Покупка-продажа

Покупка-продажа

Что влияет на стоимость квартиры

Помимо очевидных вещей: количества комнат, метража и района большое влияние на стоимость квартиры оказывает ее состояние. Другими словами, можно ли будет в этой квартире жить сразу или придется делать ремонт. По оценкам риелторов, квартира с самым простым, но свежим косметическим ремонтом стоит на 20 % дороже.

Что же подразумевает под собой среднестатистический ремонт? На языке риелторов это свежепобеленный потолок, покрашенные стены (ни в коем случае не обои) или спецобои, которые потом красят. На полу – ламинат или ковролин.

А вот если квартира, которую вы купили, напротив, требует ремонта, приготовьтесь выложить за него кругленькую сумму. Ремонт может составить от 10 до 50 % от стоимости квартиры в зависимости от класса отделочных материалов и работ.

Если вы собрались продавать квартиру, не пожалейте денег хотя бы на косметический ремонт – выиграете намного больше. И еще больше заработаете, если продаете квартиру с мебелью. На мебельный гарнитур в этом случае можно спокойно сделать двукратную наценку – покупатель этого и не заметит. Сегодня на рынке появилось много покупателей, которые не хотят тратить свое время и деньги на приведение квартиры в порядок, а ищут жилье, в которое уже на следующий день можно заселяться.

Можно ли сэкономить на услугах риелтора

При желании совершить сделку с недвижимостью можно и самостоятельно, не обращаясь к риелторам. Тогда за оформление квартиры вы заплатите ровно столько, сколько стоят обязательные платежи и госпошлины. Правда, такой подход оправдан только в том случае, если вы сами разбираетесь в юридических тонкостях сделки с недвижимостью и если вам не жаль времени на собирание справок и стояние в очередях.

Если же вы привлекаете агентство недвижимости, приготовьтесь заплатить ему круглую сумму – обычно это несколько процентов от стоимости квартиры. Впрочем, при выборе риелторской компании надо обращать внимание не только на размер комиссии, но и на перечень услуг, которые она обязуется за эти деньги предоставить.

Например, за оформление в собственность квартиры в новостройке агентства недвижимости возьмут 1–1,5 % от ее стоимости. Столько же попросят за юридическое сопровождение, если и покупатель, и продавец уже готовы к сделке, осталось ее только зарегистрировать. А вот проведение сложной альтернативной сделки, например, размен трехкомнатной квартиры на две однокомнатные, будет стоить от 3 до 6 %. Если комиссия меньше – это повод насторожиться.

Главная экономия при сделках с недвижимостью – это экономия не денег, а времени и нервов.

Как правильно срочно продать квартиру

Бывают ситуации, когда необходимо срочно продать недвижимость – квартиру, комнату или загородный дом – и получить деньги в течение нескольких дней. Как правило, такой продавец ставит себя в заведомо невыгодные условия.

Дело в том, что найти покупателя всего за пару дней невозможно. Поэтому агентство недвижимости может само выкупить вашу квартиру со скидкой, чтобы затем не торопясь продать ее на рынке.

Кроме того, квартира, которую срочно продают, всегда вызывает подозрения. Серьезное агентство недвижимости обязательно проверит юридическую чистоту покупаемой квартиры. Оно может успеть сделать это и за пару дней, но за это продавцу придется делать дополнительную скидку.

Таким образом, если вы решите срочно продавать квартиру, готовьтесь к тому, что на руки получите на 10–20 % меньше, чем стоит аналогичная жилплощадь на рынке. Конечно, все зависит от рыночной ситуации. В периоды ажиотажного спроса на недвижимость разница может быть совсем незначительной. А если рынок спокойный и у покупателей есть выбор, дисконт может вырасти.

А вот покупать срочно продающуюся квартиру, даже если цена выглядит очень заманчиво, риелторы не советуют. Покупка недвижимости – серьезная сделка с множеством юридических тонкостей, и, поспешив, можно больше проиграть, чем выиграть. Например, через пару лет из мест не столь отдаленных к вам заявится родственник бывших хозяев и предъявит свои права на проживание.

Если решение о покупке все же принято, лучше обратиться за помощью в проведении сделки в серьезное агентство недвижимости – там проверят «чистоту» квартиры. Правда, не бесплатно. Срочная проверка будет вам стоить до 10 % от цены недвижимости.

Зачем нужны услуги оценщика

Если по поводу квартиры возник судебный спор или вы берете кредит под залог квартиры, придется прибегнуть к услугам профессионального оценщика.

Оценить типовую квартиру проще всего: на рынке их тысячи. И цену на такую недвижимость может «на глазок» прикинуть даже человек, ничего не смыслящий в оценке. Поэтому стоимость услуг по оценке типовой однокомнатной квартиры в спальном районе или трехкомнатной в сталинском доме будет примерно одинаковой, в среднем от 3 тысяч рублей.

Если же ваша квартира не подходит под определение «типовая», например, это таунхаус или двухъярусные апартаменты в элитном доме, оценщик возьмет за свои услуги значительно больше.

Впрочем, в некоторых ситуациях одну и ту же квартиру разные оценщики оценивают по-разному. Такое возможно, например, если при разделе квартиры между наследниками возник спор по поводу ее стоимости и каждый нанял своего оценщика. В этом случае суд может назначить либо экспертизу представленных отчетов той и другой стороны (такую услугу, как правило, оказывают оценочные общественные организации) либо третью оценку.

Если оценщика уличат в необъективности, это грозит ему штрафом, а то и приостановкой деятельности.

Гражданам при выборе оценщика стоит ориентироваться не на стоимость его услуг, а на его репутацию. Ведь неправильная оценка может обернуться существенными финансовыми потерями. Информация об оценщиках содержится в специализированных изданиях, которые публикуют рейтинги таких компаний.

Как купить квартиру через договор пожизненной ренты

Приобрести квартиру за половину или даже треть рыночной цены – это не фантастика. Это вполне реально, если покупать квартиру по договору пожизненной ренты. Получателем ренты является чаще всего одинокий пенсионер, не имеющий наследников.

Расходы покупателя составляют: первоначальный взнос, обычно 30 % от рыночной цены квартиры, ежемесячные взносы от 1 до 4 тысяч рублей и оплата коммунальных услуг. Например, квартира стоит 3 миллиона рублей. Из них один миллион – единовременная выплата. Если в течение 10 лет платить ренту по 4 тысячи рублей каждый месяц, это еще около 500 тысяч. Итого расходы – 1,5 миллиона рублей, то есть половина стоимости квартиры. Правда, нужно учесть, что ежемесячную плату по крайней мере раз в год придется повышать на размер инфляции.

Кроме выплаты денег в договор ренты часто включаются и другие условия, например, помощь по хозяйству, уборка квартиры, покупка продуктов и т. п. Кстати, не обязательно делать это лично. Услуги патронажной службы, которая возьмет на себя эти хлопоты, обойдутся в 1,5–2 тысячи рублей в месяц.

Что надо предусмотреть, чтобы у получателя ренты не было оснований пойти на попятную?

Первое. Прежде чем составлять договор, убедитесь, что человек, который желает отдать вам квартиру в ренту, здоров психически и понимает последствия своих действий. Для составления договора пригласите квалифицированного юриста.

Второе. Все свои действия нужно подтверждать документально: деньги передавать либо под расписку, либо платить через банк и сохранять все квитанции. Уборка и помощь по хозяйству – также под расписку. Не очень приятная формальность, зато если потребуются доказательства, что вы честно исполняли свои обязанности, они у вас будут.

Важный момент: квартира станет вашей собственностью сразу после подписания договора. Ее регистрируют в госорганах уже на нового владельца. Правда, продать или подарить ее кому бы то ни было без согласия получателя ренты невозможно.

По статистике, около 5 % рентополучателей пытаются расторгнуть договор ренты через суд. Если будет доказано, что какие-то условия договора не исполнялись, можно потерять и квартиру, и все уже выплаченные деньги.