Жилая недвижимость

Жилая недвижимость

Если в экономике не происходит резких взлетов, владельцы домов и квартир не должны ожидать роста цен на их недвижимость.

• В 1975 году Амстердам отмечал свое 750-летие. В честь этого события была выпущена огромная четырехкилограммовая книга. В ней описывается история всех зданий, расположенных на Херенграхт – престижной улице, вытянувшейся вдоль водного канала. В книге опубликованы фотографии домов, имена владельцев, информация о реконструкциях. Самое главное, что в ней есть данные обо всех сделках с недвижимостью за последние 400 лет. Поразительно, но все эти годы дома на Херенграхт поддерживались в идеальном состоянии и практически не менялись в размерах. Для исследователей это реальная возможность проанализировать, как меняется цена недвижимости на протяжении длительного периода.

Выяснилось, что рост стоимости домов в Амстердаме практически совпадал с ростом цен на другие товары. Цены на протяжении рассматриваемого периода росли быстрее инфляции всего на 0,5 %. Очень интересно и то, что цены могли десятилетиями расти, а затем падать в течение такого же продолжительного периода. Все обусловливалось кризисами и подъемами в экономике. В частности, недвижимость сильно падала в цене во время войн и чумы.

Как соотносились доходы от аренды домов с затратами на их поддержание в нормальном состоянии, к сожалению, понять на основании материалов книги нельзя.

Реальный индекс цен, приведенный здесь, отражает соответствующую информацию с поправкой на инфляцию.

Поскольку в стабильных условиях квартиры практически не растут в цене, покупка имеет смысл, только если их можно выгодно сдавать в аренду.

«Ваше имение находится только в двадцати верстах от города, возле прошла железная дорога, и если вишневый сад и землю по реке разбить на дачные участки и отдавать потом в аренду под дачи, то вы будете иметь самое малое двадцать пять тысяч в год дохода»[45].

• Думаю, для жителей столицы России идея о том, что рост стоимости жилой недвижимости обычно не превышает инфляцию, покажется неожиданной. Абсолютное большинство москвичей привыкло к тому, что цены на квартиры всегда растут. Неудивительно, ведь за последние 12 лет они выросли в 8 раз. Однако не надо забывать, что нефть в 1998 году стоила 10 долларов за баррель, а сейчас – больше 100. Мы знаем, что именно цены на черное золото практически полностью определяют доходы граждан в долларовом эквиваленте, что в итоге диктует цены на недвижимость. Так что успешность инвестиций в московскую жилую недвижимость полностью объясняется возрастающим трендом цены на нефть. Что с ней будет в дальнейшем, неизвестно, и поэтому предсказывать будущую стоимость московских квартир невозможно.

В США тоже можно было неплохо заработать на жилой недвижимости.

• Городок Гринвич расположен в 50 километрах от Нью-Йорка и является наиболее престижным его пригородом. В Гринвиче работает большое количество хедж-фондов (управляющих деньгами богатых клиентов). Прекрасные школы, библиотека, современный госпиталь – все делает город крайне востребованным. К тому же он расположен на берегу океана, что выгодно отличает его от популярного в Москве Рублевского шоссе.

Цены в течение последних 40 лет росли в среднем на 9 % в год[46]. Помимо этого, владельцы домов могли получать прибыль от сдачи домов в аренду.

Зарплаты в этот период росли в среднем на 5 % в год. То есть покупка дома в Гринвиче была бы объективно прекрасным вложением средств[47].

Но справедливости ради надо сказать, что последние 50 лет были веком процветания США, во многом, кстати, обусловленным огромным ростом долгов и, соответственно, денежных активов. Неудивительно, что на столь растущем рынке элитная недвижимость постоянно росла в цене.

Вывод

Если доходы от аренды значительно превосходят расходы на амортизацию, то покупка жилой недвижимости – неплохое размещение средств. Однако на рост стоимости квартир и домов рассчитывать не следует. Их цена во многом определяется экономическими циклами и потому малопредсказуема.