Дома, построенные на песке

Дома, построенные на песке

Даже весной 2007 года (всего за несколько месяцев до того, как всерьез разразилась финансовая буря) никто не мог предсказать, насколько свиреп окажется предстоящий кризис. Субстандартные займы стали главным фактором увеличения количества домовладельцев и спроса на жилье в США. За десять лет между 1994 и 2004 годом в целом количество домовладельцев в США выросло с 64% до невиданных доселе 69,2%. Но, как говорится в старой пословице, не все коту масленица. Дни финансового и жилищного бума были сочтены.

В 2007 году рухнул рынок субстандартной ипотеки, дотоле такой популярный. Его крах стал катализатором, ускорившим начало конца капиталистической финансовой модели послевоенной эпохи в привычном нам виде. То, что началось с невыплат по ипотекам, яростным лесным пожаром прошлось по финансовому ландшафту, оставив после себя выжженную землю. К концу 2007 года почти на 1,3 миллиона домов в США были обращены взыскания, и их владельцы лишены права выкупа. По сравнению с 1986 годом это рост почти на 80%.

Как ни пыталось государство усмирить кризис, к концу 2008 года фондовый индекс S&P опустился до самой низкой отметки (сравнимой только с 1931 годом в разгар Великой депрессии) за 182 года (то есть с 1825 по 2007 год). Все пошло прахом. Но что же случилось?

СМИ очень часто рисуют субстандартную ипотечную систему как сравнительно новый отход от нормы, но фактически ее предшественники (то есть кредитование тех, кто не может себе этого позволить) уходят назад еще в 1950-е годы, когда при государственной поддержке в США был построен Левиттаун.[45]

Левиттаун изначально строился для возвращающихся со Второй мировой войны солдат и их семей при помощи финансируемой государством программы займов, и будущие домовладельцы смогли купить дома в Левиттауне практически без первоначального взноса. Что лучше всего, взять ипотеку часто было дешевле, чем снимать дом в городе. Левиттаунский идеал ознаменовал растущую популярность пригородного жилья среди обеспеченной Америки, а также стал блестящим примером, как можно подтолкнуть людей к приобретению дома, независимо от того, могут ли они себе его позволить. Это положение достигло апогея в виде субстандартного ипотечного кредитования 2008 года. Да, теоретически, если бы все сделали правильно, система действительно помогла бы людям приобрести новые дома, крышу над головой; но беда в том, что все было сделано совсем не так.

Хотя тычки посыпались на банкиров за их активную роль в финансовой алхимии вокруг субстандартных ипотек, ответственность лежит и на благонамеренных политиках вплоть до послевоенного периода. Руководствуясь благими намерениями, политики создали привилегированные группы, которые затем вышли из-под контроля. Как только финансовый сектор стал получать выгоду от субсидий на покупку домов, был запущен процесс лоббирования и сохранения этого курса — и вскоре он стал нормой.

Затем до 2006 года нетребовательные правила для заемщиков, легкие условия кредитов — даже для тех, кто берет кредит в первый раз, — и растущие цены на жилье подталкивали заемщиков принимать на себя еще более тяжелое долговое бремя, внушая им ложную уверенность, что они без особой возни смогут рефинансировать ипотеку на выгодных условиях. Наступил бум, веселились все. Банки публиковали отчеты о рекордных прибылях, инвесторы получали крупные доходы, а обычные люди хвастались экзотическими отпусками, летними виллами и вторыми машинами. Вспомните из прошлых примеров проциклический характер управления левериджем со стороны банков: когда цены на активы поднимаются, банки получают новые возможности.

Задолго до фиаско системы субстандартных ипотек американское правительство основало агентства Fannie Мае и Freddie Mac, чье назначение заключалось именно в том, чтобы предоставить трудолюбивым американцам доступ к субсидируемым займам и ипотекам. Желая получить голоса на выборах, правительство гарантировало, что никто не останется обделенным; оно хотело произвести впечатление, что способствует распределению богатства. Но в первую очередь оно косвенным образом поддержало культуру рискованного кредитования.

Полномочия были определены свыше, и увеличение количества домовладельцев было заявленной целью администраций и Буша, и Клинтона (и даже Джимми Картера). В 1996 году, например, департамент жилищного строительства и городского развития[46] дал распоряжение Fannie Мае и Freddie Mac предоставлять не менее 42% ипотек заемщикам с доходом ниже среднего в соответствующих регионах. В 2005 году доля была увеличена до 52%.

В качестве дополнительного условия Fannie Мае и Freddie Mac должны были предоставить 12% ипотек заемщикам, получающим доход менее 60% от среднего дохода в своем регионе. То есть к ноябрю 2007 года Fannie Мае выдала субстандартных ипотечных кредитов на сумму почти 56 миллиардов долларов.

Несмотря на похвальное намерение, курс «свой дом для всех» встречал энергичные протесты с самых первых своих дней. Например, 10 сентября 2003 года в обращении к конгрессу конгрессмен Рон Пол[47] заметил, что государственные политики, поощряющие кредитование тех, кто не может расплатиться, неизбежно потребуют финансовых дотаций. Возможно, он и заглянул в будущее (до такой степени, что даже представил билль об отмене этого курса), но едва ли и он смог предвидеть масштаб предстоящей катастрофы.[48]

После того как в 2006 году произошла серия резких повышений процентной ставки, трещины кризиса начали расползаться. Американский жилищный пузырь, разбухавший последние пять лет, вот-вот угрожал лопнуть. Ставки повышались, а цены на дома покатились вниз, рефинансирование кредита стало почти невозможным, и дело кончилось неизбежным — дом за домом, улица за улицей, тысячи людей по всей Америке оказывались не в состоянии выплатить свои ипотечные кредиты. Когда повысились ставки, субстандартные кредиты и кредиты с плавающей ставкой стали первыми. Непритязательные домохозяйства, преобразованные в высокоценные привлекательные инструменты (то есть из среднерискованных превратившиеся в средненадежные), уже не могли справиться с ежемесячными выплатами.

Будет справедливо сказать, что вначале, по всей видимости, никто особенно не волновался. Действительно, многие разделяли мнение председателя Федерального резерва Бена Бернанке, когда 28 марта 2007 года в речи об экономических перспективах перед объединенной комиссией по вопросам экономики конгресса США он сказал:

«Хотя сумятица на рынке субстандартной ипотеки создала серьезные финансовые трудности для многих людей и семей… на данный момент… воздействие проблем субстандартного рынка на экономику в целом и финансовые рынки, вероятно, будет невелико… Мы продолжим внимательно следить за ситуацией».[49]

Однако последующий эффект был ошеломительным. На тот же месяц сумма субстандартных ипотечных кредитов в США оценивалась в 1,3 триллиона долларов при более чем 7,5 миллиона невыплаченных субстандартных кредитов с преимущественным правом требования.[50] К июлю 2007 года (всего четыре месяца спустя), хотя на долю субстандартных приходилось всего 6,8% невыплаченных кредитов, они составляли 43% от тех, по которым было принято решение о лишении права выкупа. К октябрю примерно 16% ипотечных кредитов по субстандартным условиям с плавающей ставкой были либо просрочены на 90 дней и больше, либо проходили процедуру обращения взыскания — примерно втрое больше, чем в 2005 году. Дальше стало еще хуже.

На следующий год картина стала еще мрачнее. В январе 2008 года уровень невыплат дошел до 21%, а в мае 2008 года — до 25%. К августу 2008 года на ипотечном рынке США, оценивавшемся в 12 триллионов долларов, около 9,2% кредитов были либо просрочены, либо кредитополучатели были лишены права выкупа. Конечно, страдали и банки.

К середине июля 2008 года главные банки и другие финансовые институты всего мира сообщили об убытках на сумму почти 500 миллиардов долларов. И всего за десять месяцев, с января по октябрь 2008 года, акционеры американских компаний потеряли катастрофическую сумму в 8 триллионов долларов, так как их акции упали в цене с 20 до 12 триллионов.

Когда кризис был в самом разгаре, Fannie Мае держала ипотек типа ниже стандартного (ипотек, которые почти или совсем не требуют сведений о финансовом положении заемщика) на сумму 324,7 миллиарда долларов, а Freddie Mac держала примерно на 190 миллиардов ипотек того же типа. Вместе у них было более 50% ипотек типа ниже стандартного на сумму 1 триллион долларов. В марте 2008 года примерно 8,8 миллиона домовладельцев, то есть примерно 10,8% от общего количества домовладельцев США, имели нулевой или отрицательный капитал (то есть их дома стоили дешевле ипотечного кредита). Предсказание конгрессмена Пола о кризисных дотациях начало сбываться с ужасающей точностью.

Легкие кредиты и потребительский бум привели к чрезмерному строительству; как в классической пирамиде, цены вышли далеко за пределы разумного, и в конце концов все источники спроса были исчерпаны — больше не осталось покупателей. Именно это несоответствие спроса и предложения, изобилие недвижимости и ужесточение кредитной политики летом 2006 года вызвали падение цен на жилье.

Близорукая, если не безрассудная, уверенность в том, что процентные ставки навсегда останутся низкими, а цены на дома будут подниматься, заставила миллионы заемщиков ввязаться в кредитные схемы, которые в конечном итоге им просто были не по карману. Естественно, чем больше домовладельцев лишалось права выкупа, тем больше становилось доступных домов.

Кризис субстандартной ипотеки повлиял и на сознание американцев, и на их кошелек, да и не только американцев. Он разрушил иллюзию процветания и оставил людей в недоумении. Сначала беднейшие слои американцев убедили, что они смогут владеть собственными домами и таким образом тоже осуществить американскую мечту, но вскоре эти надежды разбились о твердую реальность, которая уверенно показала, что это всего лишь бесплодная фантазия.