19.4 Съедет ли крыша? Покупка и аренда – московская арифметика

19.4

Съедет ли крыша? Покупка и аренда – московская арифметика

Только привыкнешь к новым ценам, а они уже старые.

А. Давидович, российский литератор

Никого нельзя заставить быть богатым и здоровым вопреки его воле.

Д. Локк, английский философ

Покупка и аренда. Зачастую не человек владеет квартирой, а квартира – человеком.[101] Поэтому идея об отказе от покупки жилья уже массово приходит в голову россиянам. Многие, в том числе высокооплачиваемые, предпочли бы не покупать, а снимать жилье по разумным ценам при наличии минимума гарантий. Почему? Расчет показывает: человек с доходом 75—100 тыс. рублей, не имеющий «стартового» жилья, для приобретения даже самой скромной квартиры должен отказать себе практически во всем. Простенькая однушка стоит 100–150 тыс. долларов (можно приобрести новостройку, но, чтобы в ней жить, надо вложить еще несколько десятков тысяч долларов).

Допустим, ипотечная программа (10,5 % годовых в долларах) позволяла взять кредит в размере 85 % от стоимости квартиры – 127 тысяч на 20 лет. Ежемесячная выплата – 1250 долларов. Но еще надо 23 тысячи на первый взнос. Это может быть потребительский кредит, допустим, на пять лет. Здесь ставки больше, и ежемесячная выплата составит около 600 долларов. Следовательно, пять лет заемщик будет отдавать банкам около 1900 долларов в месяц. На жизнь остается тысяча. Сохранить привычный уровень жизни не получится. А если семья-дети? Ради однушки превратиться в аскета решится не каждый. Так и живут с родителями или снимают жилье.

Собственное жилье. Американцы тратят 30 % своих расходов на оплату жилья (на выплату кредита за собственное жилье или его аренду). Это является косвенным показателем роли жилья в качестве жизни. Допустим, ваш приоритет – собственная квартира. Можно посчитать, например, московскую жилищную арифметику. Средняя цена квадратного метра жилплощади на вторичном рынке составила 3–4 тыс. долларов. Для простоты расчетов предположим – в однокомнатной квартире 40 метров. Итого, для покупки однушки нужно 40 м²  4000 долларов = 160 тыс. долларов (минимум – 120 тыс. долларов). Предположим, у вас среднемосковская зарплата. Допустим, примерно 1,5 тыс. долларов. Предположим, вы решили ежемесячно откладывать 500 долларов. Если просто складывать деньги в железную банку, то потребуется 160 2 = 320 месяцев, или примерно 27 лет.[102] Не очень-то привлекательно. Но задача имеет несколько решений.

Во-первых, деньги можно инвестировать, пусть они работают. Далее можно посчитать варианты вашего дохода от инвестирования.

Во-вторых, можно попробовать взять кредит. Кредитный потолок обычно составляет примерно 2–3 ваших годовых дохода. Так, если у вас зарплата 1500 долларов в месяц, или 18 тыс. долларов в год, вы можете рассчитывать на максимальную сумму кредита примерно в 50 тыс. долларов. Значит, при ваших доходах нужно либо рисковать – покупать новостройку, либо копить 100 тыс. долларов (если же семья «на пару» зарабатывает 4000 долларов в месяц, или 48 тыс. в год, то реально взять кредит, необходимый для покупки московской однушки или совсем маленькой двушки).[103] В кризис примерно одинаково падают зарплаты и стоимость жилья. Схема расчета не изменилась.

В-третьих, думать о возможностях повышения доходов – карьерный рост, приработки и т. д. При зарплате в 2000 долларов, или 24 тыс. долларов в год, ваш кредитный потолок примерно 70 тыс. долларов. При наличии первого взноса есть возможность покупки на ранней стадии строительства.

В-четвертых, стоит думать о жилье в Подмосковье. Между стоимостью жилья и его близостью к деловой части города существует четкая зависимость: чем ближе, тем дороже. Так происходит во всем мире, в том числе и у нас.

В-пятых, покупку собственного жилья можно считать частью более общей стратегии. После всех выплат это будет и снижение финансовых рисков – всегда есть дорогостоящий актив и элемент дополнительных возможностей на пенсии[104] и т. д.

В-шестых, можно думать о разных смешанных стратегиях.[105] Самое главное – думать, затем понять и действовать.