19.3. Покупать или арендовать?

We use cookies. Read the Privacy and Cookie Policy

19.3. Покупать или арендовать?

В Бога мы верим, остальные платят наличными.

Поговорка американских бизнесменов

Чтоб добраться до источника, надо плыть против течения.

С.Е. Лец, польский писатель-афорист

Россия и Запад: покупка и аренда в общественном сознании. Приватизации жилья – одно из самых важных следствий экономических реформ 1990-х годов. Она же сыграла злую шутку с россиянами. Сложилось представление: семья среднего достатка живет в собственной квартире. В западном мире множество семей всю жизнь арендуют квартиры, обживают их, выращивают в них детей и т. д. И ничего. Но у нас, где старшее поколение получило квартиры «на халяву», многим пока обидно смириться с арендой. Без кредита же стать собственником жилья проблематично. В итоге молодой средний класс залезает в масштабные долги. Ведь одновременно молодежи хочется иметь все и сразу: квартиру, путешествия, автомобиль, модные вещи.

Но также очевидно, что абсолютному большинству даже хороших заработков не хватает на все это. Вот и возникают большие долги. Между тем альтернатива есть. За последние лет тридцать даже на Западе сознание кардинально изменилось: большинство людей вообще не хотят иметь собственное жилье.[97] Россияне пройдут тот же путь, но быстрее, чем первопроходцы. Цена квадратного метра в Москве действительно достигла некоего психологического предела, когда народ перестал воспринимать цифры. Уже даже родились «крамольные мысли»: а стоит ли «упираться» и покупать собственное жилье? Не лучше ли и дальше снимать квартиру? Ничего страшного в таких мыслях нет. Например, британцев они посещают уже давно.

Недавно были проведены исследования по сравнению стиля жизни и взглядов британцев на недвижимость сейчас и тридцать лет назад. Выяснились: для молодых британцев приобретение жилья перестало быть самой важной целью в жизни. Причины смены ориентиров четко зафиксированы. Во-первых, цена на недвижимость за это время выросла на 1536 %! То есть в пятнадцать с лишним раз. После чего 76 % опрошенных сказали, что жилье престало быть доступным. Во-вторых, каждый, кто берет ипотечный кредит на покупку своего первого жилья, тратит как минимум 25 % доходов на его погашение. Тридцать лет назад люди были на это готовы.

Но исследование показало, что теперь молодежь в возрасте 20–30 лет почти в два раза реже отвечает, что брак, дети и покупка жилья важны для счастливой и полноценной жизни (в 1977 году этому отдавали приоритет 60 %). Остается сделать вывод: вечные ценности не поддерживают рынок недвижимости так, как раньше. Представления молодых, что значит «жить как следует», сильно изменились: для них важнее индивидуальное развитие, достижения в работе и интересный жизненный опыт.

До брака, семьи и собственного дома часть людей «дозревает» где-то к 34 годам (тридцать лет назад – к 27 годам). Но чем старше человек, тем труднее ему решиться на покупку жилья: появляются привычные и кажущиеся необходимыми траты. А цены на недвижимость продолжают расти. Отказ следовать традиционным ценностям и желание обрести независимость и интересный жизненный опыт ведут к тому, что молодые люди откладывают покупку своего первого дома. Удивительно, но среди качественных показателей жизни доступ в Интернет и спутниковое телевидение участники исследования называли не реже собственного дома. Короче, напрягаться, платить кредит, отказывая себе в удовольствиях, многие просто не готовы.

Британские цифры не являются исключением. Наоборот, это правило современной западной жизни. В развитых западноевропейских странах от 30 до 50 % жилья приходится на долю арендуемого. Так, например, в Великобритании 54 %, а в Германии 52 % населения имеют в собственности квартиру или дом. Рекорды здесь ставит столица Берлин – лишь 16 % его жителей имеют собственное жилье.[98] Остальные – арендаторы. Причинами этого называют большую динамичность, свободу, постоянную готовность к переезду при смене работы. Арендатор в разы быстрее находит желаемый вариант, существенно экономя время на дорогу.

Более половины нашего населении, приобретающего жилье в новостройках, пользуется ипотечными кредитами. На сегодняшний день лишь 10–12 % населения используют ипотеку. Вопрос: что делать остальным 90 % населения, которые даже через 5—10–15 лет не смогут использовать ипотечное кредитование? Кто бы что ни говорил, но примерно 50 % тех россиян, кто сегодня не является собственником жилья, им и не будет никогда. Есть все основания полагать, что, как и во многих других областях, мы пройдем тот же путь, что и Запад, но только быстрее. У россиян еще силен страх остаться без своего угла. Однако процесс осознания общемировых реалий уже пошел.

Кредит или сбережения: преимущества и недостатки. Своя квартира – это, конечно, хорошо. И если есть возможность купить с минимальным или хотя бы разумным привлечением заемных средств или вообще на свои, то, казалось бы, почему бы и нет? Китайцы говорят: даже если вас проглотил дракон, у вас все равно есть два выхода. Рассмотрим два способа решения задачи: 1) ипотечный кредит; 2) накопление средств. Для примера схемы расчетов: цель – квартира в столице, стоимость – 300 000 долларов.

Первый способ. Ипотека. Считаем: стоимость квартиры, размер кредита, процентная ставка по кредиту и срок его погашения. Максимальный размер кредита – 90 % от рыночной стоимости приобретаемого жилья, т. е. в нашем случае это 270 000 от 300 000 долларов. Допустим, мы берем ипотеку на 15 лет и банк предоставит кредит под 10,5 % годовых,[99] а ежемесячные выплаты составят 3000 долларов в месяц. Тогда за 15 лет мы должны будем выплатить следующую сумму: 3000 долла

ров 12 месяцев 15 лет = 540 000 долларов. Эта сумма включает в себя сам кредит и все проценты по нему. Доплатежи. Кроме ссуды и процентов, необходимо выплатить комиссию за ее выдачу – 1 % от суммы кредита, т. е. 2700 долларов. Плюс страховку – 0,8 % в год от суммы остатка по кредиту, т. е. около 33 000 долларов. Для простоты расчета мы учитываем только страхование жизни и трудоспособности заемщика. Но некоторые банки требуют застраховаться и по другим статьям. Минимальное итого: 540 000 + 2700 + 33 000 = 575 700 долларов. Общее увеличение стоимости: 575 700–270 000 = 305 700 долларов. Вывод: мы покупаем квартиру не меньше чем за двойную цену. Хотя, разумеется, за эти годы рыночная стоимость квартиры тоже возрастет.

Второй способ. Накопление средств. Предположим оптимистично-малый рост цены – 5 % в год. Другие условия останутся те же: стоимость квартиры сегодня – 300 000 долларов, срок накопления – 15 лет. Рост цены на квартиру за 15 лет составит: 300 000 5 % 15 = 623 678 долларов. Общее увеличение стоимости составит 623 678–300 000 = 323 678 долларов. За 15 лет это примерно на 20 тыс. долларов больше, чем при ипотечном кредите. Далее, два противоположных фактора. Во-первых, затраты на аренду в период накопления. При действующих ставках и тенденциях их развития можно затратить на аренду двушки за 15 лет 200–300 тыс. долларов. Во-вторых, в ходе накопления ваши сбережения будут работать на вас (приносить проценты). Если предположить доход 5—10 % в год, то за 15 лет это тоже может составить сумму в 200–300 тыс. долларов.

Итог: финансовые последствия вполне сопоставимые. Решение зависит от сравнения нематериальных факторов. В одном случае вы 15 лет живете в своей квартире, но привязанные к долгам, как раб на галерах. В другом случае вы 15 лет арендатор, но без рисков. Каждый решает сам. Отметим ряд аспектов.

Первое. Решение о покупке квартиры – это одно из важнейших решений в жизни человека, примерно того же порядка, что и решение о рождении ребенка. Ипотека – это не кредит на утюг, мобильник, пылесос, кастрюлю. Долг в миллион рублей, – это не занять тысячу рублей до зарплаты. Банк – это не сосед, и возможностей взыскать долг у него значительно больше. Это нужно осознать. Это все очень серьезно и очень надолго.

Второе. Кризис наглядно показал: доходы не всегда растут, а бывает, и падают. Даже если вы молоды и доходы пока только росли, это не дает сто процентов оснований прогнозировать рост доходов такими же темпами на 15 лет вперед. Это может не зависеть от вас и даже от россиян в целом. (Ну, например, найдут замену нефти и газу.) В жизни бывает: можно потерять работу и долго искать новую. Бывает, что потребность в специалистах вашего профиля может и уменьшиться, а может, и вообще нужда в вашей профессии отпадет. Со здоровьем бывает всяко, может и в дорожные рабочие придется переквалифицироваться из офисного клерка (тьфу-тьфу-тьфу).

Третье. Можно верить – недвижимость будет только дорожать. Но, принимая решение, которое определит вашу жизнь на следующие 15–20—30 лет, необходимо учитывать – при определенных обстоятельствах недвижимость может подешеветь. Сформулируем ряд вопросов, на которые полезно иметь ответы при принятии решения.

1. Если вы берете ипотеку с маленьким первоначальным взносом, то при падении цены на квартиру банк может потребовать внесения дополнительного залога. Что вы можете внести в качестве дополнительного обеспечения?

2. Если вы потеряли работу, есть ли кому вас прикрыть? Смогут ли родители помочь вам с выплатами ипотеки хотя бы в течение полугода? Или у ваших родителей зарплата в четыре раза меньше, чем у вас?

3. У многих молодых людей есть доля в родительской квартире, если вы теряете работу, цены на квартиры падают или еще по каким причинам не можете платить ипотеку, может ли банк потребовать эту долю в счет погашения кредита, допзалога или еще как? Не окажутся ли благодаря вам ваши родители на улице?

4. А вы не задумывались, что, может быть, вы существенно переоценены, как вся российская рабочая сила, и долго ли так будет? Например, мигранты будут способны делать вашу работу в три раза дешевле? (Офисные труженики, не будем думать, что это нас не касается. Вспомните, например, общепризнанных в мире индусов-программистов. Лет двадцать назад, мы могли смотреть на них свысока, рассуждая о преимуществах нашего образования, традиций, программного продукта. И где теперь эти преимущества? Посмотрите, например, на азиатских девушек, стройными рядами сидящих в кассах московских магазинов. Вполне вероятно, что далее они так же массово, четко-работоспособно будут трудиться в бухгалтериях наших предприятий. Запрашивая втрое меньшую зарплату, чем москвички.)

Вывод. Все риски многократно возрастают, если: а) выплаты по ипотеке на пределе ваших текущих возможностей (1/2—2/3 дохода); б) первоначальный взнос мал; в) цены на квартиры стабильно высокие; г) жизненного опыта мало. Что же делать? Считайте, думайте своей головой, не ведитесь на крайние мнения (квартиры будут только дорожать; зарплаты будут только расти; хватай сейчас, потом будет поздно), решайте исходя из текущих своих возможностей, а не ожиданий (возможно, существенно завышенных) грядущих доходов. Тогда можно спать спокойно и крики «хватай сегодня, завтра поздно будет!» тоже воспринимать спокойно, ну и пусть завтра будет дороже, мне это и сегодня-то не по силам.

Значит ли все вышесказанное, что с ипотекой никогда не стоит связываться? Вовсе нет. Просто надо подходить к этому разумно. Если ипотека сейчас мне не по силам, то и ладно, подожду, поскольку совсем без заемных средств квартиру купить вряд ли получится. Вспоминая про два выхода из любого положения, полезно помнить, что, как говаривал мудрый сказочный кот, когда мне говорят одно из двух, я выбираю третье. В нашем случае, когда говорят: или ипотека, или копи сам – имеет смысл подумать, а надо ли покупать вообще? (Если тебе не нравятся оба пути, ищи третий.)

Нас боль ушибов обязала

являть смекалку и талант;

где бабка надвое сказала,

там есть и третий вариант.[100]

Данный текст является ознакомительным фрагментом.