12. Аренда помещений

12. Аренда помещений

На что следует обратить внимание при подписании договора найма помещения (Mietvertrag)

Арендуя помещения, необходимо заранее знать, в каких целях оно будет использоваться – жилых или производственных. Использование жилых помещений в производственных целях возможно лишь после получения специального разрешения. Поэтому прежде, чем подписывать договор аренды, необходимо выяснить следующие вопросы.

• Может ли снимаемое помещение быть использовано для планируемых производственных целей? Следует иметь в виду, что для организации определенных видов предпринимательской деятельности (например, связанных с повышенным шумом) требуются специальные разрешения.

• В каком строительном состоянии находится объект и как определены договором обязанности наймодателя и арендатора по его ремонту? Планируется ли проведение капитального ремонта или модернизация здания?

• Есть ли возможность проведения необходимой перепланировки и переоборудования помещения? Желательно урегулировать этот вопрос при подписании договора (либо до этого) в письменном виде.

• Можно ли круглосуточно использовать помещение (в том числе в выходные и праздничные дни) или существуют ограничения на работу в определенные дни и часы?

• Предусмотрена ли контрактом стоянка для автомобилей или необходимо заключать дополнительный контракт на право пользоваться парковкой?

• Как развиты инфраструктура в данном районе, общественный транспорт, расположены ли рядом конкурирующие предприятия?

• Есть ли возможность включить в договор найма специальный пункт, запрещающий наймодателю сдавать соседние помещения конкурентам (Konkurenzschutzklausel)?

• Какой срок действия договора (Mietdauern) и условия прекращения договорных отношений:

? Договор аренды можно заключить на неопределенное время – бессрочный договор (unbefristete Mietverhaltnis), что дает возможность каждой из сторон в любое время расторгнуть его. О расторжении договора требуется предварительно (обычно – за три месяца) поставить в известность другую сторону договора. Время, необходимое для расторжения договора, называется Kundigungsfrist.

? Договор можно также заключить на определенный срок (befri-stete Mietverhaltnis): например, на 1 год, 5 или 10 лет. В этом случае до истечения срока договора ни одна из сторон без согласия другой стороны не может расторгнуть его.

? При заключении договора на определенный срок важным для арендатора помещения является включение в договор права на опцион (Optionrecht). Данное право дает возможность арендатору, по его усмотрению, продлевать договор на определенный срок один или несколько раз. (Например, заключив договор сроком на два года с опционом на один год, по истечении срока договора аренды арендатор имеет первоочередное право на продление договора на дополнительный год). Часто в договор аренды помещений, заключенный на определенный срок, включается положение о том, что при окончании срока действия договора он автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении (Verlangerung).

• Оговорена ли договором аренды на определенный срок возможность арендатора досрочно расторгнуть договор, предоставив преемника (Nachmieter) на арендуемое помещение?

• Предоставляется ли арендатору право полностью либо частично сдавать арендованный объект третьим лицам (Untermiete)?

• Важно выяснить полную стоимость аренды помещений (размер эксплуатационных расходов (Betriebskosten), будет ли арендная плата повышаться и каким образом. Как правило, может быть оговорено повышение арендной платы в твердо установленном процентном отношении, например 2 % в год (Staffelmiete)).

Ориентировочная стоимость аренды помещений (на примере цен в Берлине)

Выбирая место расположения офиса, ресторана, мастерской или других производственных помещений, желательно получить максимум

информации о стоимости помещений, так как разница в ценах может быть весьма существенной.

Цены различаются в зависимости от места расположения арендуемых помещений. Так, например, в Берлине существуют два географических центра: Восточный и Западный, чьи территории относится к категории 1а. Примыкающие к обоим центрам улицы определяются как категория 1б.

Цены месячной аренды для данной категории помещений (в евро за м²)

Нецентральные районы также подразделяются на категории: центры административных районов, примыкающие к центрам районов улицы и жилые (спальные) районы.

Цены месячной аренды в них соответственно составляют (в евро за м²)

Стоимость аренды производственных помещений и складских площадей зависит от их место нахождения: в черте города или за его пределами.

Цены в Берлине можно определить как среднеарифметические для всей территории ФРГ. Арендная стоимость помещений на территории бывшей Восточной Германии ниже, чем на бывших Западных землях.