15. КАЗАХСТАНСКАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ

15. КАЗАХСТАНСКАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОМПАНИЯ

Мы в Казахстане продвигаем сразу две системы покупки жилья в кредит: ипотечную и систему жилищных сбережений. Это специфика нашей страны (больше нигде в СНГ такого пока нет), которая тоже сложилась исторически.

Первая попытка создать в Казахстане ипотечную систему была предпринята в 1992–1993 годах. Я тогда работал помощником вице-президента Асанбаева, который курировал это направление и считал, что жилищное строительство может являться одним из локомотивов экономики (идея возникла на почве немецкого, в основном, опыта).

Программу долго обсуждали. Был издан соответствующий указ президента, выделены деньги. В 1993 году ипотечную программу запустили, но пошла она не очень успешно. Для того чтобы банки давали ипотечные кредиты, ставки по ним должны быть выше уровня инфляции. А инфляция в стране была тогда высокой даже сама по себе. Потом в 1995 году, когда я был заместителем председателя Национального банка, мы тоже обсуждали возможность запуска программы ипотечного кредитования путем создания государственной компании. Но тогда эта идея не нашла поддержки у правительства. Жандосов как председатель Национального банка тоже был против создания ипотечной компании за счет государственных средств.

Возможность для третьей попытки возникла в 2000 году: Национальный банк РК проводил текущие переговоры с Всемирным банком, и я сказал коллегам из ВБ, что в принципе у нас есть желание двигаться в сторону создания в Казахстане ипотечной системы.

Мы в Национальном банке в тот момент очередной раз анализировали работу европейских коммерческих банков, и анализ показал, что в Центральной Европе с опережением растут три сектора: ипотека, платежные карточки и private banking. Но private banking – сервис не для всех клиентов и, кроме того, он по определению не нуждается ни в каком стимулировании. Это такой вполне доходный и чисто коммерческий бизнес банков. О выпуске платежных карточек можно сказать примерно то же самое. А вот в отношении ипотеки наш анализ четко показывал: тут нужно определенное участие и/или содействие государства, хотя бы для создания системы рефинансирования.

Коллеги из ВБ нам сказали тогда, что тоже считают ипотеку сегментом, важным для национальной финансовой системы в целом. В общем, одобрили ход наших мыслей. И добавили, что перенимать соответствующий опыт все, как правило, ездят в США, потому что погостевать там по-человечески приятно. Только вот с практическим применением американского ипотечного опыта, как правило, выходит незадача. Возможно, потому что эта модель чересчур специфическая, и переустановке в иной среде не подлежит. Но есть другая модель. Например, в Малайзии по ней работает компания «Кагамас бершад».

Малазийская система при ближайшем рассмотрении выглядит так. Компания «Кагамас бершад» работает на вторичном рынке. Ее акционерами являются ЦБ Малайзии и коммерческие банки, которые работают на первичном ипотечном рынке, то есть собственно выдают ипотечные кредиты.

Это фактически система рефинансирования вторичного рынка. И она почему выгодна? Потому что если банк выдает на первичном рынке ипотечный кредит, который является стандартным, то тут же продает этот кредит на вторичном рынке государственной ипотечной компании, тем самым возвращает свои деньги и может кредитовать дальше. При этом если на каком-то этапе кредит становится нестандартным, то государственная ипотечная компания возвращает его банку, чтобы разрешением проблем он занимался сам. В Малайзии такая система работает давно, а вообще она внедрена в нескольких странах. Вскоре у меня случилась командировка в Сингапур, и оттуда я специально заехал в Куала-Лумпур, чтобы познакомиться с малайской постановкой дел.

А о результатах рассказал президенту. Он одобрил идею, и Национальный банк создал Казахстанскую ипотечную компанию, КИК, которая существует по сей день. Первые несколько лет она была 100 %-ной дочкой Национального банка. В 2004 году правительство эту компанию у НБК выкупило, сейчас она является государственной, ее владелец – министерство финансов. НБК на этой операции ничего не заработал. Несколько позже Национальный банк создал дополнительно фонд страхования ипотечных кредитов, который тоже работает до сих пор.

Вначале у нас была идея продать часть пакета Казахстанской ипотечной компании коммерческим банкам. Но банки тогда, в 2000–2001 годах, не сильно хотели заниматься ипотекой. Суть этого механизма состоит в том, что если кредитные учреждения хотят рефинансировать свои ипотечные кредиты, то сами кредиты не должны быть слишком дорогими, чтобы у их покупателя тоже появлялась маржа. А банки в то время не стремились кредитовать дешево. В 2002 году ипотечные кредиты выдавались на срок не более 3 лет и под ставки свыше 20 % в долларах.

Затем у НБК появилась мысль привлечь к участию в работе КИК Европейский банк развития и Международную финансовую корпорацию. Эти организации в принципе вроде были готовы к партнерству, но говорили, что НБК как регулятор недостаточно ограничивает банки, что маржу банков надо убрать. В общем, из этого сотрудничества ничего не получилось. Тем не менее дело пошло и без европейских партнеров, и за несколько лет мы добились потрясающих результатов. Объемы ипотечного кредитования в Казахстане сильно выросли, а условия выдачи улучшились. Перед кризисом 2007 года ипотечные кредиты выдавались на срок до 20 лет, и ставки по некоторым из них составляли порядка 10 % в тенге.