Аренда по фактическому адресу
Аренда по фактическому адресу
Для большинства организаций использование в своей хозяйственной деятельности арендованного имущества является весьма распространенным. Особенно это касается торговых и складских площадей, зданий и сооружений и некоторых видов транспортных средств. Так при регистрации предприятия, или внесении изменений в учредительные документы предприятия в части адреса места нахождения необходимо иметь адрес, который в большинстве случаев представляет собой договор, заключенный с собственником нежилого помещения, предметом которого является предоставление рабочего места для размещения руководящего органа организации.
Договор аренды нежилого помещения является самым распространенным видом договора среди юридических лиц, а так же индивидуальных предпринимателей. В настоящее время заключается большое количество договоров аренды нежилых помещений. Это обусловлено тем, что для размещения и деятельности любой организации необходимо помещение. Однако недвижимость стоит сейчас очень дорого, и потому лишь немногие организации в состоянии приобрести помещение в собственность. В связи с этим значительная часть всех нежилых помещений, занимаемых предприятиями, арендуется и используется под офисы, склады, магазины и для иных производственных целей.
Кроме того, для создания юридического лица организации необходим адрес места нахождения, а регистрирующие органы не принимают документы на регистрацию без гарантийного письма, в котором потенциальный арендодатель гарантирует предоставление помещения в аренду. Аренда же офиса в жилом помещении не разрешена Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), так как в пункте 2 статьи 288 ГК РФ дано определение жилого помещения, согласно которому – это помещение, предназначенное для проживания граждан, а в пункте 3 статьи 288 ГК РФ установлено, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается, а размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Вопросы эти представляются весьма спорными, прежде всего потому, что в гражданском законодательстве не содержится общей нормы, касающейся соотношения или соответствия понятий «место нахождения», «юридический адрес» и «фактический адрес» организации. ГК РФ употребляется выражение «место нахождение юридического лица» – так называемый юридический адрес, официально зарегистрированный в Едином государственном реестре юридических лиц. В то же время юридическое лицо может располагаться и по другому адресу – фактическому.
Как представляется из анализа законодательства, под юридическим адресом понимается место нахождения постоянно действующего исполнительного органа организации на момент ее регистрации, а в случае его отсутствия – иного органа или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности, по которому осуществляется связь с данным юридическим лицом. Соответственно, юридический адрес указывается в учредительных документах организации и является ее местом нахождения. Фактический адрес – это адрес, по которому реально располагается постоянно действующий исполнительный орган юридического лица. Юридический и фактический адреса организации могут и не совпадать. Отмечаем, что понятий «фактический» и «юридический адрес» не содержится в действующем законодательстве.
Юридически местом нахождения компании считается адрес, указанный в ее учредительных документах. Поэтому фактическое нахождение юридического лица по другому адресу вполне может быть квалифицировано налоговыми органами как создание обособленного подразделения.
Отмечаем, что государственные органы в большинстве случаев требуют указывать юридический адрес по фактическому местонахождению организации. Поэтому при любой смене фактического адреса лучше менять и юридический адрес, и регистрировать изменения в учредительных документах организации. Одним словом можно сказать, что, если все три понятия: законодательно используемое понятие «место нахождение», «юридический адрес» и «фактический адрес», так сказать, совпадают, то проблем с представителями налоговых органов быть не должно. Рассмотрим основные особенности договора аренды нежилого помещения как непосредственного фактического адреса организации, который в идеале и должен быть ее местом нахождения (юридическим адресом).
В общем понимании, оказывается, что адрес организации – это договор, заключенный с собственником нежилого помещения о предоставлении рабочего места для размещения руководящего органа, либо просто об аренде офисного помещения.
Договор аренды – это договор, по которому собственник (арендодатель) передает арендатору в срочное владение и пользование или во временное пользование имущество, необходимое для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности за соответствующую (арендную) плату.
Общие положения договора аренды, а также нормы, регулирующие заключение договоров отдельных видов объектов аренды, установлены главой 34 ГК РФ.
В договоре аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (наименование объекта аренды, его характеристика, место нахождение, общая площадь всех сдаваемых в аренду помещений и каждого из них в отдельности в соответствии с техническим паспортом и справкой БТИ, и иные данные технической характеристики помещения и его состояния). Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а другие – вспомогательными, то к договору следует прилагать план-схему помещения с указанием всех этих деталей и метража.
При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).
Пример.
ООО «Алина-45» заключило договор аренды с ООО «Алина-46» и предоставило последнему помещение площадью 111 кв. метров. В договоре, заключенном между сторонами, был указан адрес здания, в котором предоставлялось помещение. Иная информация, позволяющая с точностью определить объект договора, отсутствовала. В дальнейшем вместо оговоренных 111 кв. метров ООО «Алина-46» было предоставлено помещение площадью 77 кв. метров. Арендатор обратился в суд за защитой своих прав. Но суд отказал арендатору в защите его интересов, признав заключенный между сторонами договор недействительным. Поводом для этого решения суда послужило то, что в договоре не было характеристик передаваемого в аренду помещения, а также его технической документации. А значит, из заключенного договора невозможно определить, какое именно помещение предполагалось передать арендатору. Поэтому в соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ суд признал данный договор недействительным.
При отсутствии в договоре аренды нежилого помещения размера, порядка, условия и срока внесения арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий. Данное требование отличает договор аренды нежилого помещения от общих правил об аренде. Согласно общим положениям об аренде, в случаях, когда в договоре аренды не определены размер, порядок, условия и срок внесения арендной платы, стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (статья 614 ГК РФ).
В статье 654 ГК РФ предусмотрено обязательство о включении в договор аренды нежилого помещения условия о размере арендной платы, но не предусмотрено каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, а также о порядке и сроке внесения арендных платежей.
Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Согласно статье 608 ГК РФ арендодателем является собственник имущества. При этом арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Соответственно, арендатором является лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество для ведения своей предпринимательской и иной, не запрещенной законом деятельности и платит за это арендную плату.
В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то тогда договор аренды считается заключенный на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. При этом согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ договор на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. А в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) определен порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества.
А в соответствии с ГК РФ, Законом № 122-ФЗ и другими законодательными актами Российской Федерации была утверждена Инструкция «О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» (Приказ Минюста Российской Федерации от 6 августа 2004 года № 135).
Данной Инструкцией регулируются вопросы, касающиеся особенностей проведения государственной регистрации договоров аренды объектов недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов, участков лесного фонда (леса), обособленных водных объектов и многолетних насаждений), изменения, прекращения и расторжения договоров аренды.
Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (например, Постановление ФАС Уральского округа от 12 ноября 2008 года №Ф09-8365/08-С6 по делу №А07-787/08).
В случае сдачи в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием арендуемой площади.
Разделом II вышеназванной инструкции установлены особенности представления документов на государственную регистрацию, проведения правовой экспертизы документов и проверки законности договора аренды недвижимого имущества, внесения записей о государственной регистрации договора аренды в Единый государственный реестр прав. При проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды необходимо учитывать следующие положения законодательства Российской Федерации:
– договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ, пункт 1 статьи 651 ГК РФ);
– в договоре аренды должны быть указанны данные, которые определенно позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендатору, в качестве объекта аренды (Постановление ФАС Московского округа от 30 сентября 2008 года №КГ-А40/7700-08 по делу №А40-1269/08-94-10; Постановление ФАС Уральского округа от 11 марта 2008 года №Ф09-420/08-С6 по делу №А60-10994/2007). При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ). При этом даже при отсутствии индивидуализирующих признаков предмета аренды в тексте договора, но указании конкретных помещений в приложении к нему и свидетельстве о государственной регистрации права отсутствуют основания считать договор незаключенным ввиду неопределенности объекта (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11 мая 2006 года №Ф08-1831/2006 по делу №А77-67/2005);
– договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ). Если срок аренды недвижимого имущества договором не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;
– если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ);
– аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (статья 652 ГК РФ);
– прочее.
Согласно пункту 1 статьи 26 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. При этом если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации он должен быть в письменной форме уведомлен о проведении государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 26 Закона № 122-ФЗ в том случае, если в аренду сдается здание, сооружение, помещения в них или части помещений, то к договору аренды недвижимого имущества, как уже было отмечено, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения или помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (Постановление ФАС Поволжского округа от 18 января 2005 года №А55-9265/2003-42). При этом при регистрации договора аренды нежилых помещений в одном здании не требуется представление технического паспорта на все домовладение, состоящее из нескольких зданий, а кадастровый номер помещения не обязательно должен совпадать с кадастровым номером здания (например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12 марта 2007 года по делу №А82-4627/2006-35).
Данный текст является ознакомительным фрагментом.