3.6.2. Структурирование по иерархии

3.6.2. Структурирование по иерархии

А – возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца.

– Б – тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.

– В – способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

– Г – способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на стоимость (размер, местоположение и т. д.).

Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев.

Таблица 3.6

Матрица согласования критериев

Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию.

Таблица 3.7

Оценка результатов по критерию А

После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице.

Таблица 3.8

Матрица согласования результатов

Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле:

С= (ДС*ХД) + (ЗС*ХЗ) + (СС*ХС), где

ДС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;

– ЗС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;

– СС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода;

– Хд, ХЗ, ХС – вес каждого подхода (из табл. 3.8).

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

ПРИМЕРНЫЙ ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Лицензия Министерства Юстиции РФ №

Рег. № _____ от _______

ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

нежилого одно-двух-этажного здания, административно-производственного назначения, принадлежащего ОАО «____________»,

расположенного в ________________________,

по состоянию на _____________

В соответствии с договором между ЗАО «» и ОАО «», произведена независимая оценка рыночной стоимости нежилого одно-двух-этажного здания, административно-производствен-ного назначения, принадлежащего ОАО «», расположенного в _____________________, по состоянию на _____________ для цели ____________.

Результаты оценки приведены в отчете, который является неотъемлемой частью настоящего заключения.

Рыночная стоимость объекта составляет:

__________________________ рублей.

Результаты экспертного заключения соответствуют требованиям, изложенным в Международных Стандартах Оценки МСО 1-4 и могут быть использованы для целей планирования инвестиций, взноса в Уставный капитал с учетом ограничений, изложенных в настоящем отчете.

Заключение подготовили:

Аттестованный эксперт – оценщик Свидетельство №

Руководитель работы:

Директор Центра экспертизы и оценки

Заключение утвердил:

Генеральный директор

Заключение выдано заказчику «__» __________ 200__ г.

Подпись заказчика __________

СОДЕРЖАНИЕ

1. Сопроводительное письмо.

2. Акт осмотра объекта оценки.

3. Краткое изложение основных фактов и выводов.

4. Основные предположения и лимитирующие условия.

5. Сведения об объекте оценки

5.1. Объем и этапы исследования.

5.2. История объекта оценки.

5.3. Анализ среды местоположения объекта оценки.

5.4. Анализ местоположения объекта оценки.

5.5. Краткое описание объекта оценки.

5.5.1. Описание административно-производственное здания.

5.5.2. Благоустройство территории.

5.5.3. Оборудование, машины, механизмы.

6. Методика проведения оценки.

6.1. Этапы и способы оценки. Ряд понятий, требующих отдельного разъяснения. Процедура оценки

6.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки

6.2.1. Определение стоимости объекта затратным подходом.

6.2.2. Определение стоимости объекта рыночным подходом.

6.2.3. Определение стоимости объекта доходным подходом.

6.2.4. Согласование результатов оценки и определение рыночной стоимости объекта.

7. Расчет стоимости прочего имущества.

7.1. Расчет стоимости передаточных устройств. Расчет стоимости инженерных сетей.

7.2. Расчет стоимости работ по благоустройству территории.

7.3. Расчет стоимости оборудования.

7.4. Оценка рыночной стоимости транспортных средств и оборудования.

8. Сводная таблица расчета рыночной стоимости административно-производственного здания.

9. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

9.1. Законодательно разрешенное использование.

9.2. Физически осуществимое использование.

9.3. Финансово осуществимое использование.

9.4. Максимальная эффективность.

10. Сертификат рыночной стоимости.

Приложение 1 «Расчетные таблицы»

Приложение 2 «Фотографии объекта»

Приложение 3 «Сопроводительные документы»

Всего __ страниц.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.