3.5.5. Отражение расходов на государственную регистрацию объекта в бухгалтерском учете и налогообложении

3.5.5. Отражение расходов на государственную регистрацию объекта в бухгалтерском учете и налогообложении

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Согласно статье 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) (п. 3 ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ).

Для бухгалтерского и налогового учета дата подачи документов на госрегистрацию, а также дата самой государственной регистрации имеет важное значение.

Пунктом 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности № 34н установлено, что к незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях) затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, прочие капитальные работы и затраты.

В то же время, согласно пункту 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 года № 91н, организация может принять к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств объект недвижимости, по которому закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и объект фактически эксплуатируется. Такие объекты будут учитываться на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства». Амортизация по таким объектам будет начисляться в общем порядке-с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию. После государственной регистрации следует произвести уточнение ранее начисленной суммы амортизации.

В то же время законодатель не обязывает организацию принимать к учету объект недвижимости как основное средство, если право собственности на него еще не зарегистрировано в установленном порядке. А значит, у нее есть основания до момента регистрации объекта учитывать его на счете 08. Таким образом, право выбора способа учета объекта, по которому поданы документы на госрегистрацию, остается за организацией, и нелишним будет закрепить его в учетной политике для бухгалтерского учета.

С точки зрения налогового законодательства подача документов на госрегистрацию оказывает влияние на налог на прибыль и налог на имущество.

Пунктом 8 статьи 258 НК РФ установлено, что основные средства, права на которые подлежат госрегистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. В этой связи важно установить дату подачи документов на госрегистрацию. Ее можно определить с помощью расписки в получении документов, которая выдается подателю документов. В ней указывается их перечень, а также дата и время представления (п. 6 ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ).

Объектом обложения налогом на имущество признается, в частности, недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ). Следовательно, на принятие решения об уплате налога на имущество по незарегистрированному объекту имеет значение счет, на котором учитывается объект недвижимости. И если следовать уже упомянутому пункту 52 Методических рекомендаций, организация сама вправе выбрать, какой счет ей применять – 08 или 01. А значит, от того, какой счет предпочтет организация, будет зависеть – платить ей налог на имущество за период нахождения документов на госрегистрации или нет. Правда, фискальные органы имеют по этому поводу другую точку зрения. Они считают, если документы поданы на госрегистрацию и объект введен в эксплуатацию, то организация становится налогоплательщиком налога на имущество.

Вывод здесь один: если организация готова спорить с налоговыми органами, а для этого у нее есть все аргументы (мы их назвали выше), то свои права ей придется отстаивать в судебном порядке. Если нет – выбор следует сделать в пользу счета 01.