13.4. Выбор объектов и партнеров

13.4. Выбор объектов и партнеров

Мы ему переплачиваем, но он того стоит.

С. Голдвин, продюсер

Коней на переправе не меняют, а ослов можно и нужно менять.

А. Лебедь, политик

Рост цен на недвижимость привел к увеличению интереса к вложениям на стадии застройки. В погоне за квадратными метрами покупатели порой полностью теряют бдительность и здравый смысл. Очевидно, в такой ситуации риск быть обманутым существенно увеличивается.

Выбор объекта инвестирования. Как же можно снизить риски? Сегодня используются несколько схем заключения договоров. Самая безопасная для покупателя – в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Однако эта схема самая непопулярная у застройщиков, и они всячески вынуждают заключать иные договоры.

Наиболее распространены две схемы. Первая – вексельная. В этом случае клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. С покупателем заключается два договора: предварительный и договор купли-продажи векселя. В предварительном договоре указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора. Фокус здесь в том, что если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель не получит квартиру по цене, установленной при приобретении векселя. С юридической точки зрения он может требовать от компании, выпустившей данную ценную бумагу, только вложенные средства, а не квартиру. Вторая схема – заключение только предварительного договора. В нем тоже указываются технические характеристики приобретаемой недвижимости, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток.

В любой из этих схем гражданин юридически не участвует в строительстве и не является инвестором. Но для покупателя вторая схема выгоднее. Здесь более четко сформулирована взаимосвязь между платежом и обязанностью застройщика заключить основной договор и передать квартиру в собственность. Несмотря на огромное количество обманутых покупателей, желающих рискнуть по-прежнему много. Но уровень юридической грамотности потенциальных покупателей медленно, но неуклонно растет. Сегодня все больше людей самостоятельно или с помощью юристов анализируют предлагаемые документы и оценивают, насколько защищены их интересы. Здесь можно посоветовать предпринять ряд мер:

• обязательно собирать максимум информации и приглашать специалистов;

• лучше привлекать юристов, компетентных в области недвижимости, – они лучше понимают, на что можно закрыть глаза, а что действительно важно;

• четко изучать финансовую сторону дела. В частности, цена квартиры не должна определяться приблизительно, или на этапе завершения строительства вас скорее всего попросят доплатить определенную, часто весьма существенную сумму;

• отстаивать свои права, насколько это возможно, не поддаваясь на уговоры типа: «У нас от местных властей все документы получены, вообще мы с ними тесно взаимодействуем, поэтому все это надежно».[71]

В принципе любой типовой договор может быть скорректирован. Другое дело, что возможность этого добиться есть не всегда. Но чем более упорно вы будете защищать свои интересы, тем больше шансов их отстоять.

Выбор риелтора. При сделках с объектами недвижимости выбор риелтора является очень важным. Здесь есть несколько принципиальных решений. Во-первых, решение нанимать риелтора или все делать самому, приглашая для консультаций соответствующих специалистов. Без риелтора обойтись можно. Деньги вы сэкономите, но времени и рисков будет больше. Во-вторых, принципиальное решение: иметь дело с частным маклером, небольшим агентством или крупной компанией. Чем больше компания, тем больше ее базы данных, совокупный опыт и технические возможности. Но тем менее вы для нее значимы как клиент. Большая компания постоянно нуждается в обучении новых сотрудников. Нет никакой гарантии, что в именитой компании вашими делами не будет заниматься новичок, попутно осваивая азы профессии. Поэтому, приняв решение, постарайтесь минимизировать основные риски.

Еще несколько лет назад сбор информации о риелторах был затруднен. В 1990-е годы принимать решения зачастую приходилось в условиях дефицита информации и отсутствия навыков ее анализа. Выбор риелтора в такой ситуации во многих случаях носил случайный характер. Помнится, 10 лет назад один из авторов стал сотрудничать с компанией «Миэль» исключительно исходя из личных предпочтений. Совершенно случайно узнал: пара-тройка людей, знакомых по совместным занятиям туризмом, уже несколько лет занимаются риелторским бизнесом.

Других идей не было, а риелтор был нужен. В итоге все прошло нормально. С тех пор автор уже рекомендовал этих конкретных специалистов доброму десятку своих знакомых, и все оставались довольны. Да и самому ему еще несколько раз доводилось сотрудничать с компанией. Конечно, по мере развития рынка, достижения зрелости и структуризации появляется и набор более строгих критериев выбора компании. Во многом судьба сделки будет зависеть только от профессионализма риелтора. Риелторские фирмы нередко сотрудничают друг с другом, объединяя базы данных спроса и предложения разных компаний. Поиск покупателя в этом случае может быть намного проще, чем в случае, если вы сами будете обращаться в различные фирмы. Выбор риелтора определяется рядом факторов.

Работа на рынке (реклама, имидж). Можно изучить информацию в Интернете, рейтинг агентства в печатных СМИ, оценить объем рекламы. Желательно почитать подборку материалов об агентстве в специальной и открытой прессе.

Рекомендации. Отличный способ выбора агентства – рекомендации знакомых. Как правило, оказывается, что несколько знакомых недавно решали примерно ту же проблему, что и вы сейчас. Вы можете собрать их отзывы – плохие и хорошие. Средние и мелкие агентства недвижимости ничуть не хуже крупных, для них характерен даже более индивидуальный подход к каждому клиенту, но база данных предложений у них меньше, возможности юридической проверки приобретаемой недвижимости слабее. Поэтому каждый решает сам, что важнее.

Договор. Изучите образец договора с компанией. В рамках эксклюзивных соглашений риелтор должен взять на себя все функции подготовки, проведения, оформления сделки, включая необходимую рекламу объекта.

Комплексность услуги. Процесс продажи не заканчивается нахождением потенциального покупателя. Важно, чтобы на этом не закончилась и работа риелторской фирмы. Вам будет необходим полный комплекс услуг, связанных с продажей: подготовка и согласование договора, обсуждение схемы оплаты, контроль исполнения покупателем платежных обязательств и др. Поэтому, обращаясь в ту или иную фирму, постарайтесь выяснить, какие услуги вам готовы оказать.

Тщательность юридической экспертизы. Для того чтобы сделать правильный выбор в пользу одного из агентств недвижимости, нужно обязательно обратить внимание на то, насколько серьезно оно относится к юридической экспертизе. Большинство продаваемых квартир уже обменивали, дарили, передавали по наследству. В ходе подобных процедур вполне могли возникнуть неправомочные с юридической точки зрения моменты, которые в один прекрасный день легко могут поставить под сомнение ваше право на приобретенную жилплощадь.

Профессионализм в работе. Не забудьте также о внимании, которое вам уделяют, желательно поинтересоваться стажем работы вашего агента. Опытный сотрудник должен проработать на этом рынке как минимум три года. Если агентство предоставляет вам сотрудника, который еще и года не проработал в этой сфере, можно попросить выбрать для вас более опытного или поменять агентство.

Гарантии качества работы. Качество работы агентства можно также оценить по тем гарантиям, которые оно предоставляет своим клиентам. Если компания готова нести финансовую ответственность за каждую проведенную сделку и может документально это подтвердить, работать с ней спокойнее и надежнее. Хорошее агентство обязательно дает своему клиенту гарантию безопасности сделок (гарантийное или страховое обязательство).

Финансовые условия. У всех агентств, рассчитывающих на долгую жизнь, примерно одинаковые цены на услуги: как правило, это 4–6 % от стоимости сделки. По очень дорогим квартирам оплата услуг компании может снижаться до 2 %. Насторожитесь, если агентство продает свои услуги слишком дешево. Может быть, оно только завоевывает место под солнцем и будет очень внимательно с вами работать, а может быть… В общем, подумайте. Сами знаете, как оно бывает. Даже если вам удалось успешно провести операцию по покупке недвижимости, никто не гарантирует сохранение прав на нее в случае претензий, например, со стороны внезапно объявившихся наследников бывшего владельца. Если какое-то агентство предлагает вам очень дешевую квартиру, она наверняка имеет существенные недостатки.

Взаимоотношения с риелтором. Старайтесь следовать его рекомендациям при оформлении сделки. Это вовсе не означает, что нужно полностью возложить решение всех вопросов на него. Выбор схемы оплаты, определенные условия договора и некоторые другие ключевые моменты вы должны обсуждать сообща. Но следует учесть, что задача риелтора не всегда состоит в отстаивании ваших требований. Его цель – максимально сблизить интересы сторон, чтобы сделка могла состояться.

Еж понял

Кризисы приходят и уходят, а последние двадцать лет доходы россиян растут. Примерно половина россиян мечтает улучшить свои жилищные условия. При этом по количеству квадратных метров жилья на человека даже Москва отстает от Европы примерно в 3 (!) раза (примерно 15 и 45 кв. м соответственно). Строится в Москве около 0,5 кв. м на человека в год. Аналогичным образом дело обстоит и в других регионах. На государственном уровне ставится сверхзадача: добиться увеличения жилищного строительства до уровня 1 кв. м на человека в год.

На основе этих цифр можно самостоятельно прикинуть реальные перспективы обеспеченности жильем в ближайшие десятилетия. Между тем, по оценкам экспертов, качество жилья – это 30–50 % комфорта в нашей жизни (см. также главу 20). Поэтому устойчивый спрос на жилье предопределен на много лет вперед. В этих условиях жилая недвижимость в долгосрочном плане дешеветь не может. Значит, инвестиции в недвижимость могут приносить определенное чувство безопасности. Кроме того, они приносят и доход, который, несмотря на относительно небольшой объем (в процентах к затратам), может в силу своей устойчивости и непрерывности стабильно вызывать положительные эмоции. Инвестиции в недвижимость требуют определенного (достаточно внушительного) минимального объема средств. Поэтому необходим особо тщательный анализ всех аспектов подобных вложений: анализ объектов, выбор риелторов, юридическая проработка сделок и т. д.