Новые препятствия для пересмотра условий

Новые препятствия для пересмотра условий

Казалось бы, проблем, связанных с секьюритизацией, вполне достаточно, но ими положение дел не ограничивается: в последние два года возникла еще одна серьезная проблема, которой они занимаются очень активно.

У банков, имеющих давние связи с местными общинами, всегда была мотивация помочь заемщикам, которые попали в трудное положение: если они видели, что существует высокая вероятность того, что заемщик сможет осуществлять выплаты в том случае, если продлить ему срок кредита, банки соглашались на такое изменение условий договора. Однако у держателей ипотечных продуктов не было никакого интереса идти навстречу далеким от них заемщикам, не заботила их и репутация хорошего кредитора. О результатах такого подхода свидетельствует история, опубликованная на первой странице раздела деловых новостей в газете New York Times. В ней рассказывается о семейной паре из Арканзаса, которая заняла 10 млн долл. на расширение своего фитнес-центра²⁹. Когда они стали задерживать выплаты, их ипотечный кредит был перепродан спекулянту, заплатившему за него всего по 34 цента за доллар. Он потребовал от пары полного погашения кредита в течение 10 дней, в противном случае на их заложенную недвижимость накладывалось взыскание. Семейная пара предложила новому владельцу их долга 6 млн долл. и еще 1 млн сразу после того, как они продадут свой спортзал. Но спекулянта этот вариант не заинтересовал: он увидел возможность получения большей выгоды от своего вложения за счет применения процедуры взыскания. Ситуация вроде этой является плохой для кредитора, плохой для заемщика и плохой для местного сообщества. Единственный, кто в этом случае остается в выигрыше, это ипотечный спекулянт.

Помимо прочего, секьюритизация затрудняет пересмотр условий ипотечного кредита в нередких случаях, связанных с возникновением проблем. Особенно явно эта трудность проявляется при применении порочных стимулов, которые в значительной степени способствовали развитию практики выдавать плохие кредиты³⁰. По мере того как ипотечные продукты продавались и перепродавались и стороной сделки перестал выступать лояльно настроенный местный банкир, ответственность за управление такими продуктами (сбор платежей и распределение денежных средств между различными их владельцами) была возложена на нового участника — сервисного агента, занимающегося обслуживанием ипотечных продуктов. Однако держателей ипотечных продуктов беспокоило, что эти сервисные агенты в общении с заемщиками будут вести себя слишком мягко. Из-за этого инвесторы настояли на введении ограничений, затруднявших пересмотр условий по выданным ипотечным кредитам³¹.

Результатом такого подхода стали огромные, вызывающие шок потери для местных сообществ.

Ситуация усугублялась американской склонностью к сутяжничеству. Каким бы ни был пересмотр условий ипотечного договора, кто- то всегда останется н им недоволен и обратится в суд. Тому, кто пошел на пересмотр, безусловно, будет предъявлен иск за то, что не выжал из несчастного заемщика все соки. А из-за наличия конфликтов интересов в финансовом секторе США эти проблемы становятся еще более сложными. Как правило, домовладельцы с высоким уровнем задолженности получали два ипотечных кредита (например, один на сумму 80 % стоимости дома и второй, скажем, еще на 15 %). Если бы ипотечный кредит был единым и составлял 95 % стоимости дома, то после падения стоимости жилья на 20 %, возможно, имело бы смысл пересмотреть условия такого кредита с учетом сложившегося положения дел и предоставить заемщику возможность начать все сначала. Но при двух отдельных кредитах такая корректировка, как правило, приводила бы к нарушению интересов владельца обязательств по второму ипотечному кредиту. Ему, скорее всего, было бы выгоднее отказаться от реструктуризации займа; по общему мнению, вероятность того, что рынок восстановится, невелика, и поэтому он вряд ли получит обратно хотя бы часть того, что одолжил этому заемщику. Заинтересованность в реструктуризации и условия, на которых стороны будут готовы ее осуществить, у держателей первого и второго ипотечных кредитов абсолютно разные. И без того запутанную ситуацию финансовая система делает еще более сложной: сервисный ипотечный агент, отвечавший за проведение любой реструктуризации, часто сам был держателем второго ипотечного кредита и, таким образом, являлся одной из заинтересованных сторон. Но это означало практически неизбежное появление судебных исков: если единственным средством, гарантирующим справедливый подход к создавшейся запутанной ситуации, являлся суд, неудивительно, что предложение о предоставлении сервисным ипотечным агентам судебного иммунитета было встречено сопротивлением. Даже когда речь шла о самых элементарных финансовых продуктах, ипотечных кредитах, наши финансовые мудрецы создавали настолько запутанную схему, распутать которую было нелегко.

Если всего сказанного еще недостаточно, примите во внимание еще один факт. В ответ на кризис правительство предоставило банкам стимулы, поощрявшие их не осуществлять реструктуризацию ипотечных кредитов: реструктуризация, например, заставила бы их признать убытки, которые были понесены, но которые из-за применения бухгалтерских хитростей на данный момент могли быть проигнорированы. Неудивительно, что политика администрации Буша и половинчатые меры кабинета Обамы по осуществлению ипотечной реструктуризации привели к достижению лишь очень незначительных успехов.