4.2. Отопительные приборы в системе собственности многоквартирного дома

4.2. Отопительные приборы в системе собственности многоквартирного дома

Вопрос, рассматриваемый в настоящем разделе, весьма важен с практической точки зрения, так как определяет правовую основу отнесения отопительных приборов к тому или иному виду имущества в многоквартирном доме.

В собственности многоквартирного дома можно выделить, во-первых, собственность, принадлежащую владельцу квартиры, и, во-вторых, общую долевую, доля которой принадлежит каждому собственнику помещений.

ЖК РФ достаточно полно определяет состав общего имущества МКД и обозначает принцип отнесения к нему инженерных сетей и оборудования, к разряду которого можно отнести отопительные приборы. Однако определенные нормативные акты, утвержденные Правительством РФ, не рассматривают отопительные приборы в квартирах МКД как общее имущество. В связи с этим назрела необходимость в четком и легитимном определении принадлежности отопительных приборов к тому или иному виду собственности в МКД. От этого определения зависит важный вопрос: будет ли содержание, ремонт и своевременную замену отопительных приборов в квартире осуществлять ее владелец или ответственность за эту работу будет возложена на управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК), осуществляющую эксплуатацию общего имущества МКД?

В настоящей главе проблема рассматривается только с позиции основополагающего документа в жилищном законодательстве – ЖК РФ, устанавливающего требования к отнесению имущества в разряд общего. Соответствие отопительных приборов этим требованиям определяется с учетом конструктивного устройства систем отопления, отражающего взаимосвязь всех составных частей системы. Одновременно рассматривается иной взгляд на проблему, наиболее четко выраженный в документах Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, образованного Федеральным законом от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ (в дальнейшем – Фонд), и делаются определенные выводы и предложения, позволяющие на легитимной основе решить как правовую сторону проблемы, так и практический вопрос ответственности за содержание, ремонт и замену отопительных приборов в квартире.

В ст. 36 ЖК РФ определено, что к общему имуществу в МКД следует относить «санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».

Рассматривая стояк системы отопления как часть отопительного оборудования МКД и применяя указанное определение к практически повсеместно используемым однотрубным вертикальным системам отопления с замыкающими участками и установкой отопительных приборов по приведенной схеме (рис. 4.1), можно заключить, что в этом случае отопительные приборы следует относить к общему имуществу.

Рис. 4.1. Типовая схема обвязки отопительного прибора (схема 1)

Действительно, при такой, предусмотренной техническими нормами, схеме отключить отопительный прибор без остановки всего стояка невозможно: прибор составляет единое целое с системой отопления и является оборудованием, обслуживающим в составе этой системы более одного помещения в МКД.

Таким образом, руководствуясь ст. 36 ЖК РФ, можно утверждать, что отопительные приборы при их установке в квартире по указанной выше схеме, т. е. без возможности их отключения от системы отопления, относятся к общему имуществу. Этот вывод при указанных условиях относится также к отопительным приборам в двухтрубных системах отопления, горизонтальных и проточных системах.

Небезынтересно отметить, что в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ 13.08.2006 г. № 491 (в дальнейшем – Правила), четко и безапелляционно утверждается в п. 6: «В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры…» Для корректности такого утверждения следовало бы уточнить, что оно справедливо только при установке в квартире обогревающих элементов, т. е. отопительных приборов, по предусмотренным техническими нормами схемам, исключающим возможность отключения приборов от всей системы отопления. Без всяких оговорок это утверждение может быть отнесено лишь к отопительным приборам лестничных стояков, а также расположенным в подвалах и других помещениях, относящихся к общему имуществу.

Включение в состав общего имущества МКД отопительных приборов, расположенных в жилых помещениях, создает определенные неудобства в их содержании, ремонте и замене. С одной стороны, эти приборы, относясь к общему имуществу, не могут быть, например, заменены самостоятельно владельцем квартиры; с другой стороны, и это главное, владелец квартиры не несет ответственности за находящиеся в ней отопительные приборы, так как они относятся к общему имуществу МКД.

Обращаясь к практике эксплуатации и капитального ремонта МКД, можно отметить, что во многих случаях замену отработавших нормативный срок службы и морально устаревших отопительных приборов, расположенных в квартире, производят ее владельцы за свой счет. В этой связи следует с большим вниманием отнестись к позиции Фонда, имеющего свой особый взгляд на рассматриваемую проблему.

Особый взгляд Фонда на проблему отнесения отопительных приборов, расположенных в квартире, к определенному виду собственности кратко выражен в тезисе: такие приборы не относятся к общему имуществу МКД.

Занятая Фондом позиция обосновывается в утвержденных Фондом и согласованных с Минрегионом РФ Методических рекомендациях по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом № 185-ФЗ (в дальнейшем – Методические рекомендации).

В этих рекомендациях делается ссылка на ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, в которой приведен примерный перечень частей МКД, потенциально входящих в состав общего имущества. Далее указывается, что перечень объектов в составе общего имущества уточнен в Правилах. После этих предпосылок отмечается, что Правила распределяются по нескольким блокам, в один из которых входят внутридомовые системы отопления. Далее уточняется, что «к внутридомовым системам холодного и горячего водоснабжения, отопления и газоснабжения в составе общего имущества отнесены: стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанные отключающие устройства…» Процитированный текст означает, что отопительные приборы не попадают в разряд общего имущества. Следует обратить внимание на то, что этот текст полностью совпадает с текстом п. 6 Правил, за исключением того, что в тексте Правил отсутствует упоминание о системе отопления.

Таким образом, Методические рекомендации фактически уточняют положение Правил, позволяя сделать вывод об исключении отопительных приборов из состава общего имущества. Этот вывод вполне точно и определенно, с учетом технологии монтажа закреплен в примечании к табл. 2.3 Методических рекомендаций: «К внутренним системам отопления в составе общего имущества отнесены: стояки, обогревающие элементы в местах общего пользования, в жилых помещениях – ответвления от стояков до первого отключающего устройства (при его отсутствии – до места сопряжения с отопительным прибором, обогревающим элементом), регулирующая и запорная арматура…»

Легитимность высказанного в Методических рекомендациях взгляда на рассматриваемую проблему нельзя признать безупречной. Ссылки на ЖК РФ и Правила и одновременное противопоставление положениям этих нормативных актов выглядят некорректно. В то же время Фонд как государственная корпорация, оказывающая основную финансовую поддержку при капитальном ремонте МКД, имеет, по всей видимости, право не включать отопительные приборы в состав работ по капитальному ремонту, финансируемых с участием Фонда. При этом вовсе не требовалось исключение отопительных приборов из состава общего имущества МКД, что создает противоречивую ситуацию в отнесении их к тому или иному виду имущества.

Занятая Фондом позиция в отнесении находящихся в квартирах МКД отопительных приборов привела к парадоксальной и весьма опасной ситуации, при которой эти приборы оказались вне сферы чьей-либо ответственности за их содержание, ремонт и замену в соответствии с нормативным сроком службы. Управляющая организация (ТСЖ, ЖСК), придерживаясь позиции Фонда и не имея в достаточном количестве материальных ресурсов для необходимой замены отопительных приборов в квартире, не относит эти приборы к общему имуществу, а владельцы квартир, руководствуясь Правилами, которые никто официально не изменял и не отменял, а также ЖК РФ, считают отопительные приборы в своей квартире частью общего имущества, эксплуатация и замена которого находится в сфере эксплуатирующей организации (ТСЖ, ЖСК). В связи с такой ситуацией имели место случаи, когда в выработавших нормативный срок эксплуатации чугунных радиаторах в домах послевоенной постройки из-за несвоевременной замены радиаторов происходил разрыв секций и затопление квартир.

Рассматривая проблему с точки зрения повышения ответственности за сохранность, ремонт и своевременную замену отопительных приборов в квартире, представляется целесообразным руководствоваться тем же принципом, который применяется по отношению к установленному в квартире санитарно-техническому оборудованию, т. е. эти приборы должны находиться в собственности владельца квартиры со всеми вытекающими правами и обязанностями по отношению к ним.

По существу поддерживается позиция Фонда, но для ее реализации в рамках действующего законодательства, прежде всего ЖК РФ, предлагается внести небольшое дополнение в схему обвязки отопительного прибора (см. рис. 4.1), установив на обратной подводке запорно-регулирующую арматуру (такую же, как на подающей подводке). Такое дополнение позволит отключать отопительный прибор без остановки стояка, который будет работать через замыкающий участок, минуя отопительный прибор. В этом случае, руководствуясь п. 1 ст. 36 ЖК РФ, этот прибор нельзя будет отнести к общему имуществу, так как система отопления сможет без его участия обслуживать более одного помещения.

Полученный вывод требует некоторого пояснения, ибо система отопления, как часть всего комплекса отопительного оборудования, будет работать как при включенном отопительном приборе, так и при его отключении. Однако возможность функционирования системы отопления по обслуживанию более одного помещения без участия расположенных в квартире отопительных приборов дает достаточно оснований для того, чтобы не относить эти приборы к общему имуществу.

Следует особо подчеркнуть, что законодатель для отнесения оборудования к общему имуществу не указал на наличие каких-либо условий, кроме выполнения основного принципа п. 1 ст. 36 ЖК РФ – обслуживания более одного помещения. Таким образом, сам факт подключения к стояку отопительных приборов и отключения от него, равно как и влияние этого факта на температуру в смежных жилых помещениях, не препятствует признанию такого стояка отопления частью общего имущества. В то же время отопительные приборы в квартире могут при установке дополнительного запорно-регулирующего устройства отключаться от системы отопления и подключаться к ней, т. е. обслуживать только одно помещение, в котором они установлены, что обусловливает их исключение из состава общего имущества.

В связи со сказанным можно провести аналогию со стояком системы водоснабжения и подключенными к нему санитарно-техническими приборами, расположенными в квартире. Ни у кого не вызывает сомнения, что стояк водопровода относится к общему имуществу, а санитарно-технические приборы исключены из его состава. Они так же, как и отопительные приборы, могут быть подключены к стояку и отключены от него, что оказывает влияние на обеспечение водой санитарно-технических приборов верхних этажей. Однако в обоих случаях стояки обслуживают более одного помещения и относятся к общему имуществу, а отопительные и санитарно-технические приборы обслуживают только одно помещение и относятся к имуществу владельцев квартир. При этом нельзя забывать, что этот вывод, основанный на основополагающем принципе ст. 36 ЖК РФ, справедлив при условии установки дополнительной арматуры в схему обвязки отопительного прибора.

Рис. 4.2. Схема обвязки отопительного прибора (схема 2)

Однако в домах послевоенной постройки часто применялись нетиповые обвязки в проточных системах отопления с трехходовыми кранами и межсекционными радиаторными кранами ДГИ. В первом случае трехходовой кран устанавливался на пересечении подающей подводки с замыкающим участком (перемычкой), и для приведения обвязки отопительного прибора к схеме 2 требуется установить дополнительную запорную арматуру на обратной подводке. Во втором случае первая секция чугунного радиатора служила перемычкой, а кран ДГИ ставился между ней и остальной частью радиатора. Для приведения в этом случае обвязки радиатора к схеме 2 необходимо на подающей и обратной подводке установить по одной единице запорной арматуры, а перед ними – перемычку.

В советский период в связи с острым дефицитом и высокой ценой трехходовых кранов и кранов ДГИ проточные системы с применением этих кранов часто заменялись при монтаже системами с перемычкой и установкой крана двойной регулировки по схеме 1. При этом гидравлический и тепловой пересчет системы отопления не производился. Многолетняя практика эксплуатации таких систем показала их работоспособность, гидравлическую устойчивость и достаточную тепловую эффективность.

Сказанное предопределяет возможность приведения обвязки отопительных приборов проточных систем к схеме 2.

В современных системах отопления с поквартирным автоматическим регулированием температуры и счетчиками расхода тепла целесообразно заранее предусматривать возможность отключения каждого отопительного прибора.

Обращаясь к Правилам, в которых отопительные приборы отнесены к общему имуществу, следует учитывать, что ЖК РФ имеет главенствующую роль по отношению к Правилам, так что выводы, основанные на принципах ст. 36 ЖК РФ, имеют вполне легитимный характер.

Включение отопительных приборов в состав имущества владельцев квартир может вызвать определенные опасения, связанные с возможностью замены отопительных приборов на более мощные по теплоотдаче, что может привести к тепловой и гидравлической разрегулировке всей системы отопления. Кстати, такие ситуации наблюдаются независимо от отнесения отопительных приборов к тому или иному виду имущества. Кроме того, следует учесть, что подобные мероприятия регулируются жилищным законодательством.

С высказанным мнением о возможности при определенных условиях относить расположенные в квартире отопительные приборы к разряду имущества, находящегося в собственности владельцев квартир, согласился Жилищный комитет Санкт-Петербурга. На подготовленный автором запрос Жилищный комитет в Письме от 22.06.2010 г. № 15-812/10-0-1 указал, что «обогревающие элементы, находящиеся в квартирах, не обслуживающие более одной квартиры (при условии, что они могут без ущерба для всей внутридомовой системы отопления быть демонтированы до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков), не относятся к общему имуществу».

Как видно из указанного письма, Жилищный комитет определил те же самые принципиальные условия, при выполнении которых отопительные приборы в квартирах не будут относиться к общему имуществу. В настоящей главе кроме обоснованности таких условий предложен конструктивный способ их реализации. В то же время репрезентативное мнение Жилищного комитета Санкт-Петербурга лишний раз подтверждает легитимность представленных в статье рекомендаций по исключению расположенных в квартирах приборов отопления из числа общего имущества МКД.

Позиция автора в рассматриваемой проблеме основывается на стремлении найти на легитимной основе практическое решение вопроса ответственности за содержание, ремонт и замену отопительных приборов в квартире, исходя из реальной обстановки, учета мнения Фонда и имеющихся возможностей управляющих организаций (ТСЖ, ЖСК).

Обоснование технического решения проблемы исключения квартирных отопительных приборов из состава общего имущества МКД предопределило постановку вопроса финансирования реализации этого решения и замены отопительных приборов, выработавших нормативный срок службы к моменту приватизации и передачи дома в управление ТСЖ или управляющей организации. Решение вопроса должно исходить из следующих обстоятельств, изложенных в тезисной форме.

1. Государственная политика в области ЖКХ предполагает передачу всей полноты ответственности за содержание и ремонт приватизированного жилого фонда собственникам жилья, избравшим одну из форм управления, предусмотренную ЖК РФ.

2. Государство взяло на себя обязательство по проведению необходимого капитального ремонта общего имущества, в том числе системы отопления, в МКД с приватизированными квартирами в случае, если к моменту приватизации и передачи дома в управление этот ремонт не был произведен.

3. В Санкт-Петербурге обязательство по выполнению капитального ремонта жилищного фонда за счет средств бюджета города подтверждено Письмом Жилищного комитета от 26.02.2006 г. № 786/06-1.

4. Применительно к системе отопления капитальный ремонт заключается в полной замене трубопроводов, арматуры, оборудования и отопительных приборов.

5. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ отопительные приборы в квартире относятся к общему имуществу МКД и с учетом предыдущих тезисов должны быть заменены государством при проведении капитального ремонта. В Санкт-Петербурге отнесение радиаторов отопления к общему имуществу подтверждено Письмом Жилищного комитета от 05.04.2008 г. № 786/06-3.

6. Предполагается, что после проведения необходимого капитального ремонта, включая замену квартирных отопительных приборов, эти приборы перейдут в разряд имущества, принадлежащего собственникам квартир.

7. Легитимность исключения квартирных отопительных приборов из состава общего имущества МКД должна быть обеспечена приведением их обвязки к схеме 2.

Рассмотренные обстоятельства свидетельствуют о том, что замена квартирных отопительных приборов при указанных условиях должна быть проведена государством, независимо от позиции Фонда, силами и средствами субъектов Федерации, с привлечением средств Фонда или без таковых. В этом случае приведение обвязки отопительных приборов в квартире к схеме 2, скорее всего, войдет в обязанность управляющих организаций и ТСЖ.

В действительности дело обстоит несколько иначе. Региональные власти, испытывая дефицит финансовых ресурсов, не выделяют их на дорогостоящие работы по замене отопительных приборов. Реакция на обращения по этому вопросу управляющих организаций и ТСЖ в большинстве случаев не находит положительного отклика и не внушает оптимизма, но все же не может считаться безнадежной. Сами эти организации, за редким исключением, не имеют средств для замены отопительных приборов.

В этих условиях ситуация для МКД с отопительными приборами, выработавшими нормативный срок службы, становится взрывоопасной. Сложившиеся обстоятельства предопределяют целесообразность последовательного, с учетом наличия финансовых ресурсов, выполнения силами управляющих организаций и ТСЖ работы по приведению обвязки квартирных отопительных приборов к схеме 2. Это позволит в случае выделения регионом средств на замену отопительных приборов произвести эту замену быстро и безболезненно, без остановки стояка отопления. Сами отопительные приборы перейдут в собственность владельцев квартир сразу после приведения их обвязки к схеме 2. При этом следует учесть, что в настоящее время многие собственники квартир произвели замену отопительных приборов с установкой перед каждым из них двух кранов (на подающей и обратной подводке) и замыкающего участка.

Для МКД, в которых в настоящее время капитальный ремонт не требуется, целесообразно в будущем предусмотреть обвязку отопительных приборов в квартире по схеме 2.

Практическая реализация данных предложений может быть осуществлена управляющими организациями и ТСЖ путем осуществления указанного далее алгоритма действий.

1. За счет средств текущего ремонта, резервного фонда или целевых сборов установить в каждой квартире на обратной подводке к отопительному прибору дополнительную запорно-регулирующую арматуру. При отсутствии арматуры на подающей подводке и отсутствии замыкающего участка восполнить этот пробел. В случае выполнения капитального ремонта системы отопления с участием средств Фонда совместить обе работы.

2. После окончания указанных работ предупредить владельцев квартир об их ответственности за состояние отопительных приборов и их замену.

3. Принять во внимание, что установка дополнительной арматуры, кроме сказанного ранее, значительно повышает аварийную устойчивость системы отопления за счет возможности быстрого и автономного отключения отопительного прибора в случае его неисправности или аварийного состояния, а также для его замены. Это обстоятельство в значительной степени оправдывает материальные затраты на установку дополнительной арматуры.

Правовое обоснование результатов внесения определенных изменений в схему обвязки отопительных приборов позволяет четко определить занимаемое при этом место приборов отопления в системе собственности многоквартирного дома.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.