16.2. Рационализация кредитных отношений и кредитные брокеры

16.2. Рационализация кредитных отношений и кредитные брокеры

Многие стали пессимистами, финансируя оптимистов.

Ч.Т. Джонс, кинорежиссер

Не предоставляй кредита тому, кто должен брать в долг, чтобы платить проценты.

Первая заповедь швейцарских банкиров

Кредитные брокеры. Для рационализации кредита можно либо думать самому, либо обратиться к помощи консультантов. Логично сделать все возможное самому, а уж потом решать, нужны ли затраты на консультанта-посредника. Теоретически задача кредитного брокера – подбор оптимальной для клиента программы кредитования и одобрение займа в банке. Сегодня крупные брокерские компании готовы подбирать клиентам любые кредиты: потребительские, карточные, на покупку автомобиля или жилья. Но чаще всего к помощи брокеров прибегают покупатели жилья в кредит.

С одной стороны, ипотечные брокеры могут помочь покупателям жилья сэкономить за 20 лет не менее 5–6 % от суммы кредита.[76] С другой стороны, кредитное брокерство – тоже бизнес. Прежде всего брокер заинтересован в своей прибыли. Он реально сотрудничает с несколькими банками. Интересы клиента зачастую вступают в противоречие с интересами брокера. Клиенту нужен оптимальный вариант, а брокеру нужно минимизировать затраты своего времени и сил. Как брокер будет поступать в жизни? Будет ли он искать оптимальный именно для вас вариант или предложит то, что проще осуществить? Надо понять, что значат обещания найти лучший вариант. Будьте недоверчивыми. За рекламой подбора вариантов чаще всего стоит налаженное взаимодействие с несколькими организациями. Но и это может быть полезно.

Кредитным брокерам принадлежит пальма первенства за самый креативный подход к привлечению клиентов. Это не просто реклама: «Купи квартиру – получишь соковыжималку (телевизор) в подарок». Тут тоньше. Так, некоторые из них рассылали «устрашающие» письма потенциальным заемщикам: «Недвижимость будет дико дорожать, а ипотечные программы сворачиваться».[77] Словом, хватай мешки, вокзал отходит! Возможные направления сотрудничества с кредитными брокерами:

• Помощь в анализе многочисленных ипотечных программ банков. Альтернатива: с помощью интернет-ресурсов, посвященных кредитованию, можно самостоятельно за пару часов прошерстить имеющиеся на рынке предложения по ипотеке.

• Оформление документов и получение кредита. Сотрудничество с брокером позволяет не бегать по банкам с документами и даже сократить время рассмотрения банком заявки. Альтернатива: все можно сделать самому. Не факт, что затраты на брокера окупят те или иные скидки.

• Оценка недвижимости, оформление отношений с банком и страховой компанией, координация всех участников сделки вплоть до момента подписания договора. Альтернатива: отдельные взаимоотношения со всеми участниками сделки, – банками, риелторами и т. д. В конце концов, все уже имеют свою историю и при соблюдении элементарной осторожности минимизируется риск нарваться на мошенников. А от обычного разгильдяйства и брокер не защитник.

Стратегия взаимодействия и стоимость услуг. Можно выбирать банк через брокера, а квартиру приобретать с помощью риелтора. Если заем берут на полную стоимость жилья, которое подбирают через агентство недвижимости, а кредит организуют через независимого брокера, то общая комиссия посредников может достичь 8 % от стоимости квартиры. Обращаться только к одному из посредников за обеими услугами чуть дешевле, но возрастает риск получить менее качественную непрофильную услугу. Ведь у каждого своя специализация.

Один из главных критериев выбора брокера – срок работы компании, ее репутация, отзывы клиентов. Другой важный момент – количество банков-партнеров, с которыми работает брокер. Чем их больше, тем больше выбор программ, которые будут вам доступны. Для получения скидки выгоднее обращаться к более крупным посредникам. Чем больше заемщиков поставляет банку брокер, тем большую скидку для клиентов он получает. Доля займов, выдаваемых банками при содействии брокеров, год от года только растет. Причина, видимо, в том, что брокерские компании расширили и улучшили качество своих услуг. Доля ипотечных сделок, оформляемых кредитными брокерами, за 2007 год удвоилась и в 2008 году составила примерно 15 %.[78]

Отметим: на рынке есть много сомнительных структур, которые предлагают оформить кредит без подтверждения дохода, т. е. фактически подделывают документы. Эти посредники гарантируют, что кредит обязательно будет выдан, и берут за свои услуги большой процент. Но если банк раскроет обман, то кредитная история клиента будет испорчена и в дальнейшем не каждый банк будет сотрудничать с таким заемщиком. Ну и в целом, если кто-то готов вместе с вами обманывать кого-то, то где гарантия, что в чем-то не обманут вас?

Анализ альтернативных решений и рисков. Собираясь влезать в долги, важно соотнести предполагаемые выплаты по кредиту со своими доходами. Считается, что оплата процентов не должна превышать 25–30 % от вашего семейного дохода, иначе вы не сможете ощутить, что качество вашей жизни улучшилось. Психологи также утверждают, что внутренняя напряженность человека, долгое время имеющего заметные долги, мешает преуспевать в карьере и личной жизни. Еще одно направление анализа связано с возможно-вероятными ситуациями, когда платить долги станет очень обременительно. Это могут быть затраты на обучение детей, болезни родителей или их уход на пенсию, износ машины и т. д. Если вы сомневаетесь в возможности выплачивать по кредиту 20–30 % своих доходов, лучше не рискуйте.

Помните: если неприятность может случиться, то она случается. Одновременно не стоит также серьезно рассчитывать на неконтролируемые позитивные ситуации (повышение зарплаты, неожиданные бонусы, рост ваших вложений в акции, ПИФы и т. д.). Если эти события неожиданно произойдут, то вы всегда сможете найти неожиданным деньгам адекватное применение. А вот если в силу самых разнообразных неподконтрольных вам факторов этих денег не будет, а под эти поступления уже заложены затраты, вы можете испытать серьезный дискомфорт.