Недвижимость

Недвижимость

Если у вас накоплена внушительная сумма средств, вы можете начинать инвестировать в недвижимость. При этом совершенно необязательно непременно покупать квартиру, дом, коттедж – в недвижимость можно инвестировать и по-другому.

Итак, инвестиции в недвижимость возможны в двух вариантах:

• Приобретение недвижимости в собственность. Иными словами, вы покупаете квартиру, дом и т. д. в России или за рубежом либо полностью за свой счет, либо с использованием кредита, а далее либо сдаете в аренду, либо просто перепродаете сразу после строительства. В данном случае вы становитесь обладателем недвижимости, которой уже не лишитесь, если, конечно, сделка была юридически чистой и если вы застраховали свою недвижимость и можете распоряжаться ею по своему усмотрению (разумеется, если она заложена по ипотеке, то с согласия банка). Доход от подобной операции будет достигнут при росте цен на недвижимость, а также с получения дохода от аренды.

• Участие в инвестиционном проекте (поиске объекта, строительстве и т. д.) на правах инвестора, участвующего в прибыли. Здесь есть несколько вариантов: либо вы становитесь участником инвестиционного проекта, либо инвестируете в ЗПИФ.

В итоге фонд, а вместе с ним и вы получаете прибыль со следующих операций:

• купли-продажи готовой недвижимости;

• участия в строительстве и дальнейшей реализации объекта;

• сдачи недвижимости в аренду;

• получения ставок по ипотечным кредитам.

Как видно из описания, доход от инвестиций в недвижимость в основном получается от роста ее стоимости и от сдачи недвижимости в аренду. Тем не менее из двух описанных вариантов наиболее популярны в России все же прямые операции с недвижимостью. Какие здесь есть варианты?

1. Покупка вторичного жилья на собственные средства и дальнейшая продажа в расчете на рост цен. Особенности (плюсы и минусы) данного вида инвестиций состоят в следующем:

    • достаточно надежный актив, который можно «потрогать руками»;

    • можно сдавать в аренду и получать дополнительный доход;

    • необходима значительная денежная сумма;

    • риск неполучения запланированной доходности.

2. Покупка жилья в строящемся доме с дальнейшей продажей после сдачи объекта. Особенности:

    • доходность выше;

    • невозможность сдавать в аренду;

    • риск недостроя.

3. Покупка с использованием ипотечного кредита. Особенности:

    • не факт, что рост цен на объект недвижимости (даже с учетом сдачи в аренду) покроет затраты по ипотечному кредиту.

4. Покупка квартиры для перевода в нежилой фонд и последующая продажа или сдача в аренду. Особенности:

    • рост цен на коммерческую недвижимость может сохраняться, даже когда на жилую площадь падает (в Москве сейчас именно так);

    • можно промахнуться с востребованностью коммерческой недвижимости в данном районе города;

    • могут возникнуть сложности с переводом объекта.

5. Покупка коммерческой недвижимости для последующей продажи или сдачи в аренду.

6. Покупка земли – перевод в другой статус – подведение коммуникаций – продажа.

7. Покупка земли – строительство коттеджа – продажа.

Наиболее популярны операции с жилой недвижимостью, работающие по схеме: покупка – аренда – финальная продажа.

Каковы риски инвестиций в недвижимость, если рассматривать оба варианта – и покупку объекта, и инвестиции в проекты?

• В случае покупки недвижимости вы рискуете тем, что цены на нее расти не будут или будут снижаться, а также тем, что вы не сдадите ее в аренду. Конечно, есть еще риск лишиться купленной недвижимости, если действовать через непроверенных риелторов, но тогда вам будут возвращены ваши деньги. Единственный существенный риск – это порча имущества, но он легко страхуется, так что сложно придумать ситуацию, когда вы потеряли бы все свои сбережения при покупке недвижимости в собственность и остались бы в итоге ни с чем.

• В случае инвестиций в проект есть риск потерять все, что было вложено, если проект окажется убыточным, но данный риск отчасти страхуется выбором профессиональных управляющих, а также детальной экспертизой бизнес-плана проекта. Естественно, если вы – непрофессионал в плане оценки привлекательности бизнес-проектов, лучше выбирать ЗПИФы, а не прямые инвестиции в проекты.

Каковы издержки на инвестиции?

• Во-первых, это использование кредита, если недостает собственных средств.

• Во-вторых, это оплата услуг риелторов и прочие расходы по сделке, если вы будете приобретать недвижимость в собственность.

• В-третьих, это расходы на управление УК, если вы будете инвестировать в ЗПИФы.

• В-четвертых, это расходы на анализ привлекательности бизнес-проекта, если вы будете привлекать специалиста по оценке бизнес-планов и осуществлять прямые инвестиции в проект.

В любом случае инвестиции в недвижимость должны осуществляться с особо тщательным предварительным анализом, так как данные вложения обычно весьма крупные и мало кто захотел бы потерять такие суммы.