Пригороды – борьба за землю

Пригороды – борьба за землю

С позиций рекреации и экологии крупные агропредприятия и животноводческие комплексы вблизи столицы – помеха. Но уничтожать рентабельные предприятия, кормящие города, – слишком рискованно. Уникальное пригородное сельское хозяйство нельзя создать в других районах и скоро нужно будет охранять, как памятники культуры или заповедники.

Специфика хозяйств населения в пригородах заключается в том, что они вынуждены существовать в условиях достаточно острого земельного дефицита, высоких цен на землю и конкуренции разных типов пользователей. Помимо сельскохозяйственных предприятий здесь есть интересы и у городских дачников, и у банков, и у строительных, транспортных, торговых и других фирм. Купля-продажа земель в пригородах весьма интенсивна независимо от того, разрешена она официально или нет.

Стоимость одной сотки земли колеблется от нескольких сот долларов до нескольких тысяч или десятков тысяч вблизи Москвы. В пригородах крупных городов России земля давно приобрела настоящую цену.

Рассмотрим несколько видов конфликтов землепользования, возникающие в пригородах. Здесь можно выделить пять типов действующих «агентов», вступающих в очень сложные взаимоотношения в условиях дефицита земли: 1) местное сельское население, 2) городские дачники, садоводы, огородники, 3) строители коттеджей, 4) крупные и средние агропредприятия, 5) фермеры, 6) городские и сельские администрации, 7) сторонние финансовые и прочие фирмы.

Покажем наиболее типичные пригородные проблемы землепользования на примере Подмосковья. В таблице 5.6.1 мы попытались выделить не формальных владельцев паев, которые считаются собственниками земли, хотя ею распоряжается предприятие, а реальных частных пользователей земель, в той или иной степени занятых сельскохозяйственным производством – фермеров, владельцев индивидуальных хозяйств, дачников, – в противоположность коллективным сельскохозяйственным предприятиям. Последние сократили свою долю в территории Московской области с 47 % в 1990 году до 34 % в 2004-м, а в подмосковных сельхозугодьях – с 94 % до 85 % (Сельское хозяйство 2004:235). Несмотря на крайнюю востребованность земли под Москвой, доля крупных и средних предприятий в сельскохозяйственных угодьях здесь даже выше, чем в России в среднем (см. раздел 3.2). Тем не менее доля частников в землепользовании выросла за те же годы в 3 раза, хотя они занимают всего 6 % подмосковных земель.

Таблица 5.6.1. Земли коллективных агропредприятий и частных землепользователей в Московской области, 1985–2004, тыс. га

Рассчитано по официальным отчетам о наличии земель в Московской области и их распределении по категориям, угодьям, собственникам, землепользователям и землевладельцам (форма 22-3).

Примечательно, что при положительной динамике частного землепользования, в том числе увеличении земель сельских жителей в 1,5 раза, самый бурный его рост был характерен все-таки для горожан. А доля фермеров, достигнув максимума в 2001 году, стала снижаться. Это связано не только с общероссийскими тенденциями (см. раздел 5.2), но и с вытеснением фермеров с дорогих земель за пределы Московской области.

В целом благодаря разрастанию земель под садами, коттеджами и сокращению обширных земель бывших колхозов и совхозов землепользование в Подмосковье становится «мелкошинкованным». Однако если учесть, что наиболее пространственно агрессивно здесь строительство шикарных особняков, то в отличие от других регионов эта мозаичность еще не означает увеличения трудоинтенсивности использования земель.

В Подмосковье коллективные предприятия в ближайших к Москве районах уже к 2000 году потеряли более половины своих посевных площадей (табл. 5.6.2). В остальных районах, несмотря на натиск частников, потери невелики (20–30 %) и, по крайней мере, гораздо меньше, чем в других регионах Нечерноземья – благодаря относительной устойчивости крупных предприятий в этой пригородной зоне.

Рисунок 5.6.3. Структура землепользования на стыке Пушкинского и Щелковского районов

Таблица 5.6.2. Распределение частного сельскохозяйственного и рекреационно-сельскохозяйственного землепользования в Московской области по зонам удаленности от Москвы, 2001, %

Таблица 5.6.3. Стоимость земли под строительство в ближнем Подмосковье на разном расстоянии от МКАД, 2003, USD за 1 сотку

Источники: Игнатьева 2003; Ступин 2003.

Распределение разных видов частного агрорекреационного землепользования по зонам удаленности также отличается (см. табл. 5.6.2). Дачи и «индивидуальное жилищное строительство» больше всего тяготеют к Москве (в двух первых зонах сосредоточено соответственно 85 и 70 % от общего их числа). Три четверти садов находятся во второй и третьей зонах. А фермеров больше всего на окраинах.

Если распределение частных владений бедного и среднего слоев населения довольно стабильно, то предпочтения богатых меняются.

В 1990-х на первом месте по востребованности с большим отрывом находилось Рублево-Успенское направление. Сейчас оно наиболее востребовано: 34 % заявок на покупку и строительство коттеджей только вблизи столицы (Дачи 2004). Но уже в 15 км от Москвы на первое место выходит Новорижское шоссе (42 %). Доля Рублево-Успенского направления снижается до 18 %, немногим опережая Калужское направление (17 %). При удалении свыше 30 км также лидирует Новорижское шоссе, но становятся все популярнее Киевское и Минское направления. Стоимость одной сотки земли в 2003 году оставалась самой высокой все же на Рублево-Успенском направлении (табл. 5.6.3), поднимаясь в живописных лесных местах до 40 тыс. долларов (Ступин 2003).

Самое главное, что востребованность земли горожанами и ее дороговизна вступают в противоречие с развитием сельского хозяйства области. А ведь Московская область, в отличие от многих развитых стран, где сельское хозяйство давно ушло из пригородов, сохранила свое ведущее положение в агрокомплексе России, занимая по объему валовой продукции 3-е место после Краснодарского края и Татарстана. Во многом это связано с общим кризисом агропроизводства в России, начавшимся еще задолго до 1990 годов, при котором наиболее стабильные предприятия сохранялись в основном в южных и пригородных районах (Нефедова 20036:130–141). Из 100 самых крупных и эффективных сельскохозяйственных предприятий России треть расположена в Московской, Ленинградской областях и в Краснодарском крае. Урожайность основных культур и надои молока в Московской области в 2–3 раза выше, чем в окружающих регионах, хотя природные условия гораздо лучше, например, в Калужской и Рязанской областях. Рентабельность агропредприятий Подмосковья также всегда была выше, чем в смежных областях. Для Подмосковья в наибольшей степени характерно выстраивание вертикальных цепочек агропромышленных структур, и часть предприятий уже куплена пищевыми гигантами или работает с ними в тесной кооперации. Именно подмосковные предприятия служат наиболее стабильными поставщиками продукции на московский рынок и перерабатывающие предприятия Москвы и области, включая и предприятия с иностранными инвестициями (Danone, Campina, Ehrmann и др.), снабжающие всю страну. При этом более двух третей животноводческого производства расположено в первой, второй и третьей зонах соседства со столицей, где наиболее заметно расширение землепользования горожан. С их точки зрения, столь крупные агропредприятия и животноводческие комплексы вблизи столицы не нужны. Но уничтожать рентабельные предприятия, кормящие города, – слишком рискованная стратегия. Эта проблема довольно серьезна, так как производства такого типа не только в глубинке, но и в полупериферийной зоне функционировать не смогут (см. подробнее: Иоффе, Нефедова 2001: Нефедова 20036:290–301).

В отличие от многих других регионов России, в которых огромные площади заброшенных земель убыточных предприятий никем не востребованы, в пригородах агропредприятиям земли не хватает. Многие руководители крупных и рентабельных предприятий в разных районах Московской области во время проводимых нами интервью жаловались на недостаток земель и готовность расширять площади пашни. Если какое-то производство дышит на ладан и не использует свои земли, то на них тут же находятся охотники – соседние предприятия. Они готовы покупать имущество убыточных колхозов и в дополнение к ним получать земельные паи работников, причем даже не соседних, а удаленных, в том числе и в других регионах (предполагая расположить там многолетние травы, сенокосы и прочие нетрудоемкие производства). Все колхозное лобби России активно выступало против закона, разрешающего куплю-продажу сельскохозяйственных земель, и только в некоторых сильных предприятиях Подмосковья мы встречали одобрение этого закона руководителями, поскольку он позволяет расширить землепользование.

Однако помимо самих агропредприятий на земли их менее удачливых собратьев находится множество других «охотников». Земельная конкуренция сельского хозяйства с другими видами землепользования (массовой жилищной застройкой, транспортом, инфраструктурными объектами и т. п.) очень велика. В отличие от южных районов, где целью борьбы за землю является организация прибыльного зернового хозяйства, в пригородах наиболее агрессивны риэлторские и строительные фирмы. В рамках нашей темы наиболее важны тенденции расширения процессов «недружественного поглощения» агропредприятий и активная скупка земельных долей населения банками и строительными фирмами – с целью получения земли под строительство. Поскольку федеральным и подмосковными законами купля-продажа сельскохозяйственных земель до 2003 года была официально запрещена, передача земли осуществлялась через процедуру дарения (за определенную мзду, конечно), так что сельские жители за совершенно неадекватную цену лишаются своих земельных паев, а предприятие – земель, и бороться с этим довольно трудно. Практикуются скупка акций предприятия, перехват контрольного пакета акций и смещение руководителя, а также искусственное банкротство.

Не хватает площадей и администрациям ближайших к Москве районов. Они даже договариваются о приобретении земель для своих граждан под сады и огороды в более удаленных районах области или в соседних регионах, оставляя свои земли для москвичей, предлагающих большие деньги. Более того, районные власти (часто вместе с руководителями предприятий) в обход областного постановления о недопустимости перемены целевого назначения земель находят пути преобразования части сельскохозяйственных земель в участки под строительство. Например, районные власти имеют право выделять под застройку небольшие участки до 3 га. Но если издать несколько таких постановлений, получится достаточный участок для нового коттеджного поселка. Часто под строительство отдаются окраины полей, которые переводятся в неудоби.

При сохранении и усилении товарности крупных предприятий, товарность хозяйств населения в Московской области, за исключением некоторых районов типа Луховицкого, в среднем ниже, чем в других пригородных районах. Близость столицы и возможность заработать деньги при обилии продовольствия в подмосковных магазинах способствуют тому, что свое хозяйство играет все более второстепенную роль. Наступление коттеджей и уменьшение естественных сенокосов и пастбищ лишает возможности содержать корову даже для тех немногих жителей, которые еще готовы это делать.

И все-таки в пригородах крупнейших городов при дефиците земли именно общественный агропромышленный сектор вступает в наиболее сильное противоречие с рекреационными потребностями горожан и финансовыми аппетитами крупных бизнес-структур, наживающихся на продаже земель и строительстве дорогих коттеджей. Уникальное пригородное сельское хозяйство, на которое опирается снабжение городов, скоро нужно будет охранять так же, как памятники культуры или заповедники.

Однако не только сельское хозяйство страдает от строительных и прочих фирм. Наступление коттеджей на старые дачные поселки, вытеснение коренных жителей (и туристов) из самых живописных и удобных для строительства мест, огораживание лесов, прилегающих к коттеджным поселкам, лишающее доступа к остаткам полудикой природы – все эти факты активно обсуждаются в средствах массовой информации, как и повсеместное нарушение экологических норм.

Итак, основные зоны востребованных рынком земель – это пригороды крупных городов и южные районы с наилучшими агроклиматическими условиями. Именно здесь чаще всего возникают острые конфликты, связанные с собственностью на землю и ее перераспределением. В таких районах становятся важными все три составляющие земельной собственности: пользование, распоряжение и владение ею (Проблемы собственности 2005: 11). Это ощущают и местные предприниматели и население. Тем не менее юридическая безграмотность и незащищенность населения, фермеров и многих крупных агропредприятий позволяет сторонним организациям манипулировать ими и захватывать земли.

Именно в таких районах дефицитных и объективно дорогих земель их оборот имеет «теневой» характер, приносит немалый доход (чаще коррупционный) и нуждается в легализации – хотя бы для наполнения местных бюджетов. Нужны и разумные правила ограничения и регулирования землепользования, однако в реальных условиях России они обычно не работают вообще или становятся источником обогащения чиновников.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.