Права и обязанности собственника жилья

Права и обязанности собственника жилья

Способы управления домами

Раньше мы не задумывались, кто управляет нашими многоэтажными домами. А при возникновении проблем звонили в ЖЭК или ДЭЗ (Дирекцию по эксплуатации зданий), причем качество работы этих специалистов давно стало предметом анекдотов.

Жилищный кодекс в корне изменил всю старую систему управления. Вместо старых и неэффективных ЖЭКов и ДЭЗов ответственными за состояние домов становятся сами жильцы. Им предлагается выбрать один из трех способов управления домом: нанять управляющую компанию, создать товарищество собственников жилья или управлять совместно, по каждому вопросу собираясь и принимая нужное решение.

Управляющая компания. До сих пор в большинстве домов функции управляющей компании выполняли государственные предприятия – ДЭЗы. Теперь жильцам предлагают сделать выбор между старыми ДЭЗами, которые, кстати, уже не государственные, а коммерческие организации, и другими управляющими компаниями. Найти информацию о них можно в органах местного самоуправления или в специально созданном Информационном центре реформы ЖКХ.

Прежде чем доверить свой дом незнакомой компании, нужно проверить ее в деле. Для этого следует не только ознакомиться со всеми лицензиями и сертификатами, но также съездить на объекты, которые она уже обслуживает, поинтересоваться мнением жильцов этих домов о качестве управления.

Окончательный выбор делает общее собрание собственников. Лишь в этом случае жильцы могут составить договор с управляющей компанией так, чтобы не ущемить своих интересов. В договоре указываются все обязанности управляющей компании, например: текущий ремонт подъезда – раз в год, уборка подъезда – три раза в неделю.

Важно помнить, что договор заключается с каждым собственником. Только в этом случае он вправе предъявлять компании претензии в случае невыполнения условий договора. Каждый год управляющая компания должна отчитываться перед собственниками жилья о том, какие работы она проводила и сколько денег на это потратила.

А вот расценки у частных компаний, скорее всего, будут выше, чем у старых ДЭЗов. Впрочем, и ДЭЗы стали коммерческими, поэтому и они, скорее всего, повысят цены. Тот, кто не сможет платить по новым тарифам, как и сегодня, сможет оформить субсидию.

Товарищество собственников жилья. Создать для управления домом товарищество собственников жилья под силу только наиболее активным и организованным жильцам. Ведь дело это непростое. Мало того что надо лично обойти все квартиры и вручить каждому письменное приглашение на общее собрание, но еще и уговорить прийти на это собрание как минимум половину собственников. Собрание должно принять решение о создании ТСЖ (юридического лица) и избрать из числа собственников председателя и правление.

Надо понимать, что расходы на содержание товарищества лягут на плечи жильцов. Поэтому создавать ТСЖ в небольшом доме невыгодно. В многоподъездном многоэтажном доме товарищество более эффективно: плата за управление с каждой квартиры будет меньше.

Правление ТСЖ от имени жильцов нанимает компанию, которая будет обслуживать дом, а в дальнейшем контролирует ее работу. По всем вопросам – не убирают в подъезде или не вовремя пришел сантехник – надо обращаться в правление, оно должно урегулировать ситуацию.

ТСЖ как юридическое лицо может и само зарабатывать деньги. Например, сдавать в аренду подвальное помещение. Полученные средства поступают на счет ТСЖ и используются в интересах всех жильцов.

Главный минус ТСЖ состоит в том, что расчет за коммунальные услуги идет со всего дома. И если кто-то из жильцов не платит, например, за воду, недостающую сумму просто спишут с общего счета ТСЖ.

Непосредственное управление собственниками своим домом. Непосредственное управление заключается в том, что каждый собственник квартиры напрямую заключает договор с поставщиками услуг по водо-, электро– и газоснабжению, отоплению, уборке дома и территории и другими. И каждый оплачивает коммунальные услуги сам и только за себя.

Правда, воплотить в жизнь такой способ управления не так-то просто. Сложно себе представить, что, например, Водоканал будет заключать отдельный договор с каждым из 1000 жителей одного дома. Поэтому такой способ управления приемлем только для коттеджных поселков и домов, где не больше 10 собственников.

Если собственников немного (например, в доме всего 5 квартир), им легче договориться друг с другом и выбрать уполномоченного, который будет собирать со всех соседей деньги, если в доме потребуется, например, заменить трубы.

Мало того, при таком способе управления функции сантехника, дворника, электрика и некоторых других специалистов могут выполнять и сами жильцы – конечно, не бесплатно. С ними каждый собственник должен будет заключать отдельный договор.

Плюс такого способа управления: собственникам не надо оплачивать управленческие услуги, а значит, их квартплата будет меньше. Минус: нужны активные жильцы, которые организуют, а главное, отстоят перед местными властями свое право на непосредственное управление домом.

Как призвать к ответственности председателя ТСЖ

Нередко случается так: жильцы на общем собрании избрали председателя ТСЖ, но спустя некоторое время обнаружили, что он нечист на руку. Отчаиваться не стоит. Жилищный кодекс дает жильцам возможность выяснить правду и призвать нечестного руководителя к ответу.

Для начала нужно инициировать общее собрание собственников. Сделать это может любой член ТСЖ, не обязательно представитель его руководства. На этом собрании избирают ревизионную комиссию – орган, который подчиняется не председателю ТСЖ, а всем собственникам жилья. Лучше всего привлечь к работе в ревизионной комиссии людей с финансовым образованием – бухгалтеров или экономистов. Они должны проверить финансовые документы ТСЖ.

Если проверка показывает, что есть нарушения, нужно переизбрать председателя и правление ТСЖ, а старых привлечь к ответственности. При этом если на правлении принято решение о переизбрании председателя ТСЖ, то это лицо теряет свой статус. Он лишается всех полномочий, а если будет удерживать какие-то документы, договоры или печать ТСЖ, это можно расценивать как злоупотребление служебным положением.

Лишить председателя полномочий можно еще одним способом – прекратить деятельность самого ТСЖ. Для этого из его состава должны выйти владельцы более половины жилой площади в доме. Сделать это несложно: достаточно просто написать заявление. Тогда старое ТСЖ автоматически прекратит свое существование, а значит, можно организовывать новое. Или вообще избрать другой способ управления домом, например, пригласить управляющую компанию.

Капитальный ремонт

Один из самых больных вопросов, который возникает после передачи сферы ЖКХ в частные руки, – кто и за какие деньги будет делать в домах капитальный ремонт. В Жилищном кодексе сказано, что отныне это дело самих жильцов. Что делать тем, кто живет в старых домах, в которых ремонта не было 20 и более лет? Где брать на него деньги?

Сегодня создан специальный фонд, из которого будут выделяться деньги на капитальный ремонт всех старых домов. Для этого местные власти составили списки домов, нуждающихся в ремонте на 01.01.2007 г. Каждому дому, попавшему в список, будет выделена определенная сумма из федерального бюджета, еще одна часть – из местного бюджета. На эти деньги собственники жилья должны нанять компанию, которая и проведет все работы. Если денег не хватит, придется добавить из собственного кармана.

По такой схеме до 2010 года должны быть отремонтированы все дома. В дальнейшем деньги на замену труб, лифта или крыши придется искать самим жильцам.

Для начала они должны принять решение о ремонте на общем собрании. Только они, а не мэр города, муниципалитет или ДЭЗ решают, быть ли в доме ремонту, когда и в каком объеме.

Затем возникает следующий вопрос: где взять деньги? Есть разные варианты. Вот, например, самый фантастичный: каждый накапливает на своем счете определенную сумму, а через 5 лет ответственный по подъезду собирает их и на эти деньги нанимает ремонтную бригаду.

А вот более реалистичный способ. Собственники жилья договариваются и берут в банке кредит на проведение ремонта. Оплачивают этот кредит в рассрочку, в течение нескольких лет, причем оплата включается в стоимость жилищно-коммунальных услуг.

На что могут рассчитывать жители аварийных домов

Признавать дом аварийным или не признавать, решает местная администрация. И пока она не примет соответствующий документ, ни о каком переселении не может быть и речи. Поэтому жильцам, если они видят, что их дом рушится буквально на глазах, нужно обратиться в местные органы власти с заявлением о проведении технического обследования здания.

Если техническое обследование показало, что здание действительно находится в аварийном состоянии, оно включается в список домов, подлежащих сносу. На основании этого документа глава местной администрации выносит постановление о расселении.

А вот какие квартиры получат жильцы, зависит от того, являются ли они собственниками квартиры.

Если в малогабаритной «двушке» прописаны 8 человек, то такую квартиру выгоднее не приватизировать, так как при переселении можно рассчитывать на жилье большей площади. Дело в том, что по закону на каждого жильца должно приходиться не меньше 18 квадратных метров. Правда, рассчитывать на получение нескольких, например двух, квартир могут не все, а только те, кто стоит в очереди на получение жилья. Кроме того, придется доказать, что квартира уже фактически превратилась в коммуналку, то есть каждая семья имеет отдельный источник доходов, собственный бюджет и ведет самостоятельное хозяйство.

Совсем другое дело, если квартира большая, а людей в ней прописано мало. Например, «трешку», в которой проживает семья из двух человек, выгоднее приватизировать. Вместо снесенной приватизированной «трешки» можно получить тоже трехкомнатную квартиру, но уже в новом доме. При этом, если новая квартира больше по площади, чем старая, никаких доплат с вас брать не должны. И об этом есть специальное разъяснение Верховного суда.

На какую территорию, помимо квартиры, имеет право собственник и как ею распоряжаться

По Жилищному кодексу, покупая квартиру, гражданин автоматически получает в собственность еще и часть общих помещений в многоквартирном доме – лестничной клетки, чердака или подвала. Но, к сожалению, привести друзей и похвастаться, что эти 3 ступеньки лестницы или вот эти 5 квадратных метров чердака – ваша собственность, нельзя. Физически доля в общем имуществе дома не выделяется.

Впрочем, если собственники квартир договорятся, они смогут использовать это общее имущество с выгодой для себя. Например, внешние стены дома можно сдать рекламному агентству для размещения рекламы, часть крыши – компании сотовой связи для установки антенны, подвальные помещения – частным предпринимателям под магазин или салон красоты.

Полученными доходами можно распоряжаться по-разному. Например, снизить плату собственникам жилья за жилищно-коммунальные услуги, или использовать эти деньги на текущий ремонт дома – лестничных клеток, крыши, фасадов, лифтов, или накапливать на специальном счете на будущий капитальный ремонт.

Что делать, если, например, магазин в подвале здания располагается уже давно, но собственникам жилья никакой выгоды не приносит? Надо поинтересоваться у владельцев торговой точки, являются ли они собственниками этого помещения или у них заключен договор аренды. А если такой договор заключен, то с кем? Скорее всего, с местной администрацией. Она-то и получает весь доход. А это прямое нарушение Жилищного кодекса: доход должен делиться поровну между всеми собственниками жилья. Местная администрация в лучшем случае является собственником части квартир в доме – тех, которые жильцы не захотели или не успели приватизировать, а значит, имеет право только на часть этого дохода.

Чтобы устранить несправедливость, нужно перезаключить договор с арендатором помещения таким образом, чтобы выгодоприобретателем стали собственники жилья. Если местные власти на это не согласятся, следует обратиться в суд. По Жилищному кодексу все права – на стороне собственников.

Могут ли стены дома, лестничная клетка, чердак и подвал приносить доход

Не всякий чердак можно приспособить для жизни. Если дом имеет плоскую крышу, скорее всего, под ней помещается технический этаж. Обустроить там мансарду никто не разрешит по техническим условиям. А вот если крыша «шатром» или «домиком», попробовать можно.

Для начала нужно выяснить, кому принадлежит сам дом. Если хотя бы половина квартир в нем приватизирована, придется договариваться с их собственниками. Сделать это можно только на общем собрании собственников, причем более 50 % из них должны проголосовать «за». Затем предстоит подписать договор с товариществом собственников жилья, если таковое создано в этом доме, – в противном случае – с инициативной группой жильцов. Скорее всего, это будет договор длительной аренды. Выкупить помещение вряд ли получится. Дело в том, что по Жилищному кодексу каждый собственник жилья, хотя и имеет право на долю в общей площади дома, не может ее выделить и кому-то продать.

Впрочем, договориться с жильцами – это полдела. Существуют контролирующие органы: санэпидемстанция, пожарная охрана, жилищная инспекция. От них нужно получить разрешения на подводку всевозможных коммуникаций; они же будут следить за тем, чтобы помещение использовалось только в тех целях, которые указаны в договоре, например, для проживания, а не для размещения склада горюче-смазочных материалов.

Кстати, если на чердаке проходят коммуникации, такие как труба или вентиляционный короб, в большинстве случаев их можно перенести. Уточнить этот вопрос можно в проектной организации.

Можно ли использовать квартиру как офис

Жилищный кодекс разрешает работать дома гражданам, занимающимся частной практикой, и индивидуальным предпринимателям. Например, свою квартиру в качестве офиса может использовать программист, преподаватель или адвокат. Главное, чтобы его деятельность не причиняла беспокойства соседям.

А вот разместить в квартире настоящий офис, куда приходят на работу сотрудники, частный детский сад или кафе гражданин не имеет права. Чтобы превратить квартиру в офисное помещение, прежде всего следует перевести ее в нежилой фонд. Для этого нужно выполнить два условия. Первое: квартира должна быть свободна, то есть в ней никто не должен быть прописан. И второе: под ней не должно быть жилых помещений.

Если квартира этим условиям соответствует, можно начать собирать документы: свидетельство о собственности, техпаспорт, план БТИ, проект перепланировки и заявление. Их нужно представить в межведомственную комиссию, которая примет решение, можно ли перевести квартиру в нежилой фонд и сколько это стоит. В каждом регионе на эту услугу могут быть установлены свои расценки.

И еще одно маленькое дополнение. Пока квартира не переведена в нежилой фонд, нельзя указывать ее адрес в качестве юридического адреса фирмы.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.