5. Цена на землю

5. Цена на землю

В идеальной конструкции равномерно функционирующей экономики покупка и продажа услуг земельного участка ничем не отличается от покупки и продажи услуг других факторов производства. Оценка стоимости всех этих факторов производится соответственно услугам, которые они окажут в различные периоды будущего с поправкой на временное предпочтение. За предельную землю (и, разумеется, за субпредельную землю) не платится никакой цены. Земля, приносящая ренту (т.е. земля, которая по сравнению с предельной землей дает большую отдачу на единицу затрат капитала и труда), оценивается соответственно степени превосходства. Ее цена представляет собой сумму всей ее будущей ренты, дисконтированной на величину первоначального процента[Необходимо еще раз напомнить, что из идеальной конструкции равномерно функцио- нирующей экономики нельзя последовательно вывести все ее конечные логические следствия. По отношению к проблеме земли необходимо подчеркнуть две вещи: во-первых, то, что в рамках этой идеальной конструкции, характеризующейся отсутствием изменений в течении событий, места для покупки и продажи земли не существует; и, во-вторых, чтобы интегрировать в эту конструкцию горное дело и нефтедобычу, мы должны считать шахты и нефтяные скважины вечными и пренебречь возможностью того, что любая действующая шахта или скважина может быть исчерпана или даже просто испытает изменения объемов производства или потребности в текущем вложении капитала.].

В изменяющейся экономике люди, покупающие или продающие землю, соответствующим образом учитывают ожидаемые изменения рыночных цен на услуги, предоставляемые землей. Разумеется, они могут ошибаться в своих ожиданиях; но это уже другое дело. Они стараются по мере сил предвосхитить будущие события, способные изменить состояние рынка, и действуют в соответствии с этими мнениями. Если они считают, что годовая чистая отдача от земельного участка возрастет, то цена будет выше, чем если бы эти ожидания отсутствовали. Это, например, происходит в случае пригородной земли по соседству с городами с растущим населением или с лесами и пахотной землей в странах, где группам давления удается повысить посредством тарифов цены на древесину и зерновые. С другой стороны, страх полного или частичного изъятия чистого урожая (за вычетом семян, потраченных на посев) понижает цены земельных участков. В повседневной деловой речи говорят о капитализации ренты и отмечают, что норма капитализации для каждой категории земли различна и варьируется даже для различных участков в пределах одной категории. Эта терминология весьма неуместна и неверно отражает природу процесса.

Таким же образом, как покупатели и продавцы земли принимают в расчет ожидаемые будущие события, которые снизят чистую отдачу, они поступают и с налогами. Налоги, которыми облагают землю, снижают ее рыночную цену на дисконтированную величину будущего бремени. Введение нового налога подобного рода, который, как ожидается, не будет отменен, приводит к немедленному падению цен на соответствующие земельные участки. Это явление в теории налогообложения называется амортизацией налогов.

Во многих странах владельцы земли или каких-либо имений пользуются особыми политическими законодательно закрепленными привилегиями или большим социальным престижем. Эти институты также играют определенную роль в определении цены земли.

Миф о земле

Романтики порицают экономические теории, касающиеся земли, за их утилитаристскую ограниченность. Экономисты, говорят они, смотрят на землю с точки зрения бесчувственного спекулянта, сводящего все вечные ценности к деньгам и прибыли. На самом деле земля это гораздо больше, чем просто фактор производства. Она является неисчерпаемым источником человеческой энергии и человеческой жизни. Сельское хозяйство представляет собой не просто одну из множества отраслей производства. Оно является единственной естественной и достойной деятельностью человека, единственным облагораживающим условием подлинно человеческого существования. Чудовищно оценивать ее только относительно чистой отдачи, которую можно выжать из земли. Земля не просто приносит плоды, питающие наше тело; она прежде всего производит нравственные и духовные силы цивилизации. Города, обрабатывающая промышленность и торговля все это явления упадка и разложения; их существование паразитично; они разрушают то, что землепашец должен создавать вновь и вновь.

Тысячи лет назад, когда племена охотников и рыболовов начали возделывать землю, романтические фантазии были неизвестны. Но если бы романтики жили в ту эпоху, они превозносили бы высокие нравственные ценности охоты и клеймили бы возделывание земли как явление упадка. Они бы упрекали землепашцев за осквернение земли, данной Богом человеку в качестве охотничьих угодий, и за низведение ее до средства производства.

В доромантическую эпоху никто в своей деятельности не смотрел на землю иначе как на источник человеческого благополучия, средство повышения благосостояния. Магические обряды и ритуалы, относящиеся к земле, не ставили перед собой никакой иной цели, кроме увеличения плодородия почвы и повышения урожайности. Эти люди не искали unio mystica в таинственной и непостижимой энергии и силе, сокрытых в земле. Они стремились лишь к повышению и улучшению урожая. Они прибегали к помощи магических ритуалов и заклинаний, потому что, на их взгляд, это было самым эффективным средством достижения преследуемых целей. Их более искушенные потомки заблуждаются, интерпретируя эти церемонии с идеалистической точки зрения. Настоящий крестьянин не занимается экстатической болтовней по поводу земли и ее мистической энергии. Для него земля это фактор производства, а не предмет сентиментальных эмоций. Он жаждет получить больше земли, потому что желает увеличить свой доход и повысить свой уровень жизни. Фермеры покупают, продают и закладывают землю; они продают сельскохозяйственную продукцию и сильно негодуют, когда цены не столь велики, как они желают.

Любовь к природе и понимание красоты ландшафтов были чужды сельскому населению. Все это было привнесено жителями городов. Именно городские жители стали высоко ценить землю как природу, в то время как сельские жители оценивали ее только с точки зрения продуктивности охоты, лесозаготовок, земледелия и скотоводства. С незапамятных времен с точки зрения горцев скалы и ледники Альп считались просто бросовой землей. И только когда горожане стали карабкаться на вершины и принесли в долины деньги, жители гор изменили свои взгляды. Пионеры альпинизма и горнолыжного спорта подвергались насмешкам со стороны местного населения до тех пор, пока последние не обнаружили, что из этой эксцентричности они могут извлечь выгоду.

Не пастухи, а изысканные аристократы и горожане были авторами пасторальной поэзии. Дафнис и Хлоя созданы воображением, далеким от земных забот. Далеки от земли и современные политические мифы о земле. Они расцветают не на мхе лесов или глине полей, а на асфальте городов и коврах салонов. Фермеры используют их, поскольку видят в них практическое средство, чтобы получить политические привилегии, которые повысят цены на их продукцию, а также стоимость их ферм.