Жилье как основное средство

Жилье как основное средство

Следует заметить, что иногда организации приобретают жилые помещения, которые предназначены, например, для сдачи в аренду, оказания услуг и тому подобного. О том, как учитывается приобретенное жилье в бухгалтерском и налоговом учете фирмы, мы расскажем в этой статье.

Прежде рассмотрим правовые основы приобретения организацией жилого помещения в собственность. Обратимся к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ). Согласно статье 17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан, размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается.

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения в соответствии со статьей 18 ЖК РФ подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ЖК РФ.

Для приобретения жилого помещения в собственность необходимо заключить договор купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) согласно статье 549 ГК РФ продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру. Попутно напомним, что статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Для договора продажи недвижимости предусмотрена обязательная письменная форма. Договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечен его недействительность, что следует из статьи 550 ГК РФ.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю на основании статьи 551 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также цена имущества. В случае отсутствия таких данных в соответствии со статьями 554 и 555 ГК РФ договор считается незаключенным.

Договор продажи квартиры на основании пункта 2 статьи 558 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения утверждена Приказом Минюста Российской Федерации от 6 августа 2001 года № 233.

Следует отметить, что процедура регистрации прав на недвижимое имущество и договоров осуществляется на платной основе. Размер государственной пошлины за государственную регистрацию установлены статьей 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ). В соответствии с подпунктом 22 пункта 1 названной статьи госпошлина уплачивается за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 – 26, 28 – 31 и 61 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ:

– для физических лиц – 1 000 рублей;

– для организаций – 15 000 рублей.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются на основании передаточного акта, подписываемого сторонами, или иному документу о передаче.

Приобретаемое организацией жилье будет принято к учету в качестве объекта основных средств, соответственно, операция по его приобретению должна быть отражена на счетах бухгалтерского учета. Согласно статье 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» бухгалтерский учет ведется на основании первичных учетных документов, которыми оформляются все хозяйственные операции, проводимые организацией. То есть, основанием для отражения информации о совершенных хозяйственных операциях в регистрах бухгалтерского учета являются первичные документы, фиксирующие факт совершения хозяйственной операции.

К учету первичные документы принимаются при условии, что они составлены по формам, содержащимся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации. Унифицированные формы первичной учетной документации по учету основных средств утверждены Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 21 января 2003 года № 7.

Если организация по договору купли-продажи приобретает квартиру у другой организации, то документом, подтверждающим передачу недвижимости, будет являться «Акт о приеме-передаче здания (сооружения)» (форма №ОС-1а). Акт о приеме-передаче составляется не менее чем в двух экземплярах. Акт утверждается руководителями организаций получателя и сдатчика.

Реквизит «Государственная регистрация прав на недвижимость», содержащийся в акте №ОС-1а, заполняется только на недвижимое имущество и в случаях сделок с ним. «Сведения о состоянии объекта основных средств на дату передачи» заполняются в том случае, если к учету принимается объект, бывший в эксплуатации у другой организации.

Если же продавцом приобретаемой квартиры является физическое лицо, то унифицированной формы документа для оформления такой операции нет, акт можно составить в произвольной форме. При этом необходимо соблюдать требования статьи 9 Федерального закона «О бухгалтерском учете» о том, что самостоятельно разработанный документ должен содержать все обязательные реквизиты, перечень которых приведен в названной статье закона.

Основным документом в соответствии с которым организации ведут бухгалтерский учет основных средств, является Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01», утвержденное Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (далее – ПБУ 6/01). Причем нормы этого бухгалтерского стандарта применяются с учетом Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н (далее – Методические указания № 91н).

Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету, если он одновременно удовлетворяет следующим условиям:

– объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

– объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

– организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

– объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В отношении момента принятия актива к учету в составе основных средств отметим следующее. По мнению Минфина Российской Федерации, изложенному в Письме от 9 июня 2009 года № 03-05-05-01/31, объект принимается на учет в качестве основного средства, если он отвечает условиям, перечисленным в пункте 4 ПБУ 6/01, и он приведен в состояние пригодное для использования.

В учетной политике следует закрепить положение о том, когда принимаются к учету объекты основных средств, требующие государственной регистрации. До того момента, пока на данный объект не зарегистрировано право собственности, у организации нет права учитывать объект на балансе в качестве основных средств, поскольку нарушается принцип имущественной обособленности.

Принимая жилье к бухгалтерскому учету, организация должна определить срок ее полезного использования.

Отметим, что в целях налогообложения прибыли сроки полезного использования основных средств определяются с учетом Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1 (далее – Классификация). Несмотря на то, что Классификация предназначена для целей налогового учета, она может применяться и для целей бухгалтерского учета, что предусмотрено пунктом 1 указанного Постановления.

Как следует из пункта 6 ПБУ 6/01, единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект.

Основные средства в соответствии с пунктом 7 ПБУ 6/01 принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, порядок определения которой установлен пунктами 8 – 12 ПБУ 6/01 и зависит от способа поступления основного средства в организацию. В случае приобретения жилья за плату, его первоначальная стоимость определяется как сумма фактических затрат организации на его приобретение за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации).

Обращаем Ваше внимание на то, что сумма уплаченной государственной пошлины, наряду с суммой, уплачиваемой в соответствии с договором продавцу квартиры, будет включена в состав фактических затрат на приобретение квартиры.

Первоначальная стоимость квартиры, по которой она принята к бухгалтерскому учету, в дальнейшем изменению не подлежит. Исключение согласно ПБУ 6/01 составляют случаи достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки, то есть, в перечисленных случаях допускается изменение первоначальной стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету.

Первоначальная стоимость приобретенной квартиры будет отражаться по дебету счета 01 «Основные средства», если квартира предназначена для использования самой организацией, или по счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности», если квартира предназначена для сдачи в аренду в корреспонденции с кредитом счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

По дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» приобретенная квартира отражается на дату подписания акта приема-передачи недвижимого имущества в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками». Погашение задолженности перед продавцом квартиры отражается по дебету счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» и кредиту счета 51 «Расчетные счета».

Стоимость основных средств погашается посредством начисления амортизации, что определено пунктом 17 ПБУ 6/01. Пунктом 49 Методических рекомендаций № 91н уточнено, что посредством начисления амортизации погашается стоимость основных средств, находящихся в организации на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, включая объекты основных средств, переданные в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление.

По объектам жилищного фонда, учитываемым в составе доходных вложений в материальные ценности, амортизация начисляется в общеустановленном порядке.

Амортизация начисляется независимо от результатов деятельности организации в отчетном периоде и отражается в бухгалтерском учете того отчетного периода, к которому оно относится, что следует из пункта 24 ПБУ 6/01.

Начисление амортизации по основным средствам производится одним из способов, предусмотренных пунктом 18 ПБУ 6/01:

– линейный способ;

– способ уменьшаемого остатка;

– способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;

– способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).

Суммы начисленной амортизации признаются расходами по обычным видам деятельности или прочими расходами в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н.

Если организация использует квартиру для сдачи в аренду, то она может нести расходы по ее содержанию, оплачивая счета за коммунальные услуги и энергоснабжение. Расходы по оплате коммунальных платежей в целях бухгалтерского учета формируют расходы по обычным видам деятельности как расходы по содержанию и эксплуатации основных средств и иные внеоборотных активов, что установлено пунктом 7 ПБУ 10/99.

В целях налогообложения прибыли квартира, используемая организацией для сдачи во временное пользование на основе договора аренды или договора найма жилого помещения, относится к амортизируемому имуществу, что следует из пункта 1 статьи 256 и пункта 1 статьи 257 НК РФ.

Первоначальная стоимость жилья в соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ определяется как сумма расходов на ее приобретение и доведение до состояния, в котором она пригодна для использования. В первоначальную стоимость не включаются суммы налога на добавленную стоимость и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ. Изменение первоначальной стоимости согласно пункту 2 статьи 257 НК РФ возможно в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств и по иным аналогичным основаниям.

При определении срока полезного использования приобретенного жилья следует руководствоваться Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы», о которой мы уже упоминали в нашей статье.

Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента факта подачи документов на государственную регистрацию, причем такой факт должен быть подтвержден документально.

НК РФ предусмотрено два метода начисления амортизации по объектам амортизируемого имущества: линейный и нелинейный. Метод начисления амортизации устанавливается налогоплательщиком самостоятельно и применяется ко всем основным средствам вне зависимости от даты их приобретения.

Не забывайте, что независимо от того, какой метод начисления амортизации изберет налогоплательщик, в отношении зданий, сооружений, передаточных устройств, входящих в восьмую – десятую амортизационные группы, может применяться только линейный метод начисления амортизации.

Начисление амортизации по основным средствам в соответствии с пунктом 4 статьи 259 НК РФ начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором основное средство было введено в эксплуатацию. При линейном методе сумма амортизации определяется ежемесячно отдельно по каждому объекту основных средств, что определено пунктом 2 статьи 259 НК РФ. Порядок расчета сумм амортизации при линейном методе установлен статьей 259.1 НК РФ.

Суммы начисленной амортизации в целях исчисления налога на прибыль в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 253 НК РФ учитываются в качестве расходов, связанных с производством и реализацией, и признаются в качестве расхода ежемесячно исходя из суммы начисленной амортизации, что следует из пункта 2 статьи 272 НК РФ, устанавливающей порядок признания расходов при методе начисления.

В налоговом учете расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и иного имущества, а также на поддержание их в исправном состоянии относятся к расходам, связанным с производством и реализацией (подпункт 2 пункта 1 статьи 253 НК РФ), и уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль текущего месяца (пункты 1, 2 статьи 318 НК РФ).