Глава 2. Внелегальное жилищное строительство

Глава 2. Внелегальное жилищное строительство

Незаконный захват собственности — Эволюция внелегального жилищного строительства — Долгий путь к частной собственности

В последние четыре десятилетия площадь Лимы выросла на 1200 %. Это само по себе удивительно, однако еще поразительнее то, что столь ощутимый рост был в значительной степени внелегальным. Люди приобретали, разрабатывали и застраивали участки, действуя вне рамок закона или в нарушение закона, создавали внелегальные поселения.[2]

С течением времени некоторые из этих поселений приобрели урезанный законный статус, в чем видна реакция властей на проблему. В результате жители поселений получили лишь право на строения, но не на землю. При этом они периодически подвергаются многочисленным ограничениям в осуществлении своих прав. Некоторые поселения были созданы правительством по политическим соображениям, однако их дальнейшее развитие мало отличалось от развития других поселений, разве что, возможно, было менее успешным.

Традиционная последовательность стадий городского строительства в нелегальных поселениях нарушена. Сначала теневики захватывают землю, затем строят на ней, затем создают инфраструктуру и только в конце приобретают право владения. Эта последовательность действий прямо обратна той, которая обычна в правовом мире. Поэтому такие поселения развиваются иначе, чем традиционные городские районы, и оставляют впечатление постоянно строящихся.

Следует отметить, что из всего объема жилья в Лиме в 1982 г. 42,6 % приходилось на внелегальные поселения, 49.2 % — на легальные застройки и 8,2 % — на трущобы в районах этих застроек. То есть на каждые десять легальных домов или квартир в столице приходится девять нелегальных. В 1982 г. 47 % населения столицы проживало в нелегальных домовладениях, 45,7 % — в легальных, а оставшиеся 7,3 % — в трущобах.

Существуют районы, застроенные исключительно нелегальным способом, другие же в значительной степени являются нелегальными.

В сегодняшней Лиме землевладельцы — это уже не только традиционные семьи, живущие в нарядных комфортабельных усадьбах, но и мигранты, и их родственники, взявшие приступом город, который не хотел их пускать, и вынужденные нарушать закон, чтобы строить дома и обустраивать кварталы. Новые жители Лимы внесли значительный вклад в создание национального богатства, вызвав повышение цен на землю и вложив немалые средства в строительство собственного жилья. Благодаря этому был развеян распространенный даже в относительно прогрессивных кругах миф о том, что перуанцы простого происхождения неспособны удовлетворять свои материальные нужды и вследствие этого нуждаются в контроле и помощи государства. Согласно оценкам наших экспертов, средняя восстановительная стоимость нелегальных застроек в ценах на июнь 1984 г. составляла 22 038 долларов, а общая оценка всей нелегальной застройки Лимы приближается к 8319,8 млн. долларов, что эквивалентно 69 % всей долгосрочной внешней задолженности Перу в том же 1984 г.

Для оценки важности вклада теневиков в экономику страны следует сравнить его с достижениями государства. Между 1960 и 1984 гг., когда были сделаны упомянутые инвестиции в жилищное строительство, государство также строило жилье для людей, чье социально-экономическое положение было сходно с положением теневиков. Государственные инвестиции в жилищное строительство исчислялись 173,6 млн. долларов, что составляет лишь 2,1 % теневых инвестиций. В 1984 г. суммарные легальные инвестиции в жилищное строительство, включая расходы на строительство жилья для среднего класса (около 862,2 млн. долларов), приблизились лишь к 10,4 % теневых инвестиций.

Чтобы внелегалы смогли вне рамок закона построить кварталы, где живет примерно 47 % населения Лимы, где сосредоточено 42,6 % ее жилого фонда, оцениваемого в 8319,8 млн. долларов, роль юридических формальностей должна была свестись к минимуму, а нелегальные отношения — набрать такую силу, чтобы на них смогла развиться альтернативная система городского строительства. Далее мы постараемся объяснить этот процесс. Мы начнем с того, что опишем, как происходит незаконный захват собственности. Тем самым мы определим внеправовые нормы, его регулирующие, и логику их функционирования. Затем мы опишем процесс развития внелегальных поселений и постепенное отступление правовых норм, терявших под собой почву. И, наконец, мы покажем, как теневики окончательно победили и установили новую систему прав собственности на землю.

Незаконный захват собственности

В ходе исследований сотрудники Института не нашли свидетельств того, что жизнь во внелегальных поселениях дезорганизована и анархична. Напротив, они обнаружили наличие ряда внеправовых норм, регулирующих в некоторой степени социальные отношения и частично компенсирующих отсутствие правовой защиты. Эти внеправовые нормы постепенно создают стабильность и гарантию неотъемлемости завоеванных прав.

С вод этих правил Институт назвал «системой внеправовых норм». Эта система, включающая как нормы теневого обычного права, так и правила, позаимствованные из узаконенной правовой системы, призвана управлять жизнью внелегальных поселений, когда отсутствуют или недостаточно полны законы. Теневики создали свой «закон», чтобы регулировать и упорядочивать свою жизнь и деловые отношения, вследствие чего он социально значим.

Мы выявили, по меньшей мере, два пути внелегального приобретения земли для строительства жилья. Первый — это захват; второй — незаконное получение сельскохозяйственных земель через ассоциации и кооперативы. В обоих случаях мы наблюдали функционирование некоторых элементов системы внеправовых норм.

Захват

Государственная или частная земля захватывается двумя способами, которые мы назвали «постепенным захватом» и «насильственным захватом».

Первый способ захвата — это постепенное присвоение земли в уже существующих поселениях. Обычно это поселки сельскохозяйственных рабочих, окружающие фермы или имения, и шахтерские поселки, владельцы которых, как правило, имеют особые отношения с захватчиками (их работниками или арендаторами), а потому не заинтересованы в их изгнании. Владельцы, в основном, не очень ценят эту землю, которая и в самом деле малого стоит в сравнении со всем остальным имуществом, и не прилагают больших усилий, чтобы удержать ее за собой. Со временем приходят новые люди, не имеющие никаких отношений с владельцами. Они либо присоединяются к родственникам, либо им удается прикупить, арендовать, или просто захватить клочок земли. Так пришельцы постепенно оккупируют землю, примыкающую к первоначальному поселению, пока не завладевают всем районом. Поселения, создаваемые путем постепенного захвата, приобретают окончательную форму лишь в результате длительного процесса.

Чтобы владельцы отказались от попыток вернуть свою землю, эти «захватчики» должны обладать некоей «критической массой», позволяющей оказывать давление на владельцев земли и вести с ними переговоры. Действиями «захватчиков» руководит внутренняя логика, весьма схожая с той, о которой мы узнаем далее.

При втором способе захвата первоначальная связь между поселенцами и владельцами земли отсутствует. Именно по этой причине захват должен быть насильственным и внезапным. Однако он также требует комплексного, детального планирования. Согласно наблюдениям Института, насильственный захват начинается со встречи группы людей из одной семьи, квартала, района, каждый из которых заинтересован в жилье. Группа разрабатывает план захвата на одной или нескольких тайных встречах. Порой в этом участвуют профессиональные «захватчики» — профсоюзные лидеры, политики или просто дельцы, предлагающие свой опыт в организации захватов в обмен на определенные политические или экономические соглашения.

После создания инициативного ядра проводятся встречи, на которых выбирают место для будущего поселения. Здесь оценивают приемлемость участка и трудности операции по захвату. Выбор общественных или частных земель для этой цели не случаен. Заговорщики оценивают шансы на успех в том или ином случае. Подсчитано, что за эти годы 90 % насильственных захватов были обращены на казенные земли, особенно на бросовые и незанятые. Казенную землю присвоить проще, поскольку не затрагиваются ничьи личные интересы, а значит, нет причин для ответной реакции. Действуют и политические мотивы: правительство может с сочувствием отнестись к незаконному захвату собственности, увидев в нем стихийный акт справедливого перераспределения.

Как только земля выбрана, инициативная группа пытается убедить заинтересованные стороны, что им выгоднее поддержать захват, а не действовать разрозненно. Так начинается формирование «критической массы», достаточной, чтобы уменьшить вероятность вмешательства полиции или вторжения конкурентов, другой группы. Затем с помощью инженеров или студентов технических специальностей разрабатывается план строительства. Распределяются индивидуальные участки. Выделяются площадки под общественные сооружения (школы, медицинские центры или муниципальные службы) и зоны отдыха (парки или спортивные площадки). Производится перепись захватчиков и определяется величина взноса на общие расходы. Выбираются ответственные за переговоры с властями, за поддержание законности и порядка в поселении, за организацию сопротивления любым попыткам выселения (создание пикетов из поселенцев). Иногда нанимают адвокатов и заполняют официальные прошения о законном закреплении земли за поселенцами, так что любому представителю власти может быть предъявлена копия этого прошения с заверениями, что прошение рассматривается. Благодаря такому приему лидеры имеют основания утверждать, что они не грабят государственное имущество, а законным путем испрашивают право на владение землей и что они были вынуждены захватить землю лишь затем, чтобы предотвратить такой захват со стороны других, часто не существующих, внелегалов.

По завершении этих приготовлений начинается сам захват. Все делают ночью или ранним утром. Дату обычно выбирают под какой-либо гражданский праздник: так меньше вероятность быстрого возмездия со стороны сил закона и порядка. Захватчики — их может быть сотня или сорок тысяч — прибывают на арендованных грузовиках или микроавтобусах, привозя с собой колья, сваи, тростниковые маты и все, что нужно для возведения времянки. Заняв участок, поселенцы устанавливают множество государственных флагов, чтобы показать, что они не преступники, а патриоты, которые борются за свои права и социальную справедливость. Немедленно вслед за этим пикетчики обозначают границы участков измельченным мелом. Женщины и дети расчищают землю, и спустя несколько часов участки уже распределены и на каждом из них возвышается палатка из камышовых матов, по форме напоминающая эскимосское иглу.

Тут же разворачивается общественная кухня, которая кормит поселенцев в первые дни. Малышей собирают в группы, давая их родителям возможность выполнять порученные обязанности. В зависимости от исходных планов или размеров поселения, лидеры поселенцев могут дополнительно принимать и размещать людей, решивших присоединиться к захвату, увеличивая таким образом критическую массу. Часто одновременно с этим начинаются переговоры с ближайшим комитетом водителей микроавтобусов о том, чтобы продлить маршруты до нового поселения и обеспечить жителей транспортом. Как только земля захвачена, появляются уличные торговцы; они берут на себя обеспечение поселенцев пищей и другими товарами. Появляются и продавцы стройматериалов со всем необходимым для возведения первых домов.

Захватчики принимают также различные меры предосторожности, чтобы избежать репрессий и поддерживать законность и порядок внутри поселения. Формируются охранные пикеты, готовые с помощью камней, палок и других подходящих предметов отразить любую попытку выселения или наказать любого, кто нарушает порядок. Другой способ избежать репрессий или хотя бы уменьшить их эффективность — дать поселению имя действующего президента, его супруги или других выдающихся политических деятелей, чтобы привлечь их симпатию. Так было в поселениях Марио Дельгадо де Одрия, Клоринда Малага де Прадо, Педро Бельтран, Хуан Веласко Альварадо, Виктор Рауль Айс де ла Торре, Вилла Виолетто и Пилар Норес де Гарсия, как, впрочем, и в других.

Наконец, если полиция пытается изгнать захватчиков, женщины и дети выстраиваются в шеренгу, чтобы вызвать сочувствие у властей и поставить полицию или войска в положение погромщиков.

Контракт на захват

В основе процесса захвата лежит ясная и четкая логика действий. Ничто не отдается на волю случая, все планируется. Поэтому перед началом захвата, как только инициативная группа, отличающаяся большей предприимчивостью, выявит общие интересы, проходят переговоры между будущими захватчиками. Именно в этом смысле мы говорим о «контракте на захват» как об источнике внеправовых норм и правил, определяющих жизнь во внелегальных поселениях.

Основу контракта формируют различные соглашения, необходимые для осуществления захвата. Положения контракта делятся на две группы: первые касаются создания поселения, его планировки и распределения участков, вторые — ответственности и функций членов группы, отвечающих за выполнение условий контракта. Собственно к поселку относятся соглашения, закрепляющие планировку, распределение земли и организацию первоначальной переписи поселенцев. К самой нелегальной организации относятся соглашения, устанавливающие механизмы избрания лидеров, назначения ответственных за переговоры с властями или, при необходимости, с владельцами земли, определяющие распределение бюджета и назначение жалованья функционерам, порядок обновления результатов переписи населения. Эти же соглашения предусматривают поддержание закона и порядка, осуществление судопроизводства и даже организацию сопротивления.

Такие контракты характерны не только для насильственных захватов. Они составляются и при постепенных захватах — всякий раз, когда первоначальная группа захватчиков решает обосноваться на земле и установить систему взаимоотношений и процедуру принятия новых членов. Бывало, что инициативная группа пыталась ограничить приток новых членов и тем самым провоцировала принятие новых контрактов, враждебных по отношению к ней самой. Примером тому служат поселения Миронес Вахо, Рейнозо и Сан-Хосе де Трес Компуэртас, постепенно сформировавшиеся к 1961 г. по инициативе Федерации строителей, потребовавшей выделения для своих членов общественных земель в верховьях реки Римак после реконструкции канала в 1940 г. Тогда вспыхнули разногласия между различными организациями поселенцев, причем каждая требовала официального признания для своих и изгнания другой группы. Поскольку каждая группа требовала в свое распоряжение объекты коммунального обслуживания, доступ к которым не может быть ограничен (вода, канализация, электроснабжение), им пришлось к общей пользе примириться. Подобные столкновения скорее исключение, чем правило. Контракт на захват обычно открыт для участия, что важно для накопления критической массы и убедительной демонстрации того, что в данном случае социальные нужды выше требований закона и владельцам земли не стоит горячиться.

В общем, свободное согласие заинтересованных сторон и открытость для вхождения новых участников повышает действенность контракта, не обязательно фиксируемого на бумаге.

Ожидаемое право собственности

Реализация контракта на захват немедленно создает не имеющие юридических аналогов права на землю, которые мы обозначаем как «ожидаемые права собственности». Идея установления действительного права по собственной инициативе и вопреки принятым нормам может показаться странной. Однако наши исследования показали, что такого рода права постепенно, начинают преобладать в Лиме: из каждых 100 зданий, построенных в столице в 1985 г., 69 были под управлением внелегальной системы права и лишь 31 — под управлением законной.

Но ожидаемое право собственности не дает владельцам тех выгод и преимуществ, что узаконенная система права. Такие права действуют временно, пока правительство не легализует теневые владения или пока с течением времени самодеятельные организации не обретут способности защищать свои права столь же эффективно, как и государство. Поэтому ожидаемые права набирают силу постепенно. В начале ожидаемое право основывается лишь на присутствии захватчиков на земле. Затем в его основу кладутся результаты переписи, которую они сами проводят, чтобы задокументировать факт владения землей и уменьшить потребность в своем постоянном физическом присутствии. В дальнейшем ожидаемое право получает опору в деятельности властей. Каждый из 159 шагов по бюрократическим лабиринтам, которые поселенцы должны сделать, чтобы легализовать поселение, получить право собственности на землю, объединить свой район с городом, — а процесс этот занимает в среднем до 20 лет, — повышает надежность и стабильность искомых прав. Тем не менее, возрастающая уверенность в своих правах не означает полной интеграции в административно-правовую систему. Это скорее исключение из правил, но поселенцы рассматривают его как сигнал для увеличения инвестиций в строительство. Как только становится ясно, что государство не намерено разгонять поселенцев, они начинают строить дома из материалов более подходящих, чем тростниковые маты. Строительство, в свою очередь, сильно укрепляет ожидаемые права, поскольку в Перу политически невозможно снести должным образом построенный дом. И сами дома могут рассматриваться как первое документальное подтверждение права на землю. Вложение средств в жилищное строительство определяется, таким образом, степенью правовой защищенности поселения. Чем выше защищенность, тем основательней идет строительство, и наоборот.

Чтобы проиллюстрировать данную ситуацию, исследователи Института выбрали в качестве примера нелегальные поселения Марискал Кастилья и Даниэль Алкидес Каррион, построенные одно рядом с другим почти одновременно и населенные людьми с одинаковыми социально-экономическими характеристиками. Они различаются только уровнем правовой защиты: первое считалось постоянным, а второе — временным. В итоге среднее вложение средств в строительство домов в защищенном законом поселении было в 41 раз выше, чем во временном поселке. Даже если учитывать только ценность земли без строений, то ценность домовладения в легализованном поселении было в 12 раз выше, чем в нелегальном. Взяв для большей наглядности и достоверности 37 поселений, представляющих весь спектр условий и районов Лимы, исследователи Института обнаружили, что средняя ценность легализованных построек была в 9 раз выше, чем внелегальных.

Приведенные примеры показывают, что, хотя ожидаемое право собственности создает некоторую стабильность и гарантию владения землей, чтобы сделать возможным строительство на ней жилья, оно не достаточно для вложения в строительство крупных средств. Люди, по меньшей мере, в 9 раз более склонны вкладывать деньги, когда получают какую-либо защиту со стороны системы законного права.

Несовершенство ожидаемого права демонстрируется тем фактом, что оно не предоставляет захватившим землю тех же прав на строения, что и обычным владельцам. Пока нет окончательного права владения, продажа земли и сдача построек в аренду запрещены законом. Поселенцы могут использовать землю, жить на ней, ходатайствовать о собственности на нее, но при этом они всегда уязвимы, что заставляет их принимать дорогостоящие меры предосторожности. Ситуация особенно осложняется, когда дело доходит до распоряжения собственностью.

Когда, например, возникает необходимость продать собственность, то продают лишь строения, но не саму землю. Тем самым маскируется реальный факт продажи всей собственности, поскольку по поводу собственности на строения вопросов не возникает. А земля продавцу не принадлежит. Более того, пока отсутствует окончательное право собственности и система неузаконенных норм защищает лишь тех, кто ее выдумал, продажа должна быть одобрена жителями поселения, особенно на ранних стадиях его формирования. Покупатели обязаны гарантировать собранию жителей свою готовность присоединиться к существующему контракту и любым дополнительным договорам. Позднее, когда поселение приобретает большую правовую защиту, продажа совершается просто по соглашению между сторонами, как это имеет место в обычном обществе, без одобрения собранием жителей. Продажа земли, однако, всегда регистрируется в простейшем регистре недвижимости, который ведет данная внелегальная организация.

Наконец, когда власти решаются окончательно легализовать поселение, они опираются на записи в этом регистре, так что, в конце концов, эта внезаконная правовая система выполняет свое предназначение. Аренда не менее сложна, поскольку есть опасения, что власти примут арендатора за владельца земли. Поэтому аренду часто маскируют под временное проживание, а владелец живет под одной крышей с арендатором.

Мы видим, что, при всей изощренности внезаконной системы права, посредством которой жители внелегальных поселений защищают себя, из-за внелегального способа обретения собственности на них ложится множество издержек. В состав этих издержек входят: организация и проведение захвата земли, риск того, что их изгонят или переместят, длительный период правовой незащищенности, жизнь без простейших бытовых удобств и отсутствие обычной городской инфраструктуры. Поселенцы обречены на связывание или расточение значительных ресурсов, поскольку им приходится постоянно находиться на месте, утверждая своим присутствием права на него. В конечном итоге, они получают собственность, в отношении которой могут располагать лишь ограниченными правами.

Вопреки видимости, захватчикам приходится очень дорого платить за свою землю. Поскольку денег у них нет, они платят своим собственным человеческим капиталом. Мы живем в недешевом обществе, где люди оказываются многообразно обремененными не только когда они желают получить выгоды от пребывания в мире с законом, но и когда они решают действовать нелегально.

Внелегальные организации

Внелегальные организации создаются и формируются самими поселенцами ради того, чтобы исполнить контракт на захват. В течение многих лет этим организациям присваивались различные официальные наименования: ассоциации городского развития, ассоциации поселенцев, поселковые организации, советы поселенцев и коммунальных комитетов, организации поселенцев. Независимо от названия, все внелегальные поселения всегда имели демократическое управление с четко обозначенной организационной структурой, состоящей из центрального руководства — исполнительного органа, и общего собрания — совещательного органа. Это резкий контраст с картиной легального общества, где в то же самое время законодательная и исполнительная власти в значительной степени были сконцентрированы в кабинетах фактических правителей страны. Во времена диктатуры даже органы местного самоуправления не избирались и не функционировали столь же демократично, как внелегальные организации.

Организации, возникшие в результате выполнения контракта на захват, — не единственные во внелегальных поселениях. Действует и множество других, заботящихся об удовлетворении разнообразных потребностей поселенцев, и они очень похожи на те, что существуют в легальном обществе. Это, например, клубы матерей, родительские ассоциации, школьные советы, спортклубы и церковные центры. Исследования Института показывают, что захватывающие землю внелегальные организации стремятся к защите и приумножению полученной собственности. Для этого они ведут переговоры с властями, поддерживают законность и порядок, регистрируют собственность в поселках и создают местное судопроизводство.

Первейшая задача внелегальных организаций — налаживание переговоров с властями, поскольку система внезаконных норм хотя и позволяет им владеть землей, строить на ней и даже использовать ее в хозяйственных целях, права эти относительно неполны и уязвимы. Поэтому важно упрочивать эти права путем переговоров с правительством. Предметом переговоров могут быть такие вопросы, как признание полученных прав, предоставление основных услуг и создание инфраструктуры, а также другие проблемы, порождаемые самим фактом внелегальности поселков. Переговоры с политиками и бюрократами требуют поддержания контактов, сбора информации и затрат времени. Соответственно, внелегальные организации пытаются найти компетентных лидеров и достаточное количество политических и бюрократических контактов, чтобы иметь поддержку. Жители поселения, не задумываясь, сместят свое руководство, если оно потеряет связь с властями. Такая ориентация с годами развила гибкий политический прагматизм.

Поддерживая законность и порядок, организации борются и против обыкновенных преступников. В процессе захвата для защиты поселенцев формируются пикеты, они охраняют поселок и принимают новых членов. Когда же поселение создано, эти задачи выполняют сами жители или специально назначенные комитеты. Но в любом случае, при нападении поднимается тревога — с помощью свистков, фонарей, сигнальных ламп, и поселенцы, вооруженные палками и мотыгами, отражают нападение.

Поскольку внелегальные организации стремятся повысить уровень жизни своих членов и ценность их собственности, они заботятся о наличии коммунальных услуг. С этой целью выбирают особые комитеты для подключения к системам водоснабжения и канализации, электроснабжения, для строительства дорог и тротуаров. Бюджет этих комитетов составляется из взносов поселенцев, за вычетом издержек на содержание лидеров, организацию общественных работ, прохождение бюрократических процедур, подкуп официальных лиц. План расходов утверждается общим собранием поселенцев.

Для сокращения затрат жители поселков сами выполняют многие общественные работы. В зависимости от дипломатического умения лидеров и благосклонности властей, можно убедить государственные или некоторые частные организации выполнить работу бесплатно или покрыть расходы. Часто для выполнения работ заключается договор с легальными подрядчиками.

Другой задачей внелегальных организаций является ведение регистра земель, чтобы знать, кто каким участком владеет. Регистр нередко ведется в записной книжке или даже ни протоколах общих собраний. Чтобы список владельцев и участков не устаревал, в период, предшествующий возможному официальному признанию, перепись повторяют. Поэтому результаты каждой переписи являются временными и в случае расхождения корректируются в соответствии с реальным состоянием дел.

Поскольку перепись — единственный источник информации, после длительной бюрократической процедуры государство документально подтверждает данные этих регистров. В отличие от того, что имеет место в остальной части города, большинство земель во внелегальных поселениях регистрируется не государством, а только в этих внелегальных регистрах. Если бы в какой-то момент у государства возникла нужда завести обязательный учет продаж (передач) собственности, внелегальные поселения представили бы большую часть нужных данных раньше, чем легальный сектор.

Внелегальные организации развития собственности на свой манер осуществляют правосудие по крайней мере в двух сферах: в земельных споров и уголовных преступлениях. Им пришлось взять на себя разрешение земельных споров главным образом потому, что судебная система государства, перегруженная множеством проблем, здесь совершенно бездействовала. Правительство перенесло ответственность за разрешение этих конфликтов с судебной системы на правительственную бюрократию. Последняя оказалась совершенно подавлена напором поселенцев и вынуждена либо закреплять решения, принятые внелегальными организациями, либо вмешиваться на самой последней стадии разбирательства. Были даже случаи, когда неразрешенные споры неофициально передавались на рассмотрение мирового судьи, а не компетентным правительственным органам. Такие мировые суды в разрешении споров опираются, как правило, на внезаконные нормы, поскольку именно система внезаконного правосудия оказывается здесь вполне адекватной. А зачастую и вообще не существует узаконенных правовых норм, которыми можно было бы руководствоваться.

Все это поощряет использование внезаконного судопроизводства для разрешения земельных споров. Лидеры и общее собрание внелегальной организации действуют как суды первой и второй инстанций соответственно и разрешают споры относительно конкурирующих прав, нарушений договоров продажи или аренды, межевых линий и даже внутрисемейные споры о владении землей. Однако, согласно расчетам наших экспертов, 13 % участков, зарегистрированных во внелегальных поселениях, являются предметом тяжбы. Это свидетельствует о том, что отсутствие правопринудительных полномочий подрывает эффективность данной системы правосудия.

Поскольку внелегальные организации должны поддерживать законность и порядок, они неизбежно вырабатывают критерии правосудия также и по уголовным делам. Если, к примеру, совершено нападение, то перед судом предстают как обвиняемый, так и потерпевший. Обвиняемый защищает себя сам. Разрешено предъявление доказательств, в том числе свидетельских показаний, которым придается большое значение. Жюри, состоящее из глав семейств, выносит приговор. Любопытно, что перуанская судебная система обходится без суда присяжных, предпочитая профессиональное судопроизводство, которое опирается на неумирающий предрассудок, будто бы средний перуанец настолько необразован в гражданских делах, что ему нельзя доверить ответственность за решение — виновен ли обвиняемый.

Предусмотрен большой диапазон наказаний, зависящих от тяжести преступления. За обычные преступления назначаются телесное наказание, выставление перед народом в обнаженном виде или изгнание, причем в последнем принимают участие все жители поселения, изгоняя преступников с их участков. Если те сопротивляются и изгнание не может быть завершено враз, то новым жителям обычно разрешают селиться на части земли, принадлежащей преступнику, так что рано или поздно отверженный лишается полностью или частично своего ожидаемого права собственности.

Убийц обычно передают в руки полиции, если преступника прежде не успевают линчевать. Изнасилование детей карается смертью. Пойманных насильников, именуемых в народе «чудовищами», обычно линчуют. Когда полиция обнаруживает тело, она мало что может выяснить и ограничивается доставкой тела в морг, молчаливо смиряясь с существованием внелегальной системы правосудия. Все наказания подчинены обычаю — во внелегальных поселениях не существует письменных кодексов. Последнее военное правительство попыталось в 1975 г. на Вилла эль Сальвадор упорядочить и систематизировать систему наказаний, но ничего не добилось, поскольку жители не поддержали эту инициативу чиновников.

Незаконная продажа земли

Захват — первый внелегальный способ приобретения собственности для строительства жилья; второй способ — незаконное приобретение сельскохозяйственных земель через ассоциации и кооперативы.

В 70-х годах правительство в качестве одной из составных частей аграрной реформы призвало- к экспроприации и перераспределению между крестьянами обрабатываемых земель. По иронии судьбы это привело к падению цен на сельскохозяйственную землю: угроза экспроприации снизила ее ценность и подтолкнула многих владельцев к распродаже участков, что резко увеличило предложение. В то же время нелегальная экономика значительно повысила доходы больших групп населения (водителей микроавтобусов, уличных продавцов, владельцев подпольных промышленных предприятий), и у них теперь появилась возможность приобретать землю. Это дало толчок к появлению второго метода внелегального захвата. Его суть в тайном сговоре будущих поселенцев с владельцами сельскохозяйственных земель в предместьях Лимы, которым грозит скорая экспроприация, о тайной продаже земли для создания нового внелегального поселения.

При этом применяется масса уловок. Первая состоит в организации ассоциаций и кооперативов, благодаря чему покупатели не только обретают не вызывающее подозрений юридическое лицо, но и получают право на государственную защиту — как организация по жилищному строительству. А социальный статус кооперативов вообще делает политические репрессии немыслимыми. Другая уловка заключается в том, что владельцы земли и теневики имитируют захват. Стоит им прийти к соглашению, члены ассоциации или кооператива разыгрывают захват, а владельцы земли не сопротивляются. С точки зрения властей, это лишь еще один насильственный захват.

Таким путем некоторые частные владельцы земли сумели избежать отрицательных эффектов аграрной реформы. Они продают свою землю ассоциациям или кооперативам дороже, чем получили бы при экспроприации, но ниже нормальной рыночной цены. Ассоциации, дешево приобретая прекрасную землю, частично компенсируют издержки на захват и несколько укрепляют свои права. Военному правительству не было никакого политического смысла зажимать те самые кооперативы, которые оно само же превозносило как средство достижения социальных перемен.

В 1976 г. государство само связало себе руки. Тогда был принят закон, запрещающий экспроприацию сельскохозяйственной земли под городское строительство. У владельцев земли вследствие этого появился благодатный период для переговоров о продаже земли, а у внелегалов — запас времени, чтобы организоваться. В том же году государство пересмотрело национальные строительные правила, впервые разрешив вести строительство на земле поэтапно, с соблюдением более простых правил, чем прежде. Это позволило ассоциациям и кооперативам создавать свои районы застройки и возводить дома на законных основаниях, не возбуждая подозрений в том, что земля занята незаконно.

Так начался крупнейший за всю недавнюю историю Лимы бум скупки сельскохозяйственных земель и городского строительства. Разоренные контролем цен, субсидированным импортом, отсутствием гарантированных прав собственности в сельских районах, крестьяне, для выгоды которых и осуществлялась аграрная реформа, продавали землю ассоциациям и кооперативам так же, как прежде это делали землевладельцы — вопреки запрету Закона об аграрной реформе.

Второй внелегальный метод получения собственности на землю для жилищного строительства не менее сложен, чем захват. В этом случае будущие поселенцы прежде всего создают ассоциацию жилищного строительства или кооператив, определяют участок сельскохозяйственной земли, подходящей для строительства нового поселения, оформляют контракт с владельцами земли, соединяют вместе критическую массу людей и достаточную сумму денег и даже разыгрывают насильственный захват.

По данным Института, в 1985 г. таким способом приобрели землю 269 организаций: 105 ассоциаций для жилищного строительства, 86 жилищных ассоциаций и 76 кооперативов присоединили к городу с помощью таких незаконных приемов около 3400 га сельскохозяйственных земель. Это около 34 млн. м2, или примерно половина площади молодого города-новостройки. По меньшей мере 60 % поселений были созданы ассоциациями и кооперативами после аграрной реформы, и если прежние темпы роста сохранятся, то такой способ освоения территорий станет преобладающей моделью внелегальной застройки столицы.

На практике существуют небольшие различия между более новыми внелегальными поселениями и теми, что возникли в результате захвата. Различия заключаются в том, что государственные власти часто соглашаются признавать «новыми городами» или «окраинными поселениями» те группы, которые на самом деле являются ассоциациями и кооперативами. Разницу между последними определить нелегко, поскольку она сводится к юридическим тонкостям. Ассоциации и кооперативы являются юридическими лицами, которые возникают до продажи земли и даже до имитации захвата. Однако правовой статус и внутренняя организация их различны. Ассоциации для жилищного строительства и кооперативы пользуются налоговыми привилегиями и вследствие этого подлежат контролю со стороны различных правительственных органов, в то время как жилищные ассоциации никак не контролируются, поскольку не имеют никаких льгот.

Подводя итог, можно сказать, что радикальная перемена правил владения сельскохозяйственной землей в сочетании с другими изменениями в законах потребовала новых приемов приобретения земель под городское строительство. Результатом стали тайные соглашения между ассоциациями и кооперативами, с одной стороны, и владельцами земли (первоначальными или получившими ее в результате аграрной реформы) — с другой. Таким способом удавалось одновременно вовлекать в городское строительство землю, на которой закон запрещал строить что-либо, и избегать экспроприации земель.

Нелегальные брокеры по недвижимости

В незаконную продажу сельскохозяйственных земель профессионалы оказываются вовлеченными в большей степени, чем в захват. Группа, организующая ассоциацию или кооператив, часто состоит из представителей делового мира, способных собрать трудно доступную информацию, необходимую для организации такого рода сделки. Эти «спекулянты» на деле являются нелегальными брокерами по недвижимости.

Первая задача нелегального брокера — соединить предложение и спрос. Для этого он должен создать ассоциацию для жилищного строительства, жилищную ассоциацию или кооператив. Затем ему требуется найти пригодный для строительства участок земли. Это сложно: сделка обходится дорого, и необходимо прежде собрать определенную информацию, а затем представить ее на рассмотрение будущих поселенцев.

В функции предпринимателя входят переговоры с владельцами сельскохозяйственных земель. Это весьма хитрая задача, поскольку сторонам предстоит договориться не только по поводу участка и цены, но и о том, как они скроют сделку. Приходится вовлекать в дело представителей власти.

Далее, нелегальные брокеры, как и при насильственном захвате земли, должны собрать критическую массу участников, необходимую для организации сделки. Нужно найти и выявить общие интересы потенциальных участников. Брокер должен удостовериться, готовы ли участники отстаивать свою собственность в самом начале, когда возможны попытки применить к ним силу, либо по меньшей мере жить некоторое время в сараях и шалашах; далее, намерены ли они строить основательно, в том числе — участвовать в строительстве инфраструктуры; и последнее: составят ли они сплоченную группу, способную к мирному сотрудничеству. При необходимом техническом содействии разрабатывается план застройки. Изучаются возможности скорейшего проведения канализации, электричества и дорог. Членам ассоциации или кооператива могут быть предложены либо стандартные планы жилищ, либо услуги профессиональных архитекторов и проектировщиков.

Как только рекрутировано достаточное число участников и установлены размеры индивидуальных взносов, брокеры собирают деньги для покупки земли, завершают сделку с владельцами и продумывают организацию захвата в течение согласованного периода. Поскольку закон запрещает владельцам продажу земли, а кооперативам и ассоциациям запрещено использовать сельскохозяйственную землю под городские нужды, имеется риск правительственного вмешательства. Чтобы избежать этого, нелегальные брокеры инсценируют захват: в установленный день будущие жители выбрасывают десант, водружают национальные флаги, развешивают циновки и маты и прочее, — все как в жизни.

Брокеры не оказывают бесплатных услуг. Они получают часть денег из взносов членов ассоциации, а также имеют право на какое-то число участков земли, которые они продадут, когда поселение будет создано и цена участков возрастет. Это вызывает враждебное отношение к брокерам со стороны властей, непрестанно их преследующих. Но от этого ни важность работы нелегальных брокеров, ни разумность принимаемых ими решений не уменьшаются. Ни один человек в отдельности не способен выдержать издержки нелегальных земельных операций, поэтому будущим поселенцам нужны услуги профессионалов, которые берут на себя организацию кооперативов и ассоциаций, как и другие предварительные хлопоты.

Эволюция внелегального жилищного строительства

Массовый характер, политические интриги и обмен услугами способствовали постепенному развитию внелегальных поселений. Чтобы более четко описать этот процесс, мы выделили в описании десять исторических стадий, каждая из которых показывает, как официальные структуры постепенно сами готовили почву для внелегального жилищного строительства.

Возникновение внелегальности

Власти сами создали пространство для внелегальности, когда в первые десятилетия этого века пошли на нарушение законов, регулирующих городское строительство, и подменили общие правила системой классовых привилегий, взяток и прочими закулисными махинациями.

Примерно в то время начиналась вполне легальная застройка жилых кварталов на землях бывших имений или усадеб, прежде всего для удовлетворения жилищных потребностей высшего и среднего классов. Так застраивались районы Линс (1921 г.), Хесус Мария (1923 г.), Магдалена Вьеха (1924 г.) и Сан-Исидро (1926 г.). При осуществлении этих проектов застройщики, землевладельцы и подрядчики выполнили не все требования многочисленных законов. Были получены не все разрешения, часть общественных зданий осталась незавершенной, застройка велась не комплексно, осуществлялись сделки, сомнительные с точки зрения закона. Другими словами, традиционные проекты оказывались, по сути, вполне внелегальными.

Позднее, еще до начала массовой миграции, те же застройщики начали возводить кварталы для простонародья. При этом использовались недавно приобретенные навыки, т. е. строительство велось с отклонениями от законов. Был достигнут примерно современный уровень внелегальности строительства.

Современник тех событий Карлос Альберто Изагирре писал об этом: «… ни один из заключенных контрактов не предусматривает передачу прав собственности. Такие контракты позволяют, однако, покупателю строить на участке как ему вздумается. Этого оказалось достаточно, чтобы вдоль болот, на месте гниющих руин, возникли тысячи домов, не отвечающих даже элементарным требованиям гигиены, без водопровода и канализации. Немощеные, не имеющие тротуаров улицы завалены грудами камней. Каждый угол и каждый пустырь становятся общественными туалетами. Посреди всего этого „арендатор“ участка (поскольку по контракту он не является владельцем) делает глиняные кирпичи или покупает их, если не может делать сам, И мало-помалу, с помощью жены и детей, вечерами, после работы строит свой дом, свое убежище от арендной системы».[3]

Если бы мы не знали, что Изагирре описывал ранние стадии строительства районов Чорильос, Чакра Колорадо или некоторых кварталов района Римак, мы подумали бы, что он описывает начало застройки современных внелегальных поселений.

Власти все же пытались вмешаться в дело. В 1915 г. Провинциальный совет принял указ, требовавший получения разрешений на застройку и запрещавший продажу участков там, где еще не создана базовая инфраструктура. Семь лет спустя, 6 октября 1922 г., когда стало ясно, что эти требования не исполняются, президент Ау густо Б. Легия издал декрет, еще раз подчеркивавший, что инфраструктура должна существовать до продажи земли. Через два года, в 1924 г., тот же президент обнародовал первые в истории страны правила, регулирующие городское развитие. Это была попытка упорядочить законы и обеспечить их исполнение. В 1928 такую же попытку сделал Конгресс, одобрив два закона, которые подчеркивали обязательство создавать инфраструктуру до продажи земли и определяли порядок государственного вмешательства.

За провалом указа 1915 г. последовали провалы декрета 1922 г., правил 1924 г. и, наконец, закона 1928 г. Возрастающее внимание со стороны властей — сначала муниципальных, затем исполнительных и, наконец, законодательных — свидетельствует не только о растущей озабоченности государства этой проблемой, но также и о неэффективности мер, предпринятых для ее решения.

Правительство в конце концов потеряло терпение и в сентябре 1931 г. объявило, что все районы — принадлежащие высшему, среднему или низшему классу, — в которых требуемые законом городские строительные работы не были выполнены, считаются сельскими, а значит — к городу отношения не имеют. Другими словами, кварталы Сан Исидро, Хесус Мария, Чакра Колорадо и Манзанилло были, среди прочих, объявлены сельскими районами, а дома и строения, возведенные там, несуществующими. Разумеется, эта декларация правительства осталась без последствий.

Позднее стало возможным договариваться о применимости государственных законов, но их принудительное осуществление могло бы привести лишь к полному расхождению буквально с каждым их положением. Деятели легального бизнеса, обладавшие необходимым политическим влиянием, экономическими возможностями или социальным статусом, сначала договаривались с властями об урбанизации жилых кварталов для высшего или среднего классов, но под впечатлением полученных прибылей решили строить и продавать жилые кварталы и для народа. Менее всего при этом считались с буквой законов или правил. Имели значение только договоренности между чиновниками и дельцами, заинтересованными в строительстве таких кварталов. Эти договоренности стали новым законом для участвующих сторон. Можно без преувеличения сказать, что каждый, имеющий необходимое политическое влияние, экономические возможности или социальный статус, мог игнорировать закон.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.