2.4. Продаем недвижимость

2.4. Продаем недвижимость

Ряд вопросов о налогообложении и декларировании доходов при продаже имущества, в том числе недвижимого, освещен в разделе 2.1. Сейчас мы более предметно остановимся на некоторых специфических вопросах, связанных с продажей именно объектов недвижимости.

Но сначала — краткое повторение пройденного. В соответствии со ст.220 НК, налоговый вычет при продаже имущества можно применить, если вы продаете жилой дом, квартиру, комнату, дачу, садовый домик, земельный участок, а также доли в перечисленном выше имуществе. Подавать декларацию необходимо, если имущество находилось менее 3-х лет в собственности. Однако подача декларации не всегда означает уплату налога — в ряде случаев благодаря возможностям уменьшения налогооблагаемой базы платить ничего не придется. Уменьшить налогооблагаемую базу можно либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этой самой недвижимости, либо (при отсутствии таких документов) — на сумму, не превышающую 1 млн. рублей.

Пример. Вы продали квартиру за 4,5 млн. рублей, находящуюся в вашей собственности менее трех лет, и у вас сохранились документы, подтверждающие, что в свое время вы потратили на ее покупку 3,8 млн. рублей. В таком случае вы должны будете заплатить налог с 700 тыс. рублей (4,5 млн. — 3,8 млн.), а именно: 700 тыс. ? 13 % = 91 тыс. рублей. Если же документов, подтверждающих ваши расходы, не сохранилось, то налог к уплате будет рассчитан так: (4,5 млн. — 1 млн.) ? 13 % = 3,5 млн. ? 13 % = 455 тыс. рублей.

Но, конечно, на практике каждая конкретная ситуация может иметь свои особенности, которые не прописаны в Налоговом кодексе. Далее мы рассмотрим различные нюансы сделок продажи недвижимости и приведем необходимые ссылки на разъяснения госорганов по той или иной ситуации.

45) Как считается срок владения недвижимостью для новостройки, покупки на вторичном рынке, дарения, наследования?

Давайте разберем по порядку. Если вы «всю жизнь» жили в муниципальной квартире и потом ее приватизировали, то срок владения будет отсчитываться с момента приватизации.

Если жилье приобретается на стадии строительства по договору инвестирования или договору участия в долевом строительстве, то будущий собственник такого имущества может пользоваться им и до регистрации права собственности на недвижимость в установленном порядке, например, с момента ее получения по акту передачи. Но срок нахождения квартиры в собственности налогоплательщика отсчитывается с даты регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (письма Минфина России от 03.06.2009 № 03-04-05-01/415, от 23.10.2008 № 03-04-05-01/395).

Если право собственности на жилье признано судом, то срок его нахождения в собственности будет определяться с момента принятия решения судом (если данное решение не было отменено по итогам рассмотрения кассации) — см. письмо УФНС России по г. Москве от 30.12.2008 № 18-14/4/1222007@.

Право собственности на наследственное имущество возникает у наследника со дня открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя) независимо от даты государственной регистрации указанных прав (ст. 218, 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

46) Как следует декларировать продажу недвижимости, если доли выкупались по частям, и срок владения долями разный — как больше, так и меньше трех лет?

Ранее налоговые органы настаивали на том, что в этом случае надо платить налог с доли, находившейся во владении менее трех лет. Однако в письмах Минфина от 08 апреля 2011 года № 03-04-05/5-239 и от 24 января 2012 г. № 03-04-05/9-64 разъяснено, что если квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения состава собственников и размера их долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи данной квартиры не подлежат налогообложению.

Обоснование таково: согласно ст. 235 Гражданского кодекса изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения. В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, в том числе перехода права собственности на квартиру к одному из сособственников, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

Таким образом, с точки зрения налогообложения при изменении доли в квартире срок владения исчисляется от даты покупки первой доли в ней.

47) Как определить срок нахождения имущества у одного из супругов, если имущество было записано на другого супруга?

Согласно законодательству, общим имуществом супругов является приобретенное за период брака имущество, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (если иное не предусмотрено брачным договором).

Определение Конституционного Суда № 444-О от 02.11.2006 указывает, что в случае смерти одного из супругов срок владения имуществом для пережившего супруга определяется с момента приобретения этого имущества одним из супругов, а не с даты перерегистрации такого имущества на пережившего супруга.

Вполне логично распространить данную трактовку и на порядок определения срока владения имуществом в случаях продажи недвижимости, право собственности на которую было переоформлено на каждого или одного из супругов при разделе имущества, в том числе и при разводе. Хотя совершенно не факт, что налоговые органы с такой позицией будут согласны. По крайней мере, пока нет соответствующего разъяснения на конкретную ситуацию при разделе имущества.

48) Как исчисляется срок владения самовольной постройкой?

В письме от 5 июля 2012 года № 03-04-05/7-846 Минфин разъяснил порядок уплаты налога в случае продажи самовольно построенной жилой недвижимости, если суд признал право собственности налогоплательщика на самовольные постройки. Моментом возникновения права собственности является дата вступления в силу решения суда.

49) Если приватизированная квартира находилась в доме, который попал под снос, и взамен снесенного жилья была получена квартира в новостройке, которая продается до истечения трех лет с момента оформления права собственности, то как исчисляется срок владения квартирой?

Формально получается, что продаваемый объект находится в собственности менее 3 лет, и в этом случае при продаже квартиры полагается вычет в размере 1 млн. рублей. Однако имеются шансы выиграть дело в суде и не платить никаких налогов с продажи.

50) Можно ли по одному из двух проданных в одном году объектов недвижимости использовать вычет в размере 1 млн. рублей, а по другому — в размере документально подтвержденных расходов?

В ответе на вопрос № 25 уже было сказано о неоднозначности подходов к решению данного вопроса. Формально налоговое законодательство (ст. 220 НК РФ) не содержит оговорок о том, что замена имущественного вычета может быть произведена в отношении доходов от продажи каждого объекта имущества. Поэтому при буквальном прочтении этой нормы выходит, что замене подлежит вычет в целом. Именно такой позицией ранее руководствовались налоговые органы. В то же время подход Минфина России к решению этого вопроса иной — и именно он в последнее время применяется на практике. Конечно, разъяснительные письма Минфина не носят нормативного характера — в отличие от федеральных законов и кодексов, но до внесения изменений в законодательство именно этими письмами сейчас руководствуются налоговые инспекторы.

Итак, Минфин в письме от 03.06.2009 № 03-04-05-01/418 указал, что при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры, в размере до 1 млн. руб. и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.

Эта позиция подтверждена и в Письмах Минфина России от 15.03.2011 № 03-04-05/9-133, от 13.01.2011 № 03-04-05/7-3, от 17.12.2010 № 03-04-05/7-737, ФНС России от 21.08.2009 № 3-5-04/1308@.

51) Какие расходы можно учесть в составе документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости при ее продаже до истечения 3-х лет?

Исчерпывающего перечня не существует. НК дает широкую и расплывчатую формулировку «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов». В территориальных налоговых органах по этому вопросу позиции могут различаться.

При обращении в налоговые органы рекомендую сослаться на следующие документы:

• Письмо ФНС РФ от 25.01.2007 № 04-2-02/63@, в котором указано, что в составе фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, налогоплательщик вправе учесть документально подтвержденные суммы затрат, произведенные налогоплательщиком в целях улучшения потребительских качеств этого имущества;

• Письмо Минфина РФ от 24.01.2011 г. № 03-04-05/9-25, где указано, что можно отнести документально подтвержденные расходы на ремонт и отделку квартиры в целях ее подготовки для последующей продажи и не включавшиеся в имущественный налоговый вычет по приобретению указанной квартиры;

• Письмо Минфина РФ от 16.02.2011 г. № 03-04-05/9-84, где указано, что документально подтвержденные расходы по оказанию риелторских услуг могут быть учтены в расходах, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ — причем это касается только налогоплательщика, продающего квартиру (а не покупающего).

52) Принимаются ли в счет вычета расписки, полученные от продавца недвижимости, если в договоре купли-продажи фигурировала другая сумма?

Разумеется, налоговая инспекция рассматривает только официальные документы, подтверждающие расходы на приобретение недвижимости (договор купли-продажи, договор ипотеки, все платежные документы и т. п.). Это значит, что в случае, когда вы заплатили за квартиру 3,5 млн. рублей, но в договоре купли-продажи фигурирует 500 тыс., а оставшиеся 3 млн. рублей — в расписке, полученной от продавца, налоговая сочтет, что вы купили квартиру за полмиллиона. В этом случае вам будет выгоднее заявить вычет в размере 1 млн. рублей без предоставления документов.

53) Можно ли получить вычет, если продаваемая недвижимость была приобретена по договору мены?

В своем письме от 19 октября 2011 года № 03-04-05/7-754 Минфин России разъяснил, что ст. 567 Гражданского кодекса определено, что к договору мены приравнивается к договору купли-продажи, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Сумма дохода, полученного по договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены.

При этом при продаже квартиры, приобретенной по договору мены, налогоплательщик вправе включить в сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов стоимость данной квартиры, указанную в договоре мены.

54) Если квартира была куплена частично за счет средств субсидии из бюджета или материнского капитала, можно ли будет при продаже квартиры включить эти средства в состав фактически понесенных расходов?

Нет, бюджетные средства не могут быть заявлены в составе расходов на покупку квартиры и не могут быть зачтены как понесенные налогоплательщиком расходы при продаже. Если, скажем, вы купили квартиру за 10 млн. рублей, из них 3 млн. рублей — бюджетные средства, и квартира продается до истечения 3-х лет за 12 млн. рублей (цена по договору), налог рассчитывается так: (12 млн. — 7 млн.) ? 13 % = 5 млн. ? 13 % = 650 тыс. рублей.

55) Примут ли в качестве документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры, договор купли-продажи между родственниками?

В соответствии с Налоговым кодексом (ст.220) нельзя получить имущественный вычет при покупке квартиры у близких родственников (считаются взаимозависимыми лицами, а сделка «фиктивной»). При этом оговорки про невозможность получения вычета при продаже (в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов) в Налоговом кодексе нет — соответственно, формально здесь ограничений нет, хотя налоговики могут считать иначе.

56) В каком размере можно применить имущественный вычет при продаже жилого дома, если его строительство не завершено, или при продаже прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома до завершения строительства?

В соответствии со ст. 220 НК при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик может уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов. То есть для такого рода расходов не предусмотрен вычет без документального подтверждения в размере 1 млн. рублей (см. Письма Минфина России от 05.07.2011 № 03-04-05/3-479, от 13.12.2010 № 03-04-05/2-725, ФНС России от 06.04.2011 № КЕ-4-3/5392@, УФНС России по г. Москве от 28.11.2008 № 18-14/4/110291), впрочем, он вряд ли будет актуален — даже если у инвестора потерялись документы, их всегда можно восстановить у застройщика.

С недостроенным домом ситуация неоднозначная. В Письмах Минфина России от 14.09.2010 № 03-04-08/10-199 и от 10.03.2010 № 03-04-05/9-93 указано, что жилой дом, строительство которого не завершено, относится к «иному имуществу» и при его продаже налогоплательщик может воспользоваться только вычетом в пределах 250000 рублей (либо уменьшить сумму продажи на величину документально подтвержденных расходов). Однако в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 13.01.2010 № А13-7028/2009 изложена другая позиция: жилой дом независимо от степени готовности не может быть признан иным имуществом, так как это не предусмотрено Налоговым кодексом РФ. Соответственно, при его продаже физическое лицо вправе заявить вычет без документального подтверждения в размере, не превышающем 1 млн. рублей. Понятно, что для налоговых органов приоритетна позиция финансового ведомства.

57) Если продавец квартиры владею ею менее трех лет и хочет отразить в договоре купли-продажи цену в 1 млн. рублей, чтобы не платить налогов, а покупателю для получения вычета нужна сумма 2 млн. рублей, как поступить?

Действительно, в связи с тем, что налоговый вычет при покупке недвижимости составляет 2 млн. рублей, а при продаже — 1 млн. рублей, нередко возникают споры между продавцом и покупателем о том, какая сумма должна фигурировать в документах. При этом часто не принимается в расчет тот факт, что сумму, с которой требуется уплатить налог продавцу, можно уменьшить не только на упомянутый 1 млн. рублей, но и на величину документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости.

Если же продавец может только претендовать на вычет в размере 1 млн. рублей (скажем, отсутствуют документы, подтверждающие расходы, либо в этих документах фигурируют маленькие суммы), имеет место ситуация: либо покупатель недополучает 130 тыс. рублей (при отражении в договоре суммы в 1 млн. рублей и при условии, что покупатель ранее не пользовался правом на имущественный вычет при приобретении недвижимости), либо продавец должен будет уплатить в качестве налога 130 тыс. рублей (при отражении в договоре суммы в 2 млн. рублей).

Представители налоговых органов говорят, что бывают случаи, когда покупатель в надежде получить вычет в большем объеме идет в налоговую и предъявляет расписки продавца о получении денег. В этом случае налоговая инспекция все равно их во внимание не примет, а вот информацию о полученном продавцом доходе направит в налоговый орган по месту регистрации.

Кроме того, юридически грамотные покупатели, особенно действующие на свой страх и риск, то есть без профессиональных посредников, понимают, что в случае признания сделки недействительной им вернут только сумму, указанную в договоре — таким образом они могут понести существенные потери. Таких покупателей склонить к занижению суммы сделки крайне сложно.

Ситуация несколько упрощается, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотечного кредита: ряд банков оформляет ипотеку, указывая в договоре сумму в 1 млн. рублей как цену объекта, и сумму в N млн. рублей — на «неотделимые улучшения, капитальный ремонт» и т. п. Это называется «ипотека с занижением». При такой схеме и продавец не платит налог, и покупатель может попробовать воспользоваться вычетом в размере 2 млн. рублей (не факт, однако, что ему этот вычет предоставят — см. вопрос № 79).

58) Как применяется вычет, если продается доля в объекте недвижимости?

Если продается не весь объект недвижимости целиком, а только доля в нем, то с вычетами уже не все так однозначно. Если доли продаются всеми собственниками одновременно, по одному договору купли-продажи, то вычет распределяется пропорционально долям (то есть владелец доли вправе применить вычет в размере 500 тыс. рублей) — эта позиция подтверждена в Постановлении Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П, Письмах Минфина России от 31.03.2011 № 03-04-05/7-209, ФНС России от 18.08.2009 № 3-5-03/1282@, УФНС России по г. Москве от 04.02.2010 № 20-14/011120@.

Пример: Семья из четырех человек (долевая собственность, у каждого по 1/4) продает квартиру за 10 млн. Квартира находится в собственности менее трех лет, и документов, подтверждающих понесенные расходы на покупку квартиры, нет. Налог, подлежащий выплате каждым из членов семьи, рассчитывается следующим образом.

10000000 : 4 = 2500000 руб. (доход, полученный каждым из долевых собственников)

1000000 : 4 = 250000 руб. (размер налогового вычета, получаемого каждым из собственников)

2500000 – 250000 = 2250000 руб. (налогооблагаемая база)

2250000 ? 13 % = 292500 руб. (налог, подлежащий уплате каждым из собственников).

Если доли продаются в разное время — вычет предоставляется каждому владельцу доли в размере до 1 млн. рублей (Письмо ФНС России от 29.10.2007 № 04-2-03/003109, Письма Минфина России от 10.06.2011 № 03-04-05/7-422, от 15.10.2010 № 03-04-05/7-623).

Также, если продается доля в имуществе, выделенная в натуре и являющаяся самостоятельным объектом индивидуального права собственности[1], то имущественный вычет в пределах 1 млн. рублей применяется собственником в полном объеме без распределения общей суммы вычета (Постановление Конституционного Суда РФ в от 13.03.2008 № 5-П).

При продаже имущества, находившегося в общей совместной собственности, вычет также распределяется, но уже в размерах, согласованных совладельцами между собой (ст. 220 НК РФ). Такое согласие можно составить в простой письменной форме.

Еще раз хочется напомнить, что продавец доли вправе уменьшить доход от продажи своей доли на сумму фактических документально подтвержденных расходов. Разумеется, налоговую базу вы сможете уменьшить только на расходы, соответствующие этой части проданного имущества. Например, при продаже 1/2 доли в квартире налоговая база может быть уменьшена на половину расходов по приобретению квартиры (см. Письмо Минфина России от 26.12.2008 № 03-04-05-01/481).

59) Должны ли платить налог несовершеннолетние дети, если продается их доля квартиры?

В случае продажи недвижимого имущества (объекта или доли в нем) несовершеннолетних детей родители, как законные представители ребенка, должны исполнить за него все налоговые обязательства. В этом случае налоговую декларацию заполняет его родитель, как законный представитель ребенка. Налоговое уведомление на уплату налога, подлежащего уплате в бюджет в соответствии с декларацией, оформляется на имя ребенка, также как и лицевой счет, и выдается на руки родителю (представителю) ребенка. Уплату налога от имени ребенка осуществляет также его родитель, как законный представитель.

60) Каким образом можно оптимизировать налоговый вычет при продаже квартиры?

Прежде всего помните о трехлетнем сроке нахождения в собственности, после которого вы можете указывать любые суммы — налогом они облагаться не будут, равно как и не будут подлежать декларированию. Также помните и о возможности заявить уменьшение дохода от продажи квартиры на сумму фактически произведенных на ее покупку документально подтвержденных расходов, а также на сумму произведенных неотделимых улучшений потребительских качеств (ремонт, отделка, и т. д. и т. п.).

Если же налогоплательщик может претендовать только на фиксированный вычет в пределах 1 млн. рублей (то есть не может документально подтвердить расходы), то при наличии соответствующей договоренности с покупателем собственники продаваемой квартиры могут осуществлять продажу поэтапно, по долям. Как было отмечено в ответе на вопрос № 58, при поэтапной продаже долей в квартире каждый из владельцев доли может получить вычет в пределах 1 млн. рублей.

Ну и, наконец, самый простой способ. Указать сумму продажи квартиры в размере 1 млн. рублей (если покупатель согласится на такой вариант). Несмотря на то, что налоговые органы имеют право доначислить налог, если сумма сделки более чем на 20 % отклоняется от рыночных цен по аналогичным объектам, на практике это не применяется в силу одной простой вещи: поскольку применительно к недвижимости полностью идентичных объектов быть не может (разное физическое состояние квартиры, район, соседи, различные сопутствующие факторы и т. п.), необходимо заказывать стороннюю экспертную оценку имущества. Во-первых, это деньги, и немалые, если брать всю совокупность такого рода сделок. Во-вторых, в случае с проданным имуществом оно уже принадлежит другому владельцу, который имеет право просто не пустить оценщика в квартиру. Не говоря уже о том, что новым собственником могут быть произведены различные манипуляции с имуществом (проведен дорогой ремонт и т. п.), а актуальность оценки должна быть на момент продажи имущества.

В случае, если надо продать две квартиры, по которым не сохранилось документов, подтверждающих произведенные на их покупку расходы, учтите, что фиксированный вычет в пределах 1 млн. рублей распределяется на оба продаваемых объекта. То есть если вы по обеим квартирам укажете продажную цену по 1 млн. рублей, обязанность уплатить налог в сумме 130 тыс. рублей все равно возникнет.

61) Какие важные изменения планируются в части налогообложения продажи недвижимости?

Налоговое законодательство постоянно изменяется. Так, в Минфине хотят лишить граждан налоговых льгот при инвестиционных операциях с недвижимостью. То есть к положению Налогового кодекса о том, что продавец квартиры освобождается от уплаты НДФЛ, если владел жильем более трех лет, хотят добавить дополнительное условие: освобождать от налога только тех продавцов, у кого на момент совершения сделки нет других подобных объектов недвижимости. При этом для тех граждан, кто при смене места жительства сначала покупает новую квартиру, а уже потом продает старую, будут предусмотрены исключения — чтобы воспользоваться налоговой льготой, продать старую квартиру необходимо будет в срок от трех месяцев до года после покупки новой. Уже сейчас понятно, что данное предложение не учитывает множество нюансов и может ударить по среднему классу, поэтому совершенно не факт, что такие изменения все-таки примут.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.