19.1. Стоимость жилья: тенденции эволюции

19.1. Стоимость жилья: тенденции эволюции

Вещь стоит столько, сколько за нее можно взять с покупателя.

Публий Сир (I век до н. э.), древнеримский драматург

Цена определяется не тем, сколько вы готовы заплатить, не тем, во сколько она обошлась производителю, а тем, сколько за нее дадут на аукционе.

У.Д. Фелпс, американский писатель XIX века

Стоимость жилья. Во всем мире жилье стоит дорого. Практически нигде человек со средним для этой местности доходом не имеет возможности просто достать из кармана деньги и купить себе жилье – например, квартиру в столице. Для информации: стоимость квадратного метра жилья начинается в Париже от 6,5 тыс. долларов (в центре 13–18 тыс. долларов), в Нью-Йорке – от 10 тыс. долларов (в центре 14–19 тыс. долларов), в Лондоне – от 11 тыс. долларов (в центре 15–20 тыс. долларов).[94] Ситуация с соотношением средних доходов и стоимости жилья практически одинакова повсюду, как в развитых странах, так и в странах нашего уровня развития. Например, в Бразилии (наш уровень), Южной Корее (близко к нашему уровню) или в Португалии, которую мы надеемся догнать в ближайшие 20 лет, средний уровень доходов практически не позволяет купить квартиру без кредита.

Так, например, в Сеуле (Южная Корея), как и в Москве, стоимость жилья в зависимости от района находится в пределах 3–6,2 тыс. долларов за квадратный метр, а в Индии при среднемесячных доходах в 300 долларов цена квадратного метра жилья составляла 1200 долларов. Как видим, в наших ценах нет ничего необычного. Можно отметить определенную грустно-шуточную закономерность: 1 кв. м жилья стоит 3–4 среднемесячных зарплаты в данной местности. Вот и в Москве при средней зарплате в районе 1–1,5 тыс. долларов он стоит 4–5 тыс. долларов. Кстати, так же везде обстоит дело и с арендой жилья. По всему миру это стоит недешево. Если кто-то выкладывает 700 долларов за аренду однокомнатной «хрущевки» в Москве, скрепя сердце и обзывая хозяев кровопийцами, то это всего лишь означает, что он никогда не пробовал снять квартиру, например, в Японии. Там стандартная однокомнатная квартира общей площадью 21 (!) м² обойдется примерно в 1—1200 долларов ежемесячно.[95] Аренда аналогов наших однокомнатных квартир обойдется в 2–3 тыс. долларов, причем это «голые стены». Любой вбитый гвоздь вы должны согласовывать с хозяином, и за это надо доплачивать отдельно. При этом звукотеплоизоляция может присутствовать чисто символически.

В кризис возникла серьезная коррекция цен. В отсутствие экономических кризисов падение цен на жилье случается, но только в условиях сбалансированной экономики, когда спрос равен предложению. Бывают колебания. Например, в США можно говорить примерно о 5-летнем цикле. В Америке или Японии, когда происходило падение цен на недвижимость, значительная часть квартир (иногда до 90 %) находилась в ипотеке. Если люди не могли платить по закладным, квартиры переходили банкам, и те выставляли их на рынок.

Из-за большого количества выставленных объектов и происходило падение цен. Но в России минимум квартир находится в ипотеке. Даже если банки выставят их все на продажу, это не скажется на рынке. У нас большинство квартир принадлежит собственникам. А их психология отличается от психологии банкиров. Банкир хочет возместить убытки от непогашенного кредита, а собственник подождет, пока кризис минует. Тем более он не продаст квартиру дешевле, чем купил. По опыту других стран, падение цен обычно происходит постепенно: за год недвижимость теряет в цене 7—12 %.

По оценкам специалистов, в США вполне возможно снижение цен на 50 %, в Англии – на 30 %, в России также в период кризиса совокупное падение стоимости может быть около 50 %. Грубо говоря, однушка, стоившая в Москве 200 тыс. долларов, в какой-то момент будет стоить 100–120 тыс. долларов. Но если смотреть на отрезке в пару-тройку лет, то можно предположить, что цены начнут возвращаться к прежнему уровню, лишь иногда останавливаясь. Причем не только в Москве. Но во многих городах рост цен на жилую недвижимость был весьма впечатляющим. Экономически это обосновано.

Оппоненты предлагают использовать распространенный на Западе метод оценки: средняя стоимость жилья должна равняться стократной сумме его месячной аренды. Но эта зависимость формируется лишь на зрелых рынках, с устоявшимся балансом спроса и предложения. А за 70 лет советской власти мы очень сильно отстали в обеспеченности населения жильем.[96] По оптимистичным прогнозам, лет через 20–30 мы приблизимся к современному «евростандарту». Тогда эти закономерности соотношения цен на аренду и покупку жилья должны будут проявляться и в России. Давайте быть реалистами. Рост цен на жилье во всем мире составляет примерно 5—10 % в год. Когда жилье будет так же дорожать у нас, значит, ситуация стабилизировалась.

Цены на квартиры в Москве соответствуют общемировым тенденциям. Рост цен может прекратиться, если в стране появятся города, столь же привлекательные для проживания, если люди смогут сказать: «Я продаю квартиру в Москве, потому что лучше жить во Владивостоке или в Барнауле». В США люди легко переезжают из Лос-Анджелеса в Нью-Йорк или в Майами – города одинаково привлекательные, просто на разный вкус. Для большинства россиян самый привлекательный город пока один. Конечно, жизнь меняется, и во многом комфортность проживания в других городах растет быстрее, чем в столице, особенно в городах «первого ряда»: в Екатеринбурге, Казани, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Санкт-Петербурге, Самаре, Перми и т. д. Но пока приток людей в Москву велик, и это важный фактор спроса на жилье.

Цена – это соотношение спроса и предложения. Спрос сейчас растет быстро, а предложение – нет. Объемы строительства в Москве увеличивать сложно. Национальный проект «Доступное жилье» призван стимулировать строительство дешевого жилья. Но в Москве не может быть такого понятия, как дешевое жилье. У нас нет и в обозримом будущем не будет общества экономического равенства, когда доходы и уровень жизни у всех примерно одинаковы. Поэтому должно быть недорогое жилье для малообеспеченных и дорогое жилье для богатых. Иначе зачем стараться заработать больше и быть богатыми? Пропадает стимул к упорному труду. Дешевое жилье теоретически может быть только в регионах, где много свободной земли.

Если своего жилья нет и вы очень твердо решили его покупать, то особого смысла откладывать покупку тоже нет. Кризисный опыт уже есть. Такая ситуация была в 1998 году. Кризис в экономике повлек за собой и кризис на рынке недвижимости. Цены на квартиры в конце концов тоже упали примерно на 50 %. Затем недвижимость гораздо быстрее других восстановила свои позиции. Уже к началу 2003-го стоимость жилья достигла докризисного уровня, а к концу года цена 1 кв. м значительно превышала его. Возможно, что все пойдет по тому же сценарию – восстановление будет быстрым. Трехкратное отставание количества квадратных метров на человека от западноевропейского уровня является серьезной гарантией спроса на жилье в России.

И вообще, почему нас должен расстраивать рост цен на недвижимость? Он должен радовать патриотов. Он означает: Россия была сильно недооценена, а сейчас мы начинаем ценить ее будущее. Страна становится привлекательнее, дороже, следовательно, она постепенно богатеет. Массовое желание иметь недвижимость в России надо только приветствовать. Земля и недвижимость в Лондоне, Нью-Йорке или Монако очень дорогие, но это не расстраивает ни население, ни правительства. Вот и нам бить тревогу нужно будет тогда, когда цены на землю и жилье начнут падать. Это будет означать, люди и деньги побежали из страны. Пока же наоборот, и это здорово!