Безопасная ипотека. Основные правила игры

Безопасная ипотека. Основные правила игры

Вокруг условий получения ипотечного кредита в России существует множество мифов, до странности живучих. Один их них состоит в том, что банк «в случае чего» может выбросить заемщика из ипотечной квартиры. На самом деле, покупая квартиру в кредит, вы имеете все права собственника на купленное жилье. Лишь некоторые из них могут быть ограничены законом или кредитным договором.

На днях моя знакомая советовалась со мной, что ей делать — продолжать снимать квартиру или рискнуть и взять кредит. На мой призыв не сомневаться и оформить ипотеку она ответила: «Так ведь страшно! Вдруг выкинут из квартиры».

Пикантность этой истории придает то, что знакомая — давний и опытный помощник одного из депутатов Госдумы. И коль скоро даже человек, ежедневно работающий в парламенте, не знает прав и обязанностей собственника жилья, что говорить о многих и многих россиянах? Вопросов в отношении ипотеки у них примерно столько же, сколько сказок у Шехерезады. Но большинство из них повторяется с периодичностью смены итальянского правительства. Попробуем пройтись по ним.

Главные вопросы об ипотеке

Вопрос номер один: кто является собственником жилья, купленного в кредит, — банк или я?

С юридической точки зрения ответ однозначен: собственником жилья является его покупатель — заемщик. Но при оформлении права собственности на жилье, приобретенное полностью или частично на кредитные средства, Федеральная регистрационная служба одновременно регистрирует залог недвижимости. Таким образом, возникает обременение, которое ограничивает ваши права собственника квартиры или дома.

В частности, вы не можете продать или поменять заложенное жилье без разрешения банка. Существует еще ряд ограничений, которые могут быть оговорены в вашем договоре с банком.

Возникает другой вопрос: могу ли я продать ипотечную квартиру?

Да, это возможно. Конечно, банки негативно относятся к такой практике. Банк получает прибыль в основном за счет процентов по выданному кредиту, уплачиваемых в течение длительного срока, поэтому не заинтересован в продаже заемщиком квартиры и досрочном погашении кредита. Однако продажа с согласия банка не возбраняется. Особенно если вы захотели приобрести жилье побольше и покомфортнее. Прежняя взятая в ипотеку квартира или дом с разрешения банка продаются, остаток задолженности по кредиту гасится за счет вырученных средств. Тут же оформляется новый кредит, за счет которого приобретается новое жилье, которое оформляется в залог.

Для банка это вполне выгодная схема. Заемщик продемонстрировал свою добросовестность, расплатился по кредиту, но при этом по-прежнему платит проценты уже по новой ссуде. Поэтому не стоит переживать относительно обременения вашего жилья со стороны банка: поменять жилье на лучшее с его согласия вполне возможно.

Следующий вопрос: могу ли я сдавать ипотечную квартиру или дом в аренду?

Можете, но только с согласия кредитора. Казалось бы, какое дело банку до того, кто будет жить в заложенной квартире? Казалось бы, только радоваться должен, что вы имеете стабильный источник дохода, — будет чем гасить кредит. Однако банки оценивают такую ситуацию иначе. Собственник квартиры может оказаться злостным неплательщиком, и банк захочет разорвать с ним договор, а свои затраты по выданному кредиту компенсировать за счет реализации заложенного жилья. Но, если в квартире обнаружатся жильцы, заключившие должным образом договор аренды и заплатившие вперед на длительный срок, продать квартиру или дом будет очень сложно. Закон охраняет права арендаторов, поэтому их нельзя попросить очистить помещение даже при смене собственника квартиры или дома. В этом случае банку придется ждать годы, чтобы реализовать объект залога.

Однако если владелец ипотечной квартиры желает сдавать ее в наем по всем правилам, можно обратиться за разрешением к банку-кредитору. Если аренда будет краткосрочной, на полгода — год, скорее всего, банкиры не откажут.

Если же вы считаете излишним скреплять отношения с арендаторами письменным договором, никто не сможет помешать селить в заложенную квартиру кого захочется.

Можно ли прописать родственников в ипотечную квартиру?

Здесь четких правил нет. Без согласия банка можно прописать только близких родственников: детей, родителей, супруга. Но поскольку законодательство напрямую не запрещает и не разрешает самовольно прописывать близкую родню, в банках склонны трактовать закон в свою пользу и требуют согласовывать регистрацию любого члена семьи в заложенном жилище. Однако заемщик, в свою очередь, может смело не подчиняться этим требованиям, и тут уж банк ничего с ним поделать не сможет, ни один суд такое требование банка не может признать правомерным.

Однако это касается лишь самых близких родственников. Всех прочих можно зарегистрировать в квартире только с письменного разрешения кредитора.

В каких случаях банк может продать ипотечную квартиру?

Банки-кредиторы могут потребовать продажи ипотечной квартиры в случае расторжения ипотечного договора. Условия, при которых он может быть расторгнут, прописаны в самом договоре. Обычно основание — три и более просрочек платежей по кредиту. Причем в этом случае банк может реализовать заложенную квартиру — как с согласия заемщика, так и без него. До недавнего времени банку было затруднительно продать квартиру без согласия владельца: российские законы охраняли прежде всего интересы населения. Такая продажа была возможна только с разрешения суда, а суды не стремились принимать «антисоциальные» решения. Но законодатели укрепили права банков. Так что будьте пунктуальны в платежах.

Страховка обязательна

Ипотека — это всерьез и надолго. Чтобы сделать ее безопасной, нужно знать определенные правила и предусмотреть форс-мажор. А главным инструментом безопасности становится ипотечное страхование.

Ипотечные заемщики в своей массе — оптимисты. Они уверены в своих силах, надеются на светлое будущее, планируют быстренько выплатить банку кредит и жить припеваючи. Пессимисты тревожатся о превратностях судьбы, которые могут помешать вернуть кредит: «А вдруг меня с работы выгонят? А если заболею тяжко, меня машина собьет, грабители нападут? Стану инвалидом, не смогу погашать кредит, банк квартиру отнимет и на улицу выгонит. Да мало ли что еще может приключиться!»

Отказываться от ипотеки из-за подобных страхов несерьезно. Серьезно — оформлять ипотеку так, чтобы именно в таких ситуациях защитить себя от всех рисков потери жилья. А риски эти могут быть трех типов — материальные, финансовые и семейные.

От первых можно застраховаться.

Вторые могут быть решены в сотрудничестве с банком, выдавшим вам кредит.

Третьи — личное дело каждое, но и тут существует несколько оптимальных сценариев поведения.

Российские законы гласят: при оформлении ипотечного кредита нужны три вида страховки.

Во-первых, страхуются жизнь заемщика и риск потери им трудоспособности. Это позволит банку в случае форс-мажора уберечься от потери денег, а заемщику — от потери жилья. Получив страховку, пострадавший заемщик или его семья могут гарантированно погасить остаток задолженности, не продавая заложенную квартиру. Потеря трудоспособности или смерть заемщика, выражаясь казенным языком, «делают невозможным погашение кредита». Трагедия может случиться с каждым. Мужчины, составляющие большую часть ипотечных заемщиков, в нашей стране, увы, живут недолго. Наиболее активные и работящие часто оказываются в больницах с инсультами, инфарктами, прободением язвы желудка. Отбирать заложенное жилье и гнать на улицу заемщика-инвалида или осиротевшую семью с малыми детьми по меньшей мере негуманно. Но деньги-то банку должен кто-то возвращать? Чтобы обезопасить себя от необходимости проявлять жестокость и портить себе репутацию, почти все банки ставят обязательным условием при выдаче ипотечного кредита страхование жизни и трудоспособности заемщика. Разумеется, в пользу банка. Схема проста: вы ежегодно платите за страховку, а случись что, страховая компания заплатит банку за вас. И квартиру никто не отберет.

Во-вторых, страхуется титул (юридическая чистота сделки по приобретению недвижимости). Это гарантирует банку возврат кредитных средств на случай аннулирования сделки по покупке жилья в судебном порядке. Каждый из предыдущих владельцев может оспорить сделку по каким-то своим причинам. Согласно статистике, только в Москве ежегодно расторгается до двух тысяч сделок с недвижимостью. Соответственно если на купленную вами квартиру все же будут покушаться какие-нибудь забытые родственники продавца, страховая компания опять же возьмет на себя оплату расходов по возврату долга банку.

И в-третьих, заключается договор страхования на случай уничтожения недвижимости. Дом может сгореть, под окнами неожиданно обнаружится свалка радиоактивных отходов, квартира может стать непригодной для жизни: к примеру, из-за непродуманной точечной застройки фундамент поплывет и в стенах квартиры появятся трещины. Этот пункт выгоден и банку, и заемщику: в случае ЧП банк возвращает свои деньги, а вы освобождаетесь от необходимости платить по кредиту. Правда, чтобы страховая компания раскошелилась, ей надо представить убедительные доказательства того, что заемщик действительно пострадал.

Если речь идет об ущербе жилью, важно документально обосновать, насколько серьезно ваш дом или квартира пострадали — от этого зависит размер компенсации. Если вы не сможете точно указать и подтвердить официальной бумагой с печатями и подписями величину своего ущерба, страховщики посчитают ваши убытки сами. И можете быть уверены, что их усредненные расчеты вряд ли будут соответствовать реальному ущербу.

Для пущей надежности страховщики рекомендуют застраховать по льготным тарифам для ипотечных заемщиков имущество (от риска утраты или повреждения) и отделку (если в квартире был произведен дорогостоящий ремонт). Кроме того, если банк не счел необходимым застраховать жизнь и трудоспособность заемщика — законодательство этого не требует в обязательном порядке, — можно сделать это самостоятельно. В этом случае получить страховку проще: достаточно представить медицинскую справку.

Не уподобляйтесь страусу

К сожалению, застраховаться от любых неприятностей невозможно. Главным образом потому, что тогда затраты на страховку превзойдут мыслимые пределы. Тем более что существуют и другие варианты снизить риск потери ипотечной квартиры.

Кстати, об этом риске необходимо подумать заранее и четко представлять свои права и обязанности в отношении купленной в кредит квартиры. А на самом старте, перед подписанием кредитного договора, — тщательно изучить его условия и четко представлять себе, на что будет иметь право банк в случае какого-либо форс-мажора.

Если в договоре говорится о взаимоотношениях кредитора и заемщика четко и ясно — значит, в нем уже предусмотрены варианты на случай снижения вашей платежеспособности.

Причин, по которым снижается платежеспособность заемщика, великое множество. Среди них попадаются даже приятные. Скажем, в семье заемщика родилась двойня. Счастье? Безусловно. Но дети — удовольствие дорогое. Если в семье появился первый ребенок, молодые родители могут не рассчитать, как много денег будет уходить на него из семейного бюджета. К тому же будущие мамы склонны переоценивать свои возможности относительно того, сколько им удастся зарабатывать с младенцем на руках. В результате семейный бюджет начнет трещать по всем швам.

Еще может заболеть кто-то из близких, вас могут обокрасть подчистую, или вы сломаете на работе дорогую аппаратуру, а может, во время корпоративной вечеринки совершенно случайно прожжете сигаретой соболиную шубу жены главного акционера. Наконец, самое банальное — вы потеряли работу и не смогли быстро найти другую. Или нашли, но ждете, когда найдется более хорошая.

Как бы там ни было, результат один — вы попали в затруднительное финансовое положение. Соответственно не можете какое-то время вносить платежи по ипотечному кредиту. Как быть в такой ситуации?

В любом банке ответят одинаково: идите скорее к нам, будем думать вместе. Попытка сделать вид, что «вас тут нет» и кредита у вас никакого нет, будет иметь самые плохие последствия. Когда речь идет об ипотечном кредите, банки отнюдь не склонны к снисходительности. Два-три месяца просрочки платежей — и заемщика, игнорирующего банковские призывы поговорить о его проблемах, заносят в «черный список». Злостный неплательщик практически не имеет шансов оправдать себя в глазах банка. Хорошо, если вам удастся представить веские доказательства того, что просрочка была допущена по независящим от вас причинам — скажем, вы пролежали три месяца с приступом желтой лихорадки в африканской саванне, куда отправились поохотиться на антилоп. Но, коли вы не сможете пообещать, что в ближайшее время погасите просрочку со всеми пенями и штрафами, банк церемониться не будет. И потребует вернуть кредит сей же момент. Соответственно речь пойдет о реализации залога — вашего жилья.

Напротив, к тем заемщикам, которые попали в трудную ситуацию, но не прячутся от банка, кредитор относится лояльно. Допустим, вы не прятались, а честно пришли в банк и признались, что у вас возникли серьезные затруднения с погашением кредита. Конечно, это еще не гарантия того, что вам позволят отсрочить выплату кредита на желаемый вам срок. Во-первых, не все банки это практикуют. А во-вторых, в банке, оценив масштаб ваших затруднений, могут решить, что восстановление платежеспособности в сложившейся ситуации вызывает большие сомнения. И тогда тоже встанет речь о реализации залога.

Если приходится продавать…

…то возникает два пути: хороший и плохой. По хорошему получается, когда заемщик самостоятельно продает квартиру и возвращает банку долг. В такой ситуации вы имеете шанс договориться с банком об отмене всех пеней и штрафов за просрочку кредита с того момента, как вы оповестили его о своих проблемах. Еще более существенный плюс — от вырученных за продажу квартиры денег вам останется разница, в которую войдут сумма, составлявшая первоначальный взнос (если он был), сумма, которую вы ранее успели внести в счет погашения кредита, и наконец, если квартира выросла в цене, кое-что «сверху». В «активе» будет доброе отношение банка, которому вы пошли навстречу и избавили от хлопот, сопровождающих принудительную реализацию залога. Если позже вы соберетесь брать кредит снова, скорее всего, этот банк вам не откажет, особенно если до возникновения форс-мажора вы зарекомендовали себя добросовестным плательщиком и не скрывались, когда возникли затруднения с выплатами по кредиту.

Есть и более лояльный вариант. Например, банк, изучив ваши проблемы, сочтет, что возникшие у вас трудности носят временный характер. В этом варианте можно смело рассчитывать на отсрочку или рассрочку платежей по кредиту. Максимальный срок, на который можно рассчитывать, — полгода. Больше выторговать вряд ли удастся. Совсем прекратить выплаты невозможно — придется оплатить если не часть основного долга, то хотя бы проценты. Если порушенное материальное благополучие все же позволяет вносить часть платежа — вы можете какое-то время рассчитываться частично. По истечении оговоренного срока надо будет возместить просроченные платежи — либо единовременно, либо за установленный банком период.

Семейные трудности

Представьте себе: решили вы с женой (мужем) на двоих взять ипотечный кредит и купить квартиру или дом. То есть стать созаемщиками с равными (или еще какими — в зависимости от условий ипотечного договора) правами на жилье. Все оформили, купили, отремонтировали, обставили. Осталось жить-поживать да добра наживать. Но семейное гнездо вдруг стало камнем преткновения. Развод. Жить вместе созаемщики уже не будут, но после погашения кредита у них обоих будут права на квартиру или дом. Логично: если по кредиту платил один из супругов, зачем ему по истечении нескольких лет делить недвижимость уже с посторонним человеком? Соглашаться на сохранение обязанностей созаемщика с бывшим супругом рискованно. Он, к примеру, обещает и дальше участвовать в погашении кредита или даже полностью вносить платежи — с тем, чтобы потом переписать свою долю на детей. Пройдут годы, кредит будет погашен, и в один совсем не прекрасный день тот, кто живет в бывшем семейном гнезде, может оказаться перед фактом, что бывший супруг — он же совладелец жилья — решил продать свою долю.

Самый легкий способ не дать развиться конфликту интересов — это продать квартиру, погасить кредит, поделив оставшуюся сумму по справедливости. С большой долей уверенности можно предположить, что в суде оставшиеся после погашения деньги разделят пополам — как любое совместно нажитое имущество супругов. Даже если один из супругов вносил больше другого или вообще платил фактически самостоятельно — это не будет принято во внимание.

Но может так получиться, что один из супругов предпочтет оставить квартиру за собой. В этом случае потраченные другим супругом деньги могут быть зачтены как вклад в содержание ребенка или детей, которые останутся жить в этой квартире. Можно договориться о соизмеримой компенсации за счет другого совместно нажитого имущества. Можно придумать и другие варианты — как бывшие супруги договорятся насчет возврата уже внесенных денег, к теме нашей статьи не относится.

Другой вопрос, как быть дальше с платежами, обязанность по внесению которых лежит на обоих созаемщиках? Особого выбора нет. Тот из супругов, кто остается в квартире, должен либо доказать банку, что он способен погасить остаток кредита самостоятельно, либо найти нового созаемщика. В обоих случаях кредитный договор должен быть переоформлен.

С открытыми глазами

Ипотека — не тот случай, чтобы играть в жмурки. И чтобы сделать ее максимально безопасной и комфортной, надо четко представлять все возможные повороты судьбы.

Во-первых, не экономьте на ипотечном страховании — именно страховка избавит вас от проблем во многих неприятных случаях, начиная от аварии в доме и заканчивая болезнью или сменой работы.

Во-вторых, не подписывайте кредитный договор впопыхах, проанализируйте все его положения и те права и обязанности, которые он накладывает и на вас и на кредитующий вас банк.

В-третьих, если вы не можете платить — смело идите в банк и попытайтесь совместно решить проблемы. Вы вполне можете добиться отсрочки или провести рефинансирование кредита. Если вы будете открыты и инициативны, даже в самом худшем случае (ипотечную квартиру приходится продавать) вы получите выгоду (разницу между ценой квартиры и остатком вашего долга).

И в-четвертых, заранее оформите свои права на жилье и обязанности по погашению кредита с вашими родными. Это позволит не делать ваш кредит заложником личных взаимоотношений.

Кризис помог

Как ни странно, мировой финансовый кризис породил для ипотечных заемщиков еще одну форму поддержки — государственную. Для помощи заемщикам, не имеющим возможности продолжать гасить свой долг перед банком, была создана специальная организация — Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). АРИЖК предлагает поддержку заемщикам, взявшим ипотеку в рублях или в иностранной валюте, — как приобретавшим готовое и строящееся жилье, так и заложившем жилье для получения нецелевого кредита. Главное, чтобы кредит был получен вами до 1 декабря 2008 года.

Именно в АРИЖК родилась схема реструктуризации, которую сейчас используют многие банки: несостоятельному должнику выдается стабилизационный заем, равный сумме его платежей по ипотечному кредиту сроком до одного года. Сумма этого займа рассчитывается с учетом просроченной задолженности, штрафов и пеней. Соответственно, если вы обратитесь за помощью, имея долг по ипотеке за три месяца, вам предоставят сумму, которая покроет не только двенадцать ежемесячных платежей по кредиту, но и просроченный долг с пенями и штрафами. Более того, стабилизационный займ при необходимости включает в себя расходы на ипотечное страхование.

Однако если помощь АРИЖК позволяет на год забыть об ипотечных выплатах банку, то стабилизационный займ надо будет гасить уже через месяц после того, как за вас произведут первый платеж по кредиту. Но поскольку за помощью в АРИЖК обращаются люди, испытывающие серьезные трудности с деньгами, размер платежа на период оказания помощи рассчитывается с учетом реальных финансовых возможностей заемщика. Поэтому сумма ежемесячного платежа в счет погашения стабилизационного займа может быть совсем небольшой, например 1000 рублей.

Поскольку государство берется помогать ипотечным заемщикам максимум в течение года, по окончании этого срока надо будет начинать снова платить по кредиту самостоятельно и одновременно — возвращать долг АРИЖК. Стабилизационный займ надо вернуть не позже того момента, как закончится срок погашения ипотечного кредита. Процентная ставка по стабилизационному займу для погашения долга по рублевым кредитам не может превышать ставки по вашему ипотечному кредиту. Значит, если вы брали кредит под 12 % годовых, то и АРИЖК выдаст вам займ тоже под 12 % годовых. По займам, которые выдаются для погашения валютных ипотечных кредитов, процентная ставка установлена в размере ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на момент выдачи займа. После окончания льготного периода размер совокупного платежа по старому и новому займам по сравнению с прежним платежом по ипотеке в среднем увеличивается на 10–15 %, не так уж и много.

Выглядит это следующим образом. Вы обращаетесь за помощью в АРИЖК, и либо в одном из уполномоченных банков этого агентства, либо прямо в банке-кредиторе для вас открывают счет, с которого на протяжении года ежемесячно перечисляют сумму, необходимую для оплаты взноса по ипотеке, установленного кредитным договором.

Как известно, государство помогает не всем подряд, а только тем, кого считает социально незащищенным. Хотя ипотечный заемщик по определению человек с достатком, АРИЖК тоже оказывает поддержку только тем, кто без нее окажется бездомным. Поэтому главное условие для получения помощи от АРИЖК: жилье, купленное по ипотечному кредиту или заложенное в обеспечение исполнения обязательств по нему, для вас — единственное место проживания.

Существуют ограничения по доходу, который не должен превышать определенного минимума на каждого члена семьи. Уровень доходов придется доказывать документально. У претендента на стабилизационный займ не должно быть никаких средств в банках, а также никаких ценных бумаг или паев, рыночная стоимость которых позволяет исполнить текущие обязательства по ипотечному кредиту в течение двенадцати месяцев. Даже наличие автомобиля стоимостью больше 350 тысяч рублей будет считаться непозволительной роскошью для нуждающегося заемщика.

Некоторые ограничения связаны и с жильем, которое заложено по ипотеке. Площадь квартиры должна составлять не более 50 квадратных метров для одного человека, не более чем по 35 квадратных метров для семьи из двух человек, для семьи из трех человек и больше — максимум по 30 квадратных метров на человека. Владельцам коттеджей позволяется иметь жилплощадь побольше: до 70 квадратных метров для одного человека, по 60 квадратных метров семье из двух человек и по 50 квадратных метров на трех человек и более. При этом стоимость 1 квадратного метра жилья не должна более чем наполовину превышать среднюю рыночную стоимость квадратного метра жилья в этом регионе, так как государство не считает уместным протягивать руку помощи владельцам элитного жилья. Зато оно готово поддержать всех, кто взял ипотеку, другим способом — освобождением от налогов.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.