Предварительный договор аренды по прошедшему государственную регистрацию имуществу

Предварительный договор аренды по прошедшему государственную регистрацию имуществу

При заключении любого вида договора стороны должны руководствоваться гражданским законодательством, которое предусматривает возможность заключения предварительных договоров. В общепринятом понимании предварительный договор представляет собой договор, который порождает для сторон обязательство заключить договор в будущем или дополнительно согласовать некоторые его условия.

В предлагаемой читателям статье мы рассмотрим общие положения, касающиеся заключения предварительных договоров, а также рассмотрим некоторые вопросы, связанные с предварительными договорами аренды.

Общие положения о договоре приведены в главе 27 «Понятие и условия договора» части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Договором, в соответствии со статьей 420 ГК РФ, признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Особенности заключения предварительных договоров.

Прежде рассмотрим, что следует понимать под договором аренды. Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Статьей 608 ГК РФ определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Следовательно, для заключения договора аренды необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Непосредственно предварительному договору посвящена статья 429 ГК РФ, согласно пункту 1 которой по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

По смыслу статьи 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность – заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения из самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора, о чем сказано в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 9 февраля 2009 года по делу №А43-7275/2008-41-247.

В практической деятельности многие организации заключают предварительный договор аренды для того, чтобы прийти к каким-либо договоренностям еще до того, как собственник зарегистрирует свои права на него.

При этом судебные органы выносят неоднозначные решения относительно вопроса действительности предварительного договора аренды, если на момент его заключения будущий арендодатель не является собственником здания (помещения).

Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 22 сентября 2008 года по делу №КГ-А40/8463-08 суд указал, что правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а согласно нормам статьи 608 ГК РФ лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство. Аналогичные выводы сделаны в Постановлениях ФАС Западно – Сибирского округа от 2 октября 2007 года по делу №Ф04-6926/2007(38909-А45-16), ФАС Северо-Западного округа от 28 апреля 2008 года по делу №А05-7418/2007.

Однако Президиум ВАС в своем Постановлении от 14 июля 2009 года № 402/09 назвал такую позицию суда ошибочной – использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Основной договор аренды сторонами был заключен, поэтому соглашение в части предварительного договора оценке как ничтожное не подлежало.

Аналогичные решения вынесены в Постановлениях ФАС Московского округа от 19 апреля 2010 года №КГ-А40/2946-10 по делу №А40-93370/09-77-533, от 21 сентября 2009 года по делу №КГ-А40/9192-09, от 24 августа 2009 года по делу №КГ-А41/6502-09.

Форма предварительного договора.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, что определено пунктом 2 статьи 429 ГК РФ. Если форма основного договора не установлена, предварительный договор должен быть заключен в письменной форме, причем несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Кроме того, пунктом 1 статьи 609 ГК РФ и статьей 651 ГК РФ установлено, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме, а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору требуется государственная регистрация (пункт 2 статьи 609 ГК РФ и пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Таким образом, предварительный договор аренды заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если стороны составили предварительный договор, по которому обязуются в будущем заключить договор аренды на срок более года, то в этом случае предварительный договор не подлежит государственной регистрации.

О том, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации сказано и в пункте 14 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Условия предварительного договора.

Как установлено пунктом 3 статьи 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Применительно к договору аренды недвижимого имущества следует отметить, что он в обязательном порядке должен содержать информацию о расположении и размерах помещений (объектов), передаваемых в аренду (абзац 2 пункта 1 статьи 432 ГК РФ, пункт 3 статьи 607 ГК РФ). В случае отсутствия такой информации в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а договор аренды – незаключенным.

Существует довольно обширная судебная практика по рассмотрению дел о признании предварительных договоров незаключенными. В качестве примера приведем Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15 января 2009 года по делу №А82-1820/2008-2, в котором суд указал, что предварительный договор аренды не содержит конкретных характеристик, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес), поэтому договор признан незаключенным.

Также в Постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 8 декабря 2008 года по делу №А78-804/08-Ф02-5412/08, ФАС Западно-Сибирского округа от 1 марта 2009 года по делу №Ф04-1448/2009(2095-А45-39), ФАС Центрального округа от 27 марта 2008 года по делу №А14-3597/2007/128/32 арбитры признали договоры аренды незаключенными из-за того, что в них отсутствовали четкие характеристики объектов, переданных в аренду, в частности не были указаны местонахождение и физические признаки – характеристики, позволяющие четко установить (индивидуализировать) объекты аренды.

Однако есть и противоположные судебные решения. Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 24 марта 2009 года №Ф09-1456/09-С6 по делу №А76-10445/2008-2-390 суд принял решение об отказе в удовлетворении иска о признании незаключенным предварительного договора и взыскании неосновательного обогащения, поскольку в договоре содержатся условия, позволяющие установить предмет – имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, кроме того, соглашением о прекращении условий предварительного договора стороны предусмотрели сохранение уплаченного арендатором гарантийного взноса за арендодателем.

Подобное решение вынесено и в Постановлении ФАС Уральского округа от 8 сентября 2009 года по делу №Ф09-6635/09-С6.

Срок договора. Прекращение обязательств по предварительному договору.

Предварительным договором должен быть определен срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок предварительным договором не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, что установлено пунктом 4 статьи 429 ГК РФ.

Согласно статье 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

При этом некоторые суды считают, что из положений статьи 190 ГК РФ следует, что наступление события, с которым стороны связывают начало течения срока, не зависит от их воли и действий. Учитывая, что государственная регистрация права собственности на здание не является таким событием, срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор, необходимо определять в соответствии с пунктом 4 статьи 429 ГК РФ, и он равен одному году.

В договоре, помимо отсылочного обстоятельства, стороны могут установить четкую дату, рассчитанную исходя из максимального времени, которое нужно для завершения строительства. Например, основной договор должен быть заключен в срок до 1 октября 2011 года, при этом арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить указанный срок, но не более чем на четыре календарных месяца. Такой вывод следует из Постановления ФАС Уральского округа от 18 июня 2009 года по делу №Ф09-4000/09-С6.

Последствия уклонения от заключения основного договора.

Согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения пункта 4 статьи 445 ГК РФ. Согласно названному пункту, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.