этими письмами сейчас руководствуются налоговые инспекторы.

Итак, Минфин в письме от 03.06.2009 № 03-04-05-01/418 указал, что при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры, в размере до 1 млн. руб. и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением. Далее аналогичное разъяснение было дано и применительно к продаже двух автомобилей (Письмо Минфина России от 15.03.2011 № 03-04-05/9-133). Позиция также подтверждена Письмами Минфина от 13.01.2011 № 03-04-05/7-3, от 17.12.2010 № 03-04-05/7-737, ФНС России от 21.08.2009 № 3-5-04/1308@.

26) Налоговый вычет при продаже имущества привязывается к объекту, к человеку или к налоговому периоду?

См. ответ на предыдущий вопрос. Налоговый вычет в размере 1 млн. рублей для объектов недвижимости и 250 тыс. рублей для иного имущества привязывается к налоговому периоду (то есть календарному году), вне зависимости от количества проданных объектов. И, разумеется, вычет привязан к налогоплательщику-владельцу имущества.

По ценным бумагам действует иной порядок (см. вопросы № 34–37)

27) Переносится ли неиспользованный остаток вычета на другие продаваемые объекты?

Если речь идет о законодательно установленном вычете в размере 1 млн. рублей или 250 тыс. рублей, то да, в рамках одного налогового периода (то есть календарного года) «неиспользованный остаток» по одному объекту может быть перенесен на другой.

Например, если вы продаете в одном календарном году 2 машины договорной стоимостью 100 и 150 тыс. рублей, то вычета в размере 250 тыс. рублей хватит на обе машины.

А если вы применяете по двум объектам вычет в размере фактически произведенных расходов, то по каждому объекту можно зачесть только расходы, осуществленные именно по нему.

Пример: Сидорова К. З. продает 2 машины: одну за 500 тыс. рублей (и есть документы, подтверждающие, что она ее приобрела за 700 тыс. рублей), другую за 400 тыс. рублей (есть документы, подтверждающие стоимость его приобретения за 250 тыс.). Оба транспортных средства продаются в одном налоговом периоде (календарном году) и находились в собственности менее 3 лет.

Применяя вычет по факту документально подтвержденных расходов, имеем: (500000 – 500000 + 400000 – 250000) ? 13 % = 150000 ? 13 % = 19500 рублей налога к уплате.

То есть 200 «оставшихся» тысяч (500000 – 700000) нельзя перенести для покрытия облагаемого остатка по другой машине.

28) Переносится ли неиспользованный остаток имущественного вычета при продаже имущества на последующие налоговые периоды?

Нет, не переносится. Если, скажем, вы по документам продали машину за 100 тыс. рублей, то 150 тысяч рублей «неиспользованного» остатка вычета на следующие налоговые периоды не переносятся. Аналогично и с недвижимым имуществом.

Однако имущественный налоговый вычет в размере убытка от операций с ценными бумагами и финансовыми инструментами срочных сделок может быть перенесен на следующие налоговые периоды.

29) Как можно оптимизировать налоговый вычет, если надо продать несколько объектов одного вида имущества?

Прежде всего посмотрите, не сохранилось ли у вас документов, подтверждающих стоимость приобретения продаваемого имущества. А также — сколько времени остается до истечения трех лет владения имуществом.

Если надо продать объекты одного вида имущества, по которым не сохранилось документов, подтверждающих расходы, то можно разбить разные сделки купли-продажи по разным налоговым периодам, если время терпит (скажем, одну сделку провести в декабре, а другую — в январе следующего года).

Если время не терпит и надо продать в одном налоговом периоде имущество, можно привлечь близких родственников, если предполагаемая сумма продажи соответствует размеру фиксированного вычета. Но для этого потребуется заключить договор дарения. Скажем, надо продать две машины, а документов, подтверждающих понесенные расходы, нет. В этом случае, чтобы на оба автомобиля иметь возможность получить вычет по 250 тыс. рублей, одну из машин можно подарить супругу/супруге, чтобы он(а) ее и продал(а). Смысл в том, что сделки дарения между близкими родственниками не облагаются подоходным налогом, а при продаже подаренного имущества можно применить налоговый вычет.

Пример: супруги имеют 2 машины, оформленные на имя мужа. Они хотят продать оба авто по 300 тыс. рублей каждое. Обе машины были в собственности менее 3-х лет, а документов, подтверждающих понесенные расходы по их приобретению, не сохранилось.

При продаже мужем-собственником обеих машин в одном налоговом периоде (допустим, он отражает в справке-счете реальные суммы) налог будет такой: (300000 + 300000 – 250000) ? 13 % = 45500. Согласитесь, немало.

Если же он дарит своей жене одну из машин (в данном случае по факту дарения супруга налог не уплачивает в соответствии с законодательством), и оба супруга продают по машине за 300 тыс. рублей, то совокупные расходы семьи на уплату налогов будут такими: ((300000 – 250000) + (300000 – 250000)) ? 13 % = 100000 ? 13 % = 13000. Разница существенная.

Если декларировать к вычету с суммы дохода фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, в случае, если имущество продано дороже, чем было куплено, можно попробовать приложить документы, подтверждающие расходы на «улучшение потребительских качеств» данного имущества.

И, наконец, самый простой способ — указать в документах сумму продажи, сопоставимую с суммой имущественного налогового вычета. Даже если налоговики заподозрят занижение, по факту доказать это будет довольно сложно (см. вопрос № 30).

30) Проверяет ли налоговая инспекция соответствие цены продаваемого имущества рыночным ценам?

Пока налоговые органы не слишком внимательно смотрят на декларируемые суммы продажи имущества, хотя в соответствии с Налоговым кодексом вам теоретически могут доначислить налоги исходя из рыночных цен (об этом чуть ниже). Конечно, в свете курса правительства на повышение собираемости налогов нельзя поручиться, что не будет дан сигнал на проверку сделок по продаже имущества физлицами с целью выявления фактов уклонения от уплаты налогов, и тогда придется объяснять, почему вы продали имущество слишком дешево.

Один мой знакомый, продавая роскошный и почти новый Мерседес, перестраховался таким образом: одновременно с подачей объявления о продаже машины на Интернет-ресурсах он дал объявление в печатной газете о том, что продает БИТЫЙ Мерседес за 250 тыс. рублей.

Несмотря на то, что налоговые органы имеют право доначислить налог, если сумма сделки более чем на 20 % отклоняется от рыночных цен по аналогичным объектам, на практике это не применяется в силу одной простой вещи: поскольку применительно к имуществу физлиц полностью идентичных товаров быть не может (разное физическое состояние квартиры, машины, различные сопутствующие факторы и т. п.), необходимо заказывать стороннюю экспертную оценку имущества. Во-первых, это деньги, и немалые, если брать всю совокупность такого рода сделок. Во-вторых, в случае с проданным имуществом оно уже принадлежит другому владельцу, который имеет право просто не пустить оценщика в квартиру или не предоставить ему машину. Не говоря уже о том, что новым собственником могут быть произведены различные манипуляции с имуществом (машина — разбита, в квартире — проведен дорогой ремонт и т. п.), а актуальность оценки должна быть на момент продажи имущества. То есть при предоставлении документов о цене продажи имущества в апреле года, следующего за годом продажи, попросту утечет слишком много воды для оценки.

31) Надо ли подавать декларацию, если величина имущественного налогового вычета больше или равна сумме, вырученной от продажи имущества?

Да, декларацию подать надо, если имущество, факт выбытия которого из вашего владения фиксируется соответствующими органами, находилось в вашей собственности менее трех лет.

32) Если я продаю и одновременно покупаю имущество, возможен ли взаимозачет по налогам?

Ответ на этот вопрос зависит от того, какое имущество вы продаете. Если речь идет о недвижимости, то в ряде случаев взаимозачет возможен (этот вопрос будет подробно рассмотрен далее, см. вопрос № 110). Возможен зачет в части ценных бумаг, причем в течение 10 лет. Если речь идет об ином имуществе, то невозможен.

Например, если вы продаете машину за 700 тыс. рублей и сразу покупаете другую за 900 тыс. рублей, то это две разные, никак не увязанные с точки зрения налога сделки.

33) Пенсионеры и льготные категории граждан пользуются вычетом на общих основаниях или имеют льготы?

Льгот в данном случае нет. Вычет применяется на общих основаниях.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.