Покупайте дешево, продавайте дорого

Покупайте дешево, продавайте дорого

Как с нуля заработать миллионы в сфере недвижимости? Какими бы сложными ни выглядели инвестиции в недвижимость, они становятся весьма и весьма прибыльными, если вы обладаете тремя следующими навыками:

• Умение найти подходящую продаваемую собственность

• Умение получить согласие на ипотечную ссуду и найти средства на взнос наличными

Она прошла в комнату отдыха, где впервые познакомилась с Тилли. Она помнила, какой безумной показалась ей тогда старуха, бормотавшая о том, как она была президентом. С тех пор она побывала с Тилли в офисе одной из крупнейших компаний мира. Тилли не только не была безумна, она оказалась одной из умнейших женщин, каких Мишель встречала в своей жизни.

Тилли въехала в комнату с сумрачным видом. Но глаза выдавали ее. Уголки рта были приподняты. Как маленький ребенок, она не умела скрыть свою радость.

– Дорогая моя, – сказала она, расплываясь в улыбке. – Мы добились своего!

– Что вы имеете в виду?

– Мы сделали невозможное. Они берутся делать нашу игрушку.

– Что произошло, Тилли? На нашей последней встрече вы сказали, что они отвергли нашу идею.

– Как только в верхах «Хасбро» пронесся слух, что другая компания может заняться этим проектом, они снова созвали заседание комитета. Как я и говорила, они решили дать нашей игрушке зеленый свет. Конечно, не повредил делу и звонок, который я сделала генеральному директору.

– И что теперь?

– Они готовят контракты. Мы должны получить аванс не позже чем через 14 дней.

– Аванс?

• Умение перепродать собственность быстро и с выгодой

Этот процесс разбивается на семь этапов.

1. Покупайте собственность в радиусе не более 50 миль от вашего дома. Продавать, арендовать и финансировать легче всего односемейные дома, многоквартирные дома и кондоминиумы. От всего остального держитесь подальше.

2. Выберите «целевую» территорию площадью примерно в одну квадратную милю и досконально разведайте ее, станьте экспертом по ней. В этих границах вы наверняка найдете от трех до десяти отличных сделок за год. Успевайте туда первым.

3. Ищите продавцов с повышенной мотивацией. Продавцы становятся более податливы при торге, когда имеют место какие-то из нижеследующих ситуаций.

Проблемы с деньгами, долги

Переезд в другие края

Болезнь, смерть, развод, выход на пенсию

Невежество

Отсутствие арендаторов

Упадок территории, запущенность недвижимости

Юридические проблемы (судебные преследования, банкротство)

Налоговые проблемы и пр.

– Мы получим аванс в счет будущих роялти. В прежние времена я регулярно получала авансы по 100, 200, а то и 250 тысяч. В связи с застоем в экономике в последнее время эти цифры несколько сократились. Но из-за соперничества с конкурирующей компанией и благодаря моим прежним связям с «Хасбро» генеральный директор не стал сильно возражать, когда я сказала ему по телефону, что мы хотим получить в качестве аванса 300 тысяч долларов.

Впервые в жизни у Мишель от услышанной цифры перехватило дыхание. Триста тысяч долларов!

– Я ему почти не оставила места для маневра. Он тут же, что вообще нехарактерно для него, сделал контрпредложение, согласившись заплатить 250 тысяч. Я стояла на своем.

– Я не проконсультировалась с вами, но надеюсь, вы не возражаете.

Мишель пришлось сесть на диван, чтобы переварить эту новость.

– Если игрушка обретет такой успех, какой я ей пророчу, она принесет нам миллионы. В «Хасбро» не приняли бы такого решения, если бы тоже так не думали.

– Ох, Тилли, у меня нет слов, как я рада, – Мишель уже мысленно просчитала, что она сделает с половиной своего аванса. – Вы должны знать, что я дала обет отдавать 10 процентов доходов на благотворительность.

Тилли на это ответила:

– А знаю хорошее место, куда можно поместить деньги – детская больница «Хасбро». Она располагается в Провиденсе. Это один из любимых объектов благотворительности. Я тоже поучаствую с вами. Генеральный директор будет доволен.

Существует множество источников информации для отыскания таких высокомотивированных продавцов:

1) изучение объявлений,

2) подача собственных объявлений,

3) агентства недвижимости,

4) объезд «целевой» территории,

5) друзья и знакомые,

6) банки,

7) местные суды,

8) инвестиционные клубы,

9) профессионалы (адвокаты, аудиторские фирмы и т. д.).

Начните с местных газет. Читайте объявления, пытаясь оценивать степень мотивации продавцов. Отмечайте те объявления, которые, как вам кажется, имеют перспективу. Вам не нужна проблемная недвижимость. Вам нужна отличная недвижимость, продаваемая людьми, испытывающими проблемы. Затем используйте поочередно другие восемь источников информации, пока не найдете продавца с высокой мотивацией.

4. Анализируйте каждую потенциальную сделку, задаваясь следующими пятью ключевыми вопросами.

– Простите, что спрашиваю, но как скоро после первого чека последуют другие? – Мишель пыталась сориентироваться, на что она может рассчитывать на пути к миллиону, который нужно продемонстрировать Эриксену.

– О, других денег не будет где-то до середины будущего года. Но если я не ошибаюсь, потом роялти будут течь к вам поквартально в течение многих лет.

Этот прогноз ничуть Мишель не обрадовал. Первое возбуждение прошло, и теперь она удивлялась своей наивности.

– Как можно нарастить эту сумму до миллиона, Тилли? Ведь это совсем не та сумма, что мне нужна.

– Не волнуйтесь, дорогая. Я договорилась с «Хасбро», что они выкупают лишь часть лицензии – право на массовую торговлю. «Хасбро» может продавать игрушки крупным сетям магазинов, но мы сохраняем за собой право продавать их на «рынке подарков». А это тысячи мелких магазинов по всей стране, которым мы сможем сами продавать нашего «Мишку Всегда Рядом».

– Я понимаю, о чем вы говорите, – сказала Мишель. – У моей подруги Кортни свой магазин, и каждый год там проходят выставки подарков. Уверена, что она точно знает, как нам продать нашего мишку. Но вот только как можно продавать то, чего у нас нет?

Компания «Хасбро» согласилась включить игрушки, предназначенные нам, в общий заказ, что максимально снизит себестоимость за счет объема. И когда эти игрушки доставят в Америку, мы заберем их, заплатив «Хасбро».

– А как мы будем платить? – Мишель, заинтересовавшись, подалась вперед.

Разговариваете ли вы с продавцом по телефону или лицом к лицу, общаетесь с собственником или агентом, вы должны выяснить ответы на эти вопросы. Оцените каждый ответ по 3-балльной шкале. Например, если запрашиваемая цена ниже рыночной стоимости, присвойте ей 3 очка. Если цена примерно равняется рыночной, оцените ее в средние 2 балла. Если же цена завышена, дайте 1 балл. Такие оценки можно расставить уже после телефонного разговора, еще не видя дома воочию. Это называется «информированным предположением». Сложите очки всех пяти ответов. Если сумма не превышает 10, ищите дальше. Если же сумма очков 11 или более, езжайте смотреть. Если благоприятный счет сохранится и после осмотра на месте, можно подумать о покупке.

5. Определитесь, какой из вариантов техники «никаких наличных» вы намерены использовать. Техника «никаких наличных» попросту означает, что вы намерены по возможности использовать РДЛ – ресурсы других людей. Когда Боб приехал в Сан-Франциско, имея всего 100 долларов в кармане, он за 57 часов сумел купить 6 единиц недвижимости. Всем необходимым для успеха его снабдили другие люди – ему нужно было лишь найти таких людей. Таким образом, главное испытание, стоявшее перед ним, заключалось не в том, чтобы найти достаточную сумму наличными или обеспечение под кредит, а в том, чтобы найти людей, готовых ссудить ему нужные средства. То же самое относится и к вам.

– Мы вернем им аванс. На эту сумму мы получим примерно 60 000 игрушек. Если продать их на рынке подарков, а я уверена, что 60 000 – это только начало, можно получить с каждого экземпляра 10 долларов прибыли.

– Шестьсот тысяч – огромная сумма, но даже если все пойдет, как Тилли запланировала, до миллиона все равно будет далеко. Мишель понимала, что без других источников дохода – торговли недвижимостью и амбициозного интернет-проекта Джереми – ей не обойтись. В сфере недвижимости, по крайней мере, она обретала все большую уверенность.

– Тилли, каков наш следующий шаг?

Тилли начала более подробно расписывать, как игрушка проходит путь от идеи в чьей-то голове до реального товара на магазинных полках. Она вернулась в былые времена, оживляя славные воспоминания и демонстрируя свой опыт, но слова на тему производства и маркетинга, которые она произносила, были Мишель большей частью незнакомы.

В заключение Тилли сказала:

– Вы даже не понимаете, как вам повезло, дорогая. Такое случается раз в миллион лет. Честно говоря, я даже не знаю, во мне ли дело или в каких-то неведомых силах Вселенной, которые постарались, чтобы это случилось.

– Я думаю, то и другое, – прошептала Мишель.

– Что же, я не страдаю ложной скромностью и никогда не умаляю своих заслуг, но, думаю, сегодня вам лучше помолиться.

Если вы ориентируетесь только на свои деньги, они кончатся у вас намного раньше, чем варианты удачных сделок. Даже если вы богаты, как Дональд Трамп, вам нужно искать партнеров, готовых заполнить финансовую брешь. Вот почему вам нужно искать в первую очередь продавцов, горящих желанием продать свою недвижимость. Они будут готовы продать вам свою собственность в обход тех традиционных барьеров, которыми перегораживают ваш путь банки и агентства недвижимости. Если потребуется обычная ипотека, вы обратитесь к своим партнерам, чтобы они стали поручителями для выдачи кредита и/или внесли за вас наличный взнос. Ваша главная задача – найти сделку, чтобы потом получить свою долю прибыли. Если сделка достаточно удачна, вы можете обойтись вообще без денег.

6. Представьте свои варианты предварительного договора о покупке владельцам недвижимости, оцениваемой в 12 баллов и выше. Предлагайте свои творческие идеи относительно условий покупки в письменной форме.

7. Покупайте и оставляйте у себя или переуступайте! Пока вы новичок, вам, возможно, придется сделать в среднем 50 предложений, пока вы найдете продавца, который согласится на ваши условия. По мере обретения опыта вы сможете довести это соотношение до одного к десяти, пяти, трем и т. д.

63 дня…

Мишель и Рене искали свой третий дом для покупки, неторопливо двигаясь по трехрядному шоссе в одном из самых дорогих районов Ривердейла, где были поля для гольфа, где дом стоимостью в миллион долларов считался нормой.

Справедливости ради следовало бы сказать, что дом искала Мишель, а Рене всячески противилась этой затее.

У Мишель внутри как будто был встроен радар, отслеживавший вывески «Продается». Заметив одну из таких, она затормозила.

– Зачем ты останавливаешься? – спросила Рене. – Этот район нам не по карману.

Под табличкой «Продается» был специальный ящик с информационными листовками. Мишель взяла один листок себе, другой Рене, которая, ворча, следовала за ней через лужайку.

– Мы не можем себе позволить такой дом, – снова заныла Рене, прочитав листовку. – Обрати внимание, какие астрономические ежемесячные платежи. Мы через несколько месяцев останемся без гроша. Не забывай, что у меня кое-какой опыт в этом деле есть. Такие дома можно продавать до скончания века. Богатые люди имеют возможность строить себе дома по собственному вкусу, а не переезжать в построенные другими. Кроме того, посмотри, в каком он состоянии.

Мишель понимала, что имеет в виду Рене. Учитывая район, было как-то странно видеть, что община позволила хозяину запустить дом до такой степени. Двор зарос сорняками, старая краска обвисала лохмотьями, у парадного валялась куча старых газет. Было очевидно, что в этом доме никто не жил уже много месяцев.