Прочие операции арендодателя

Прочие операции арендодателя

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При сдаче имущества в аренду арендодатель несет расходы по содержанию арендованных помещений (например, расходы по электрической энергии, воде, отоплению). Кроме того, он может осуществлять и другие расходы (например, расходы по страхованию сданного в аренду имущества, расходы на формирование резерва по сомнительным долгам и так далее). В данной статье поговорим об особенностях отражения в учете арендодателя расходов по прочим операциям.

Формирование арендодателем резерва по сомнительным долгам.

Расходы на формирование резервов по сомнительным долгам определены статьей 266 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 266 НК РФ сомнительным долгом признается любая задолженность перед налогоплательщиком, возникшая в связи с реализацией товаров, выполнением работ, оказанием услуг, в случае, если эта задолженность не погашена в сроки, установленные договором, и не обеспечена залогом, поручительством, банковской гарантией.

По мнению финансового ведомства, изложенному в Письмах от 7 февраля 2011 года № 03-03-06/1/74, от 21 октября 2008 года № 03-03-06/1/594, от 21 октября 2008 года № 03-03-06/2/145, просроченная задолженность по арендным (лизинговым) платежам может быть признана сомнительной, если в учредительных документах предусмотрено, что сдача имущества в аренду (лизинг) является одним из основных видов деятельности. В таком случае арендные (лизинговые) платежи учитываются как доходы от реализации (пункт 4 статьи 250 НК РФ). Такой же вывод сделан арбитрами в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 16 июня 2008 года по делу №А38-4655/2007-4-425.

В иных случаях согласно разъяснениям финансистов (в отношении договора лизинга) сомнительным долгом такая задолженность не является. Так, в Письме Минфина Российской Федерации от 21 декабря 2006 года № 03-03-04/2/262 сказано, что на задолженность, возникшую в связи с несвоевременной уплатой арендных платежей, резерв по сомнительным долгам в целях налогообложения прибыли не формируется. Это основывается на достаточно странной точке зрения о том, что договор аренды – это передача имущества (предмета лизинга) за плату во временное владение и пользование и, следовательно, при договоре аренды имущество (предмет лизинга) не реализуется, то есть право собственности на имущество не передается, а передается имущество лизингодателем во временное владение и пользование лизингополучателю. Соответственно, фискальные органы считают, что по договору аренды не происходит, и даже нет связи с оказанием услуг по аренде, чем можно воспользоваться в самых критических спорных ситуациях. Но, с точки зрения автора, резерв по сомнительным долгам формировать все – таки можно, так как происходит реализация услуг.

Залоговые операции у арендодателя.

В соответствии со статьей 613 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендодателя является предупреждение арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Однако на практике зачастую этот факт арендодателем скрывается. Поэтому неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора аренды и возмещения убытков.

Согласно Приложению к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 1998 года № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», денежные средства в безналичной форме не могут являться предметом залога. И арендодатели, «оптимизирующие» НДС по авансам с применением всевозможных «залоговых депозитов», достаточно сильно рискуют. Если полученные денежные средства не являются авансом, то организация – арендодатель не вправе распоряжаться ими, что маловероятно при поступлении денежных средств на расчетный счет.

При безвозмездном предоставлении в залог собственного имущества арендодателя в счет обеспечения обязательств третьего лица, получатель данной услуги включает этот доход, в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, в состав внереализационных доходов для целей уплаты налога на прибыль. На основании пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 года № 98 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации», внереализационный доход возникает и при безвозмездном получении права пользования вещью.

С точки зрения фискальных органов, изложенной в Письме Минфина Российской Федерации от 3 октября 2006 года № 03-03-04/1/679, сумма дохода определяется исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества, определяемых с учетом положений статьи 40 НК РФ. Определение суммы дохода при безвозмездном предоставлении в залог собственного имущества арендодателя в счет обеспечения обязательств третьего лица, исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества, достаточно грубое применение аналогичности по судебным решениям. В такой ситуации автор рекомендует налогоплательщику оспаривать, в первую очередь, не сам факт безвозмездности, а любую технологию, по которой производится расчет дохода, с одновременным указанием на применение статьи 41 НК РФ, что позволит отменить решение налоговых органов по доначислению налогов, так как любая сумма, приведенная ими, окажется не доказанной.

В этом же письме сказано, что при безвозмездном предоставлении в залог собственного имущества арендодателя в счет обеспечения обязательств третьего лица, расходы налогоплательщика-залогодателя, связанные с безвозмездным оказанием услуг, на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ для целей налогообложения прибыли не учитываются. При этом, доходов, в связи с безвозмездным предоставлением имущества в залог, у залогодателя также не возникает. Что налоговые органы определяют как расходы, связанные с операцией залога, неизвестно, поэтому в зону риска может попасть все, в том числе амортизация. В соответствии с пунктом 2 статьи 322 НК РФ, по основным средствам, передаваемым налогоплательщиком в безвозмездное пользование, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошла указанная передача, начисление амортизации не производится. При окончании договора безвозмездного пользования и возврате основных средств налогоплательщику амортизация начисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошел возврат основных средств налогоплательщику.

Страхование у арендодателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 21 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» страхование предпринимательских (финансовых) рисков осуществляется только по соглашению сторон договора лизинга и не является обязательным. То есть страхование является добровольным. Распределение рисков между сторонами осуществляется в соответствии с соглашением сторон в договоре лизинга. Ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель.

Аналогичные положения может применить и любой арендодатель, кроме:

– аренды транспортного средства с экипажем, где обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора (если иное не предусмотрено в договоре аренды (статья 637 ГК РФ);

– аренды транспортного средства без экипажа, когда арендатор несет расходы на его страхование, включая страхование своей ответственности (если иное не предусмотрено в договоре аренды) (статья 646 ГК РФ);

– аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, где на арендатора возлагаются расходы, связанные с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (статья 661 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 6 статьи 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде взносов на добровольное страхование, кроме взносов, указанных в статьях 255, 263 и 291 НК РФ.

Согласно статье 263 НК РФ расходы на добровольное страхование средств транспорта (водного, воздушного, наземного, трубопроводного), в том числе арендованного, добровольное страхование основных средств производственного назначения (в том числе арендованных), нематериальных активов, объектов незавершенного капитального строительства (в том числе арендованных) включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат.

Расходы по обязательным видам страхования (установленные законодательством Российской Федерации) включаются в состав прочих расходов в пределах страховых тарифов, утвержденных в соответствии с законодательством Российской Федерации и требованиями международных конвенций. В случае, если тарифы не утверждены, расходы по обязательному страхованию включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат (пункт 2 статьи 263 НК РФ).

Если ремонт автомобиля осуществляется с участием собственника имущества, то страховое возмещение, полученное страхователем – выгодоприобретателем (арендодателем – собственником сдаваемого в аренду легкового автомобиля (транспортного средства без экипажа) по договору страхования движимого имущества, учитывается для целей налогообложения прибыли в составе доходов выгодоприобретателя при наступлении страхового случая (повреждения застрахованного автомобиля в результате ДТП). Включение расходов на ремонт, связанных с причинением вреда в результате аварии (ДТП), с целью уменьшения налогооблагаемой базы возможно только в части затрат, покрываемых за счет сумм страхового возмещения (Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 21 марта 2007 года № 19–11/25344).

При этом судебные органы делают выводы, что организация может учесть затраты на ремонт автомобиля в размере, превышающем страховое возмещение. Ведь размер таких расходов не должен зависеть от того, застраховано основное средство или нет. В частности такой вывод содержится в Постановлении ФАС Московского округа от 14 мая 2010 года по делу №КА-А40/4457-10, Постановлении ФАС Уральского округа от 7 июля 2008 года №Ф09-4771/08-С3 по делу №А76-23428/07. Солидарен с судьями и Минфин (Письмо от 31 марта 2009 года № 03-03-06/2/70).

Сумма страхового возмещения, полученная организацией по договору добровольного страхования, в связи с угоном сданного в аренду застрахованного автомобиля, включается в состав внереализационного дохода, учитываемого при налогообложении прибыли. Одновременно в состав внереализационных расходов списывается стоимость утраченного имущества, по которому произошла выплата. Аналогичная точка зрения приведена в Письме Минфина Российской Федерации от 29 марта 2007 года № 03-03-06/1/185.

Если условиями договора страхования и правилами страхования, на основании которых заключен договор страхования, предусмотрена возможность компенсации ущерба путем восстановления автомобиля непосредственно страховой компанией без привлечения страхователя, у последнего не возникает обязанности формирования доходов для целей налогообложения прибыли в сумме страхового возмещения. У страхователя не должно быть в этом случае и расходов, в сумме ущерба, связанной с наступлением страхового случая (Письма ФНС Российской Федерации от 18 марта 2005 года № 02-3-10/38 «О признании расходов» и УФНС Российской Федерации по городу Москве от 21 марта 2007 года № 19–11/25344).

Данный текст является ознакомительным фрагментом.