Земля под ИЖС

Земля под ИЖС

После того как в силу вступило сразу несколько кодексов – градостроительный, земельный и жилищный, землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) формально можно получить только на конкурсной основе, то есть на торгах. Градостроительный кодекс РФ считает объектами ИЖС «отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более, чем три, предназначенные для проживания одной семьи».

С 1 октября 2005 года (дата вступления в силу Градостроительного кодекса) получить участок под ИЖС в Петербурге можно преимущественно на торгах, но городское правительство оставило за собой право распределять некоторое количество наделов без торгов (бесплатно).

Большинство горожан желает строить собственный дом в Ленинградской области. Там земельные участки также предоставляются на конкурсной основе, и здесь есть надежда получить его, подав заявку. Заявление подается от имени одного человека, даже если строить будут сообща несколько родственников.

В Земельном кодексе сказано, что размер участка устанавливают местные органы власти. В Ленинградской области существует 222 муниципальных образования (МО). По закону именно МО (городские, сельские, поселковые и прочие) имеют право назначить размеры наделов (МО распоряжаются землей в границах населенных пунктов, муниципальный район – вне поселений). Поскольку опыта работы с землей у них пока нет, в Ленинградской области объявлен переходный период примерно до 2008 года.

Под строительство выделяются участки только из состава земель поселений. Кусочек сельхозугодий можно получить под садоводство, где, как известно, постоянно не проживают. После подачи заявки МО в течение двух недель решает, провести торги или конкурс.

Если решено устроить конкурс, муниципалитет объявляет прием заявок от желающих получить участок. Прием длится целый месяц, и есть надежда, что аукциона не будет (если за месяц никто не подаст заявки). Однако если найдутся желающие, аукцион неизбежен.

Прежде чем участок попадет на аукцион, его необходимо сформировать, установить границы, определить функциональное назначение, технические условия подключения к сетям. Это – забота администрации. Стартовая цена должна быть подсчитана независимым оценщиком. Затем в газете публикуется объявление о предполагаемом конкурсе (за 30 дней до его проведения).

Как правило, для участия в торгах необходимо внести задаток, размер которого определяет продавец – МО. Подача заявки не стоит ничего, а стоимость подготовки документов, как правило, оплачивает победитель торгов – несколько тысяч рублей.

Затем проводится открытый аукцион, в ходе которого выявляется победитель. По результатам составляется протокол, на основе которого надо заключить договор аренды между МО и частным застройщиком. Этот договор необходимо зарегистрировать. По примерным подсчетам, после подачи заявки может пройти две недели, в течение которых МО принимает решение и публикует объявление о торгах, затем – еще 30 дней до проведения торгов и еще недели две для оформления документов победителя. Потом можно начинать проектирование и получать разрешение на строительство.

Если гражданин получил участок под строительство, но не строит, государство может его наказать (в договоре аренды обязательно указаны условия, в том числе – срок строительства). Если срок нарушен, за невыполнение условий либо расторгают договор с арендатором, либо повышают арендные ставки. Избежать штрафа можно, если есть убедительная причина, по которой строительство не могло произойти. Штрафные санкции могут быть применены и при нарушении сроков строительства на участках, приобретенных в собственность (считается, что земля используется не по целевому назначению).

Построенный дом попадает в состав жилого фонда, в частный сектор.

Категории земель

Земли разделяют на категории в зависимости от целевого назначения:

1. Земли сельскохозяйственного назначения – земли за чертой поселений, предоставленные для ведения сельского хозяйства. К ним относят не только сельскохозяйственные угодья, но также участки, занятые дорогами, лесополосами и хозяйственными постройками. Пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями, подлежат особой охране. Под строительство обычно выделяют непригодные для сельхозиспользования земли или земли самого худшего качества.

2. Земли поселений – территории, предназначенные под строительство (города, поселки). Внутри поселений могут быть не только жилые зоны, но, например, промышленные или транспортные.

3. Вокруг городов обязательно есть земли пригородные. Это могут быть зоны отдыха, резервные территории города, зоны сельхозпроизводства и т. д.

4. Земли промышленного и иного специального назначения делятся на категории в зависимости от производства, которое там размещается: земли транспорта, энергетики, связи и т. д.

5. Если земли признаны особо ценными в эстетическом, историко-культурном или, например, природном аспекте, их относят к категории земель особо охраняемых территорий и объектов. Они полностью или частично изымаются из хозяйственного оборота.

6. Лес и участки, где еще только предполагается его выращивать, относятся к землям лесного фонда.

7. Водные объекты и водоохранные зоны вокруг них – земли водного фонда.

8. Земли запаса – пустые территории в государственной или муниципальной собственности. Чтобы их использовать, необходимо сначала перевести их в какую-нибудь другую категорию.