97. Недвижимость как актив для инвестирования. Методы оценки

97. Недвижимость как актив для инвестирования. Методы оценки

Затратный метод – основан на предположении, что затраты на строительство объекта (кроме износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка являются приемлемым ориентиром для определения стоимости объекта. Метод применяется для определения восстановительной стоимости, для налогообложения, при осуществлении технико-экономического обоснования нового строительства, при выборе профиля объекта недвижимости, при оценке зданий специального назначения, для страхования.

Порядок применения затратного метода:

1) определение рыночной стоимости неосвоенного земельного участка – с помощью сопоставимых продаж, метода соотнесения, капитализации земельной ренты;

2) освоение земельного участка – использование для определения стоимости участка, пригодного для разбиения;

3) определение восстановительной стоимости – с помощью метода сравнительной единицы (текущая стоимость определяется как стоимость 1 единицы на число единиц), поэлементного способа, сметного способа расчета, индексного способа;

4) определение износа объекта недвижимости – по видам износа: а) физический износ (под воздействием факторов эксплуатации, под воздействием естественных и природных факторов; устранимый и неустранимый; устранимый предполагает, что затраты на ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость, неустранимый – что затраты на ремонт больше добавленной стоимости); б) моральный износ (устаревание объекта с точки зрения функциональной полезности; в) экологический износ – снижение стоимости здания вследствие негативного изменения внешней среды;

5) определение стоимости объекта недвижимости с учетом износа;

6) определение общей стоимости объекта.

Доходный метод – включает определение будущих доходов; использует анализ прямой капитализации (она заключается в расчете текущей стоимости полученных доходов:

С = Д/К, где

Д – чистый доход; К – коэффициент капитализации, преобразующий чистый доход в стоимость объекта).

Метод сравнительного анализа продаж – основан на сопоставлении стоимости оцениваемого фонда со стоимостью других сопоставимых фондов.