Жилищные кредиты
Жилищные кредиты
Ипотека
В нашей стране самыми распространенными кредитами на заемщик берет в банке кредит, как правило, на 80–85 % от стоимости квартиры, а саму квартиру передает в залог банку. Таким образом банк страхуется от того, что кредит могут не вернуть: если заемщик начнет регулярно задерживать платежи, банк может потребовать продать квартиру и выплатить деньги.
Банки предъявляют к недвижимости, покупаемой по ипотеке, довольно жесткие требования.
• Дом, где находится квартира, не должен находиться в аварийном состоянии, стоять в списке на капитальный ремонт или, что еще хуже, на снос.
• Независимо от года постройки в доме не должно быть деревянных перекрытий.
• Квартира должна быть ликвидной: это означает, что, если возникнет необходимость ее продать, найти покупателя можно будет легко и быстро.
• Банки неохотно выдают кредиты на покупку квартир в пятиэтажках – это вытекает из предыдущего требования о ликвидности жилья.
• Квартира должна принадлежать продавцу на праве собственности.
• В качестве залога может не подойти квартира, находящаяся или находившаяся в собственности у кого-либо из ваших близких родственников.
Ипотечные кредиты, как правило, долгосрочные – на 10, 15, 20 лет. Поэтому банки более охотно рассматривают заявления молодых заемщиков – людей до 30–35 лет.
Проценты по ипотечному кредиту в нашей стране пока достаточно высоки – от 10 до 15 % годовых от суммы займа. При таком раскладе окончательная стоимость квартиры получается примерно вдвое больше, чем первоначальная.
Расходы заемщика при получении ипотечного кредита составляют не только проценты.
• Рассмотрение заявки и оформление сделки. За то, что банк проверит документы и решит, давать ли вам кредит, он возьмет с вас от 1 до 3 тысяч рублей. Банк готов выдать кредит? Придется выложить еще 5 тысяч рублей за оформление ипотечной сделки. Чтобы узнать точную стоимость выбранной вами квартиры, банк прибегнет к услугам профессионального оценщика, работу которого оплатите вы; это еще от 3 до 8 тысяч рублей.
• Комиссии банка за открытие и ведение счета. За эти услуги банк обычно берет до 3 % от суммы кредита.
• Страховки:
– Страхование жизни и трудоспособности заемщика ежегодно обойдется вам в 0,5–2,5 % от той суммы, что осталось выплатить по кредиту.
– Страхование квартиры от различных бытовых «катаклизмов» стоит 0,2–0,5 % от ее стоимости.
– Если жилье покупается на вторичном рынке, то придется обзавестись полисом титульного страхования. Это на тот случай, если бывшие хозяева квартиры или их родственники попытаются оспорить ваше право на квартиру. Цена – от 0,3 до 1,5 % от стоимости квартиры ежегодно.
Обычно заемщику предлагают оформить страховку в компаниях – партнерах банка. Чем больше партнеров, тем выше конкуренция, а соответственно и больше шансов оформить полис по доступной цене. И наоборот, если в списке страховщиков всего 2–3 компании, то и стоимость страховки, как правило, выше, чем в среднем по рынку.
Но это не значит, что брать ипотечный кредит невыгодно. Во-первых, за 15–20 лет цены на недвижимость могут значительно вырасти. И даже с учетом переплаты такая покупка окажется выгодной. Во-вторых, деньги надо вносить не все сразу, а платить небольшими суммами – так проще планировать свой бюджет. И в-третьих, если сравнить величину выплат по кредиту со стоимостью аренды подобной квартиры, суммы получатся примерно одинаковыми. То есть, если 20 лет снимать квартиру и 20 лет выплачивать кредит, деньги вы заплатите одинаковые. Но во втором случае квартира останется в собственности.
Если вы решили взять ипотечный кредит, старайтесь погашать его без задержек. За каждый день просрочки начисляется штраф – 0,2–0,5 % от суммы пропущенного платежа. А при регулярных задержках, даже незначительных (к примеру, на пару дней трижды в течение года), банк может потребовать досрочного погашения кредита в полном объеме. Кроме того, аккуратность при внесении ежемесячных платежей создает вам репутацию, которая в будущем может сослужить хорошую службу. При возникновении действительно серьезных проблем банк скорее пойдет навстречу дисциплинированному заемщику.
И еще один совет. Если вашим созаемщиком выступает супруг или супруга, до оформления кредита задумайтесь о подписании брачного договора: раздел имущества, являющегося предметом ипотеки, – довольно хлопотная процедура.
Стоит задуматься и о том, как быстро вы сможете найти новую работу с приемлемым для погашения кредита уровнем дохода, если по какой-либо причине потеряете старую.
Жилищно-накопительный кооператив
У тех, кто хочет купить жилье, но не имеет достаточных средств, есть альтернатива ипотечному кредиту – получение займа в жилищно-накопительном кооперативе.
Кооператив работает по принципу «кассы взаимопомощи». Вступив в него, человек сначала накапливает на своем счете деньги. Как только накопится половина стоимости квартиры, кооператив выдает вторую половину. Причем под меньшие проценты, чем банк, – обычно это 3–4 % годовых. При этом кооператив не требует никаких документов, подтверждающих доход: накопив половину суммы, заемщик уже доказал свою платежеспособность. Рассрочка по выплате долга, как и при ипотеке, может достигать 10–20 лет. А вот собственником жилья гражданин становится только после того, как вернул кооперативу все деньги.
На первый взгляд, условия очень привлекательные. Но «узким местом» здесь является необходимость накапливать деньги в кооперативе. Нет никакой гарантии, что в один прекрасный момент кооператив не объявит себя банкротом. Или не исчезнет со всеми накопленными деньгами.
Надо понимать, что кооператив работает по принципу финансовой пирамиды. Тем, кто уже накопил на полквартиры, выдаются займы из тех денег, которые вносят вновь вступившие члены, и тех, что возвращают заемщики. Поэтому, если нет притока новых членов, а заемщики перестают платить, у кооператива наверняка возникнут проблемы с выдачей новых займов. Кроме того, в большинстве кооперативов нельзя принести деньги на полквартиры и завтра же получить вторую половину. Есть определенный период, в течение которого деньги должны «полежать», например, полгода или год. А захочется ли вам доверять крупную сумму на такой срок неизвестной организации?
Однако это не значит, что с кооперативами вообще нельзя иметь дела. Можно, но очень осторожно. Во-первых, надо познакомиться с историей кооператива: сколько лет он работает на рынке и каковы отзывы о его деятельности. Во-вторых, проверить, значится ли такой кооператив в базе данных Федеральной службы по финансовым рынкам – для этого достаточно позвонить в эту организацию. Если ответ положительный, уже хорошо: значит, государство этот кооператив проверило и следит за его деятельностью. И в-третьих, следует внимательно изучить договор с кооперативом, лучше при помощи квалифицированного юриста.
И последнее. В периоды, когда цены на недвижимость растут, сотрудничество с кооперативом напоминает игру в «догонялки». Сколько бы денег вы ни относили, никогда не накопите свою половину.
Жилищно-накопительные вклады
Российские банки начали предлагать вклады с такими «говорящими» названиями, как ипотечный или жилищнонакопительный. За год или два клиентам предлагается накопить нужную сумму на первоначальный взнос для покупки квартиры в кредит.
Нужно понимать, что такой вклад от обычного накопительного депозита отличается лишь названием. И может быть, чуть более высокими процентами. Никаких гарантий получения ипотечного кредита в будущем он не дает. Все это, как правило, написано в договоре. Впрочем, будущему заемщику открыть такой вклад полезно в качестве своеобразной «тренировки», чтобы научиться регулярно ходить в банк и пополнять вклад.
Во многих западных странах существуют специальные банки, где можно накопить на первоначальный взнос, а затем гарантированно получить кредит на покупку квартиры, – строй-сберкассы. В Германии, например, они пользуются огромной популярностью. В России пока нет специального закона о таких банках – он только разрабатывается и неизвестно, будет ли принят.
Как правильно выбирать кредитную программу
Сегодня, чтобы взять ипотечный кредит, приходится проделывать огромную работу: выбрать банк, подходящую ипотечную программу, собрать документы. Если нет времени этим заниматься, можно поручить все это посреднику – ипотечному брокеру.
Для желающего получить ипотечный кредит услуги ипотечного брокера могут быть и бесплатными. Правда, в этом случае существует опасность, что такая компания в первую очередь будет отстаивать интересы банка, а не заемщика. Другие брокеры берут комиссионные с клиента, при этом берутся помочь даже в самых сложных случаях, например, если человек уже обращался за кредитом в банк и получил отказ.
Как правило, гонорар такого брокера составляет 1 % от суммы кредита. При сумме кредита 50 тысяч долларов комиссионные составят 500 долларов. Но эти деньги с лихвой окупятся, если брокер подберет наиболее выгодную ипотечную программу, например с самой низкой процентной ставкой или с наименьшим первоначальным взносом. Или просто подскажет, как снизить дополнительные платежи.
Ипотечное перекредитование
Еще несколько лет назад ипотечные кредиты выдавались под 18 % годовых в рублях и 15 % – в валюте. Сегодня рублевые ставки – 12–15 %, а в валюте кредит можно взять под 10–11 %. То есть разница – 3–4 %. Если платить осталось еще 5-10 лет, стоит задуматься о том, чтобы изменить условия кредитования. Впрочем, имеет значение не только разница в процентных ставках, но и сумма, которую заемщику осталось выплатить.
Например, остаток ипотечного кредита, который предоставлялся в 2000–2001 годах, – около 1 миллиона рублей, а разница в ставках – 2 % и больше. В этом случае экономия за каждый оставшийся год кредитования составит порядка 20 тысяч рублей. Если речь идет о суммах более значительных, чем миллион, то актуальным для заемщика может быть снижение ставки даже на полпроцента.
Сегодня многие банки активно предлагают погасить старый кредит и выдать вместо него новый. Тем, кто все же отважится на эту процедуру, следует иметь в виду, что все документы на выдачу кредита нужно собирать заново. Кроме того, заемщику придется оплатить расходы на регистрацию нового ипотечного договора (это в среднем 1,5 тысячи рублей) – и комиссионные банку.
Обмен квартиры с помощью ипотечного кредита
Многие агентства недвижимости сегодня предлагают такой вариант: вы находите подходящую квартиру, обращаетесь в банк за кредитом и оформляете сделку. А затем не спеша ищете покупателя на свою старую квартиру.
Зачем такие сложности, если можно сначала продать старую, а затем купить новую квартиру? Вариант с ипотекой – единственный выход в ситуации, если решение поменять жилье пришлось на период бурного роста цен на рынке недвижимости. Представьте: вы договорились с покупателем старой квартиры и начали подбирать новую. Прошло время, цены выросли, и на вырученные деньги вы уже ничего не можете купить.
Есть еще один вариант обмена с помощью ипотеки: меньшая квартира меняется на большую, а кредит берется только на разницу в их стоимости.
Впрочем, выбирая вариант с ипотекой, нужно учитывать дополнительные расходы: это комиссия банку и плата за страховку. Кроме того, как и в любой альтернативной сделке, здесь могут возникнуть трудности. Ведь по условиям куплю-продажу обеих квартир нужно провести в один день, а готовы к этому должны быть одновременно и банк, и риелтор, и продавец, и покупатель.
Кредит на покупку квартиры в новостройке
Большинство банков выдают ипотечные кредиты на покупку вторичного жилья и совсем не жалуют новостройки. По разным оценкам, доля кредитов на покупку первичного жилья составляет от 10 до 20 %, все остальное приходится на вторичный рынок.
Дело в том, что, пока дом не построен, все права на него принадлежат застройщику. И если вы покупаете квартиру в строящемся доме, то должны понимать: вы покупаете не саму жилплощадь, а обязательства застройщика передать вам ее в собственность, как только дом будет построен и принят госкомиссией.
Если вы все же соберетесь взять кредит на новостройку, готовьтесь к непредвиденным расходам. Проценты по такой ипотеке будут значительно выше, чем если бы вы покупали вторичное жилье. Это плата за повышенный риск банка: ведь он не может дать гарантии, что дом все же будет достроен. Как правило, увеличенный процент действует до момента оформления квартиры в собственность.
Кроме того, купить квартиру по ипотеке можно далеко не в каждой новостройке. И рекламные объявления, которые говорят об ипотеке или рассрочке, могут не соответствовать действительности. Клиент сам должен звонить в указанный в рекламе банк и выяснять, есть ли возможность кредита для данного дома.
Решая, стоит ли ввязываться в покупку новостройки в кредит, не забудьте о существенном преимуществе сделки: если уж банк одобряет покупку квартиры в новостройке, то скорее всего дом будет достроен и квартира передана в собственность.
Кредит на покупку комнаты
Купить можно только ту комнату, на которую выдано отдельное свидетельство о собственности. Главное условие: она не должна находиться в долевой собственности у собственника и его соседей по коммунальной квартире.
Еще одно важное условие: по закону, перед тем как просить в банке кредит на комнату, необходимо получить нотариально оформленный отказ соседей купить ее. Все остальные документы – те же, что и для получения кредита на квартиру.
Проценты по «комнатному» кредиту примерно такие же, как и по обычному ипотечному кредиту на квартиру. Максимальный срок кредита – 30 лет, процентная ставка – от 11 до 14 % годовых в рублях.
Данный текст является ознакомительным фрагментом.