Для собственников жилья

Для собственников жилья

Лучшим вариантом для страны было бы сокращение величины основной суммы ипотечного долга. Это ослабило бы для заемщика стимул объявлять себя неплатежеспособным и привело бы к тому, что в тяжелом положении по выплате ипотечных кредитов оказалось бы меньшее количество людей. Для банков это означало бы примирение с реальностью, с тем фактом, что они выдавали деньги на основе цен, завышенных из-за действия пузыря. Принятие этого варианта положило бы конец иллюзиям о том, что они смогут в полном объеме вернуть выданные в кредит деньги. С точки зрения общества, этот вариант имеет смысл.

Банки участвуют в рискованных сделках, в своего рода азартной игре. Если они не осуществят реструктуризации ипотечных кредитов, то должны учитывать, что вероятность того, что положение дел на рынке недвижимости восстановится, не просто мала, а очень мала. Если рынки восстановятся, банки также окажутся в хорошей форме, по крайней мере, в более хорошей, чем они, как складывается впечатление, находятся в настоящее время. Даже если для приведения в норму им потребуется чуть более продолжительное время, более высокая прибыль, получаемая из-за сокращения конкуренции (в результате того, что многие банки «безвременно прекратили свое существование»), может покрыть их предыдущие убытки. Но издержки для общества при этом варианте большие. К тому же гораздо выше вероятности восстановления цен вероятность их дальнейшего снижения, в результате чего возрастает и вероятность обращения взысканий на заложенную недвижимость. Этот вариант является самым дорогостоящим для всех: и для банков, которым придется понести юридические и другие расходы, и для семей, и для местного сообщества. Стандартная практика в этом случае такова: из дома убирается все, что можно из него убрать, поскольку те, кто его теряют, как правило, испытывают чувство гнева, особенно если считают, что они стали жертвами. Качество пустых домов быстро снижается, что еще сильнее способствует ухудшению общею положения дел в сообществе: иногда такие дома захватывают бездомные, иногда они становятся местами для ведения преступной деятельности. В любом случае цены на жилье, находящееся по соседству с таким домом, также снижаются, из-за чего у все большего числа жителей величина кредита начинает превышать снизившуюся стоимость их домов, и это приводит к новым обращениям взыскания на заложенную недвижимость. Как правило, такие дома в конце концов выставляют на аукцион, в результате чего даже при снизившихся рыночных ценах удается вернуть часть их стоимости.

Понятно, почему банки сопротивляются появлению любых форм списания основных сумм долга в любых государственных программах и особенно любых судебных прецедентов, предусматривающих банкротство. Для оказания этого сопротивления банки прибегают ко всем политическим инструментам, которыми они могут воспользоваться. Как это ни странно, но некоторые из разработанных мер по спасению банков привели к тому, что отдельные банки стали с еще большей неохотой заниматься реструктуризацией своих плохих ипотечных кредитов. Правительство стало неявным (а в случае с Citibank и явным) страховщиком огромных убытков. Это означает, что убытки этих организаций фактически переносятся на налогоплательщиков, а все выгоды достаются банкирам. Если банки не реструктурируют ипотечные кредиты и если каким-то чудом действительно произойдет восстановление рынка недвижимости, банки получат доходы, но если рынок не восстановится и, как следствие, их убытки станут еще больше, эти потери лягут на плечи налогоплательщиков. Администрация Обамы по существу предоставила банкам больше оснований для спекуляций на восстановлении рынка.

А если учесть изменения, осуществленные в марте 2009 года, положение дел стало еще хуже³⁸. Эти изменения позволили банкам продолжать держать ипотечные кредиты с «имеющимися дефектами» (кредиты, по которым заемщики не выполняют своих обязательств по платежам) и не списывать их даже тогда, когда вероятность того, что выплат по ним не будет, является очень высокой. Это делается под тем предлогом, что банкам, мол, стоит сохранить эти залоги до конца срока погашения кредита и что, если заемщики переживут этот смутный период, банки в полной мере получат причитающиеся им платежи.

Учитывая, что банки не хотят списывать основные суммы ипотечных кредитов, их, возможно, надо было бы вынудить это сделать через «Главу 11 для собственников жилья», предусматривающую оперативную реструктуризацию обязательств для ставших более бедными домовладельцев, взяв за основу модель предоставления помощи корпорациям, которые не могут выполнить свои долговые обязательства. [Номер II имеет глава Кодекса США о банкротстве, допускающая проведение реорганизации при банкротстве. — Прим. перев.] В основу главы 11 положена идея о том, что сохранение компании очень важно как для ее работников, так и для других заинтересованных сторон. Руководство может предложить проведение реорганизации компании, а суд рассмотрит представленный вариант ее осуществления. Если суд придет к выводу, что предложенная реорганизация является приемлемой, он оперативно снимает с компании всю или часть задолженности, после чего она может как бы заново начать свою деятельность. Глава 11 для домовладельцев основывается на том, что возможность нового старта, предоставляемого американской семье, также важна, как и предоставление такого шанса компании. Если же выгнать домовладельцев из их домов, от этого никто не выиграет.

Но в апреле 2005 года законы о банкротстве в Соединенных Штатах были изменены. Теперь домовладельцам стало труднее получить освобождение от задолженности, особенно от долгов, взятых под залог дома; это труднее сделать, чем при залоге, например, яхты. Как и по многим другим законам, проведенным администрацией Буша, название упоминаемого здесь правового акта не соответствовало его содержанию: он был назван «Законом о предотвращении злоупотреблений банкротством и о защите прав потребителя». В соответствии с этим законом можно наложить арест на четверть заработной платы, а если учесть, насколько низки заработные платы многих американцев, особенно бедных людей, на которых охотятся банки, это означало, что многие из них могут оказаться в состоянии нищеты⁴⁰.

Администрация Обамы хотела отменить суровый закон 2005 года, но, конечно, банки выступили против этого и добились успеха⁴¹. Банкиры утверждали, что более мягкие законы о банкротстве могут привести к увеличению случаев дефолта и повышению процентных ставок, хотя почти не упомянули о том факте, что после принятия нового закона число дефолтов возросло и что большинство таких объявлений о своей неплатежеспособности были вовсе не добровольными⁴². Большинство таких случаев — результат того, что семья пострадала из-за той или иной трагедии, например болезни или потери работы⁴³. Еще одним аргументом, к которому прибегали банки, выступавшие против реформы, было утверждение, что предлагаемые изменения принесут неоправданную выгоду тем, кто приобрел дом в спекулятивных интересах, рассчитывая, что цены жилья повысятся. Критика в этом случае немного странная, так как на рынке каждый старается спекулировать на ожиданиях того, что цены на недвижимость в будущем возрастут. К тому же правительство было готово оказать помощь банкам, попавшим из-за кризиса в трудное положение.

Существует простой способ решить эту проблему, и заключается он в том, чтобы сделать главу 11 для домовладельцев более полным аналогом корпоративной главы 11, когда владельцы собственности (акционеры) утрачивают стоимость своей собственности, а новыми владельцами собственности становятся держатели долговых обязательств. В случае с домом домовладелец владеет «капиталом», а держателем долговых обязательств выступает банк. В соответствии с положениями главы 11 для домовладельцев обмен долга на капитал привел бы к списанию задолженности домовладельца, но взамен при последующей продаже дома большая часть прироста капитала пошла бы кредитору. Для тех, кто купил дом, руководствуясь в основном спекулятивными целями, то есть желая выиграть на приросте капитала, такая сделка будет непривлекательной. (Экономисты называют такое условие устройством для осуществления самостоятельного выбора.)

При использовании главы 11 для домовладельцев людям не придется проходить через канитель банкротства и добиваться, чтобы их освободили от всех их долгов. Дом будет рассматриваться так, словно он представляет собой отдельную корпорацию. Такая помощь должна быть доступна для всех семей с доходом ниже какого-то порогового уровня (скажем, равного 150 тыс. долл.) имеющих богатство, не связанное с жильем и с пенсионными накоплениями, в размере также не более какого-то порогового уровня (возможно, его величина должна устанавливаться в зависимости от возраста)44. Дом будут оцениваться, и долг человека будет списываться, скажем, на 90 % оцененной стоимости (такой подход учитывает тот факт, что, если бы кредитор прибегнул к обращению взыскания на заложенную недвижимость, он понес бы значительные операционные издержки)45.