Пример 1: Период до торгов/ до официального объявления дефолта

Один из моих учеников, по имени Джим, проживающий во Флориде, наткнулся на превосходную недвижимость, нанося визиты в кредитно-финансовые организации и интересуясь, нет ли у них в настоящий момент просроченных платежей по ссудам. Наконец он нашел небольшую подобную организацию, у которой были проблемы с возвратом по ссуде. Речь шла о небольшой сети магазинов в деловом районе. Представители заимодавца пытались возбудить дело по дефолту против должника, однако не смогли его найти. Джиму было сказано, что, если он сумеет найти этого человека, ему, Джиму, возможно, пойдут навстречу в деле приобретения этой собственности, если представится такая возможность. Величина ссуды составляла примерно 375 тысяч долларов на недвижимость стоимостью 750 тысяч. Долг по платежам составлял на тот момент примерно 25 тысяч долларов.

Джим предпринял розыски и в конце концов обнаружил должника на Каймановых островах. Того уже практически не интересовала судьба его недвижимости. Джим поинтересовался, что потребовалось бы от него, чтобы заполучить права на выкупленную долю в составе рассматриваемой недвижимости. «Продавец» ответил, что его устроило бы что угодно – скажем, 7 тысяч долларов наличными. Джим пообещал, что все необходимые бумаги будут на Каймановых островах уже на следующий день и что по подписании их продавцом он отправит деньги на счет, который тот укажет. (См. схему 9.1.) Таким образом, у Джима появилась возможность приобрести выкупленную долю недвижимости на сумму 350 тысяч долларов всего за 7 тысяч наличными. Он опять обратился к заимодавцу, который согласился присовокупить величину просроченного платежа (25 тысяч) к сумме исходной ссуды (375 тысяч долларов) и выдать Джиму новую ссуду в размере 400 тысяч. Таким образом, с банком все обошлось как нельзя лучше.

И в шутку и всерьез

В результате экономического исследования обычно выясняется, что наилучшим временем покупать что-либо являлся прошлый год.

Марти Аллен

Но оплата наличными в размере 7 тысяч долларов представляла собой проблему. У Джима таких денег не было. Выручило его именно понятие о творческом подходе к финансированию. Имелась масса способов изыскать требуемую сумму, но Джим нашел совершенно оригинальное решение. В ходе анализа приобретаемой недвижимости он обнаружил, что компания электроснабжения получила в свое время и теперь держала задаток на 7 тысяч долларов, служащий залогом на случай прекращения оплаты за электричество. Он обратился в компанию с вопросом, не понизят ли они величину задатка, высвободив часть удерживаемой суммы. Компания ответила, что готова вернуть всю сумму в обмен на долговое обязательство на эту сумму. Что такое долговое обязательство? Это своего рода страховой полис. Этот документ позволяет компании электроснабжения взыскать в законном порядке сумму долга с клиента в случае, если он перестанет оплачивать услуги электроснабжения. Сколько такая бумага стоит? В данном случае она стоила меньше 500 долларов.

Схема 9.1. Сделка во Флориде

К моменту заключения сделки имело место следующее. Джим приобрел долговое обязательство за 500 долларов. Это удовлетворило компанию электроснабжения, которая вернула 7 тысяч долларов наличными. Эти деньги Джим намеревался переслать на счет продавца. Последний к этому моменту подписал бумаги на продажу его недвижимости и ожидал получения 7 тысяч долларов. Когда вся сумма прибыла на Кайманы, Джим получил бумаги и заключил сделку. Это сделало его владельцем превосходной недвижимости, при этом вся выкупленная доля немедленно перешла к нему в качестве прибыли. Он продал эту недвижимость месяц спустя, получив прибыль в размере 150 тысяч долларов наличными.

Это пример приобретения недвижимости в период до уведомления о дефолте.