1.3. Договорные отношения субъектов инвестиционной деятельности

1.3. Договорные отношения субъектов инвестиционной деятельности

Основным договором при осуществлении инвестиционной деятельности является инвестиционный договор. Следует отметить, что понятие «инвестиционный договор» в законодательстве отсутствует. С этим связана различная трактовка этого договора как в литературе, так и на практике. Традиционно к инвестиционному договору относят договор инвестирования строительства, в соответствии с которым инвестор финансирует строительство объекта недвижимости или его части, а застройщик осуществляет строительство и после сдачи объекта в эксплуатацию передает предусмотренный договором объект (или часть объекта) инвестору.

Также инвестиционный договор может представлять собой комплексный договор, объединяющий в себе черты организационного договора, который определяет основы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности: инвестора, заказчика-застройщика, подрядчика, пользователя объекта, и основного договора, содержащего обязательства сторон по реализации инвестиционного проекта.

Статья 6 Федерального закона № 39-ФЗ предусматривает право инвестора на передачу по договору и (или) контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ (соинвесторам).

Договор участия в долевом строительстве, введенный Федеральным законом № 214-ФЗ, по своей сути также является инвестиционным договором.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Необходимо помнить, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве только после выполнения следующих условий:

› получения в установленном порядке разрешения на строительство;

› опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии требованиями Федерального закона № 214-ФЗ;

› государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве, а также уступка права требования по нему, должен заключаться в письменной форме. Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает обязательные условия, которые должен содержать этот договор. Эти условия перечислены в пункте 4 статьи 4 указанного закона:

› определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося объекта недвижимости;

› срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

› цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

› гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре указанных условий такой договор в соответствии с пунктом 5 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ будет считаться незаключенным.

Федеральный закон № 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства права требования по договору только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Ценой договора признается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства (создания) объекта долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) объектов недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства.

Государственная регистрация договора осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если инвестиционная деятельность не связана с отношениями, регулируемыми Федеральным законом № 214-ФЗ, то между инвестором и заказчиком (заказчиком-застройщиком) могут заключаться договоры, имеющие различные названия – инвестиционный договор, договор об оказании услуг по выполнению функций заказчика и т. п. Однако суть их одна – в обязанности инвестора входит финансирование (а также в большинстве случаев разработка) инвестиционного проекта, а в обязанности заказчика – реализация проекта и организация строительства, в том числе привлечение подрядных организаций.

На практике часто функции заказчика и застройщика совмещаются, существует даже такое понятие – заказчик-застройщик. При совмещении функций заказчика и застройщика договор заключается между инвестором и заказчиком-застройщиком.

В случае если инвестор является заказчиком, то договор заключается между инвестором и застройщиком.

Предметом данного договора является оказание услуг заказчика (застройщика). Примерный перечень и объем таких услуг перечислены в постановлении Госстроя СССР от 2 февраля 1988 года № 16 «Об утверждении Положения о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия и техническом надзоре)». В частности, к таким услугам могут относиться:

› оформление и получение в установленном порядке необходимых согласований, технических условий и разрешений на работы по строящемуся объекту;

› заключение с соответствующими организациями договоров на выполнение проектно-изыскательских, конструкторских и при необходимости научно-исследовательских работ;

› оформление в установленные сроки договоров подряда на капитальное строительство (при строительстве объектов «под ключ» и вахтовым методом – с учетом их особенностей) с генеральным подрядчиком (подрядчиками);

› контроль и технический надзор за производством работ и применяемыми при этом материалами, оборудованием, соответствием объема, стоимости и качества работ проекту, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;

› приемка законченных работ в соответствии с условиями договоров;

› организация, в необходимых случаях, внесения изменений в проектно-сметную документацию и ее переутверждение, изменение сроков завершения отдельных видов или этапов работ по согласованию с инвестором;

› подготовка необходимой документации и организация приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта в целом, а также оказание других услуг, предусмотренных соглашением между инвестором и заказчиком (застройщиком).

Заказчик (застройщик) может выполнять функции генерального подрядчика. В этом случае он как генеральный подрядчик заключает договоры подряда на выполнение строительных, монтажных и иных работ с подрядчиками в соответствии с ГК РФ.