§ 2. Способы мошеннических действий при аренде жилых помещений

§ 2. Способы мошеннических действий при аренде жилых помещений

При описании способов и их содержания в совершении мошеннических действий с жилым недвижимым имуществом нельзя обойти вниманием мошеннические механизмы в системе общественных отношений аренды.

И договор аренды, и договор найма — это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п. 2 ст. 671, п. 1 ст. 677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма[212].

При договоре найма собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона — наниматель. При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор.

Однако при мошенничестве большинство криминалистов используют термин аренда жилого помещения[213], что мы и будем в дальнейшем применять при анализе имеющихся проблем.

Аренда жилого помещения может быть произведена на основе коммерческого или социального найма. Основные отличия этих правовых режимов состоят в следующем:

1) при коммерческом найме жилья договоры могут быть заключены на пользование помещениями по всем существующим видам жилого фонда. Социальный наем жилья подразумевает сдачу в аренду жилых помещений из муниципального или государственного фонда;

2) по социальному найму жилья составление договора считается бессрочным, тогда как коммерческий наем может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет, потом необходимо перезаключение договора;

3) коммерческий наем подразумевает только добровольное соглашение двух заинтересованных сторон. Социальный наем жилья может быть административным актом по решению государственных или местных органов власти;

4) в социальном найме предусмотрены различные льготы на квартплату, согласно законодательству Жилищного Кодекса РФ, договора заключаются с учетом нормирования жилой площади на каждого проживающего человека в снятом помещении. По коммерческому найму нормирования жилой площади и лимитирования квартплаты не предусмотрено, стороны сами оговаривают все нюансы договора по найму;

5) при составлении договора социального найма жилья официально подписывать документ могут лишь близкие родственники, тогда как в коммерческих договорах нанимателями могут стать совершенно посторонние люди, не имеющие родства между собой;

6) по социальному договору сдачи жилья российским законодательством предусмотрено предоставление выселяемым гражданам другого пригодного для жизни жилья. При выселении из наемного помещении по коммерческим договорам наймодатель не обязан предоставлять или искать наемщику другое жилье.

Однако на практике распространены случаи, когда наниматели государственной, муниципальной или ведомственной неприватизированной жилплощади сдают ее (полностью или частично) третьим лицам, не обязательно состоящим с квартиросъемщиками в родстве. Такие правоотношения сторон называются поднаймом жилого помещения и регулируются ст. 685 ГК РФ и ст. 76–79 нового ЖК РФ. При этом, как уже говорилось выше, в поднаем может быть сдана как часть квартиры (например, изолированная комната), так и вся жилплощадь целиком (например, на время длительного отъезда нанимателей). Поднаем так же, как и субаренда, подразумевает возмездность отношений сторон, т. е. внесение поднанимателями платы. В отличие от ст. 78 старого ЖК РСФСР 1983 г., которая подразумевала, что размер такой платы не может превышать квартплату в ст. 78 ЖК РФ подобных ограничений не установлено, и договор поднайма может быть заключен по реальной рыночной цене. Для заключения договора поднайма необходимо, во-первых, согласие наймодателя и членов семьи нанимателя; во-вторых, должны соблюдаться требования об учетной норме общей площади на одного человека, включая нанимателей (для московского региона это 10 кв. м[214]); в-третьих, поднаем не допускается, если в квартире проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых соматических и психических заболеваний. В неприватизированных коммунальных квартирах для сдачи комнат одного из лицевых счетов в поднаем требуется согласие соседей, которое получить на практике очень сложно. Кроме того, у поднанимателя не возникает преимущественное право на продление договора, и он подлежит выселению без предоставления другого жилья либо в случае прекращения договора найма, либо с уведомлением за три месяца[215]. Таким образом, подобные формы аренды также могут быть предметом мошенничества и их необходимо учитывать при выработке средств противодействия таким способам мошенничества.

Наше исследование показало, что все случаи мошенничества с арендой недвижимости в структуре мошенничества составляют около 40 %, а случаи мошенничества при аренде жилых помещений составляют 10–12 %. По мнению Р. Н. Шумова, данный вид мошенничества весьма распространен, но, несмотря на разработанную законодательную базу, эффективная правоприменительная практика борьбы с преступлениями в этой сфере еще не сложилась[216]. С этим можно согласиться, т. к. преступники изобретают все новые и новые способы завладения денежными средствами при аренде жилых помещений, их действия порой трудно доказуемы, в этой сфере существует большой спрос, что позволяет говорить о виктимологическом факторе, влияющем на раскрываемость подобных преступлений.

Мошенники используют данную форму потому, что суммы здесь фигурируют относительно небольшие, соответственно и не проводится никаких юридических экспертиз проверки сделки.

Следует поддержать законодателя в его стремлении каким-то образом ослабить криминализацию данной сферы путем принятия соответствующих нормативных актов. В этом смысле полезен Федеральный закон от 21.12.2013 г. № 376-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»[217], в соответствии с которым ужесточена ответственность за фиктивную регистрацию по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении (вплоть до уголовной ответственности[218]) и усилена административная ответственность за проживание гражданина Российской Федерации без документа, удостоверяющего личность гражданина (паспорта) или без регистрации. Эти меры, на наш взгляд, позволят предупредить различные преступления, совершаемые при сдаче в наем жилых помещений (речь идет о мошенничестве как со стороны нанимателей и собственников жилья, так и со стороны арендаторов и иных лиц — риэлторов, нотариусов и др.), в том числе тех, кто организует незаконную миграцию на территории Российской Федерации.

Судебная практика, изучение конкретных уголовных дел и исследования других авторов[219] позволили автору выделить следующие ниже виды мошеннических действий при аренде жилых помещений:

1. Умышленное предоставление на возмездной основе заведомо не соответствующей действительности информации о выгодных для арендаторов предложениях арендодателей по поводу аренды жилых помещений.

Так, в Москве пресечена деятельность лжеагентства недвижимости.

По информации управления экономической безопасности, фирма «Юнилайт» за 6500 руб. обещала клиентам предоставить информацию о недорогих квартирах, сдающихся в аренду. Потенциальным арендаторам компания гарантировала быстрое и недорогое решение «квартирного» вопроса. После получения денег и заключения договора на оказание информационных услуг гражданам давали адрес квартиры и номер телефона ее владельца. Однако по указанному телефону никто не отвечал. После того как клиенты обращались к представителям фирмы с претензиями, им сообщали, что за дальнейшие переговоры по найму квартиры не отвечает. По предварительным данным, от деятельности лжериелторов пострадали более 40 человек. Мошенникам грозит наказание в виде заключения на срок до 10 лет[220].

2. Сдача в аренду жилых помещений нескольким арендаторам одновременно.

Например, в Барнауле несколько человек пострадали от действий мошенницы, которая под видом сдачи в аренду чужой квартиры, присваивала себе деньги. При этом обманщица и не собиралась передавать жилье в пользование квартиросъемщикам. По сообщению прокуратуры Алтайского края, в конце сентября 2002 года жительница Барнаула У., сама снимавшая квартиру в одной из городских многоэтажек, решила заработать деньги, заключая фиктивные договора на передачу в аренду этой квартиры нуждающимся гражданам. 28 сентября У. разместила в базах данных нескольких фирм, занимающихся посредничеством с недвижимостью, информацию о сдаче в наем жилого помещения. Через некоторое время к ней стали обращаться лица, желающие снять квартиру. Действуя примерно по одной и той же нехитрой схеме, У. приглашала потенциальных клиентов к себе в дом, и, если тех устраивало жилье, предлагала заключить договор, по которому квартиросъемщик должен был авансировать свое проживание на полгода вперед, заплатив сумму от 10 до 12 тыс. руб. Однако ключи от арендованного жилища никто, из заплативших немалые деньги, так и не получил. Всего жертвами аферистки стали шесть человек, отдавших ей в общей сложности более 62 тыс. руб. По приговору Ленинского районного суда У. назначено наказание в виде лишения свободы сроком на 3 года. Ей также предстоит возместить причиненный гражданам имущественный ущерб[221].

3. Сдача жилого помещения в аренду лицом, не имеющим каких-либо вещных прав на жилое помещение.

По данному поводу можно привести следующий пример.

Сотрудниками УВД Кировской области пресечена деятельность преступной группы, члены которой с 2005 года занимались мошенничеством в отношении граждан по предоставлению на платной основе заведомо ложной информации по аренде жилья. Через объявления в газетах граждане приглашались в агентства заключить договор по предоставлению информационных услуг. Деятельность агентств осуществлялась по трем адресам: в здании Спортивной гостиницы (ул. Чапаева, 67) в офисе № 85 на первом этаже; в арендуемом помещении парикмахерской «Русалка» по ул. К. Маркса, 56; в офисе № 2 на втором этаже здания по ул. Ленина, 95а. При заключении договора по предоставлению информации по сдаче жилья в аренду членами преступной группы применялись следующие способы обмана: заказчик направлялся на встречи на улице с мнимыми хозяевами квартир, на которые хозяин квартиры заведомо не являлся; заказчику предоставлялись ложные номера телефонов и адреса квартир; предоставлялись варианты квартир, стоимость аренды которых на самом деле значительно превышала оговоренную заказчиком с представителями агентств. После безрезультатного поиска квартиры заказчик обращался с заявлением, в котором излагал просьбу возвратить уплаченные деньги. Девушки-офис-менеджеры просили заказчика вернуть его экземпляр договора. Делалось это с целью изъятия письменного доказательства правовых отношений с агентством. Уплаченные деньги обратно не возвращались[222].

Еще пример.

П, работая менеджером фирмы по сговору с ее гендиректором, заключала договоры с клиентами о предоставлении жилых площадей. После заключения договора сотрудники фирмы брали залог от 2000 до 3000 руб. и обещали людям помочь с арендой. П. выдавала клиентам квитанции к приходно-кассовым ордерам и получала деньги. Сотрудники фирмы сообщали соискателям номер телефона сдаваемой квартиры. Когда клиент звонил по указанному номеру, то женщина, представлявшаяся хозяйкой квартиры, сообщала адрес жилья. Однако впоследствии оказывалось, что по указанному адресу домов не существует, а на звонки уже никто не отвечал. П. пояснила суду, что выполняла свою работу в соответствии с должностными инструкциями — заключала договоры с клиентами. По ее словам, некоторых потерпевших она помнит лишь по претензиям по поводу не предоставленного жилья. Подсудимая заявила, что обо всех инцидентах сообщала руководителю фирмы. Суд признал ее виновной в мошенничестве и приговорил ее к 4,5 годам лишения свободы[223].

4. Сдача в аренду несуществующей жилой недвижимости.

Преступники, используя данный способ, вводят жертву в заблуждение, предлагая к сдаче в аренду жилье, которого нет в наличии. Внешне все выглядит прилично, заключались договоры, люди оплачивали услуги, но им выдавались несуществующие адреса квартир.

Так, в Уфе сотрудники подразделения по борьбе с экономическими преступлениями Ленинского района задержали группу лиц по подозрению в мошенничестве. Как сообщили в МВД Башкирии, по версии оперативников, подозреваемые, выступая в качестве риэлторов, сдавали в аренду несуществующие квартиры. С первого взгляда все выглядело юридически грамотно, клиенты вносили оплату только после заключения договоров, в среднем сумма ущерба по каждому из лжедокументов составляет по 3,5 тыс. руб. Потерпевших на сегодняшний день насчитывается около 50 человек. По данному факту возбуждено уголовное дело, трое из пяти задержанных взяты под стражу[224].

5. Мошеннические действия, совершенные сотрудниками риэлтерских компаний или под прикрытием таких фирм.

По данному поводу интересны исследования И. А. Тамазова. Согласно его выводам, часто данные преступления совершаются при непосредственном участии риэлторов, либо мошенники пользовались их услугами, давая ложные объявления о сдаче квартир в аренду через различные агентства недвижимости, которые в свою очередь размещали данную информацию, не проверив надлежащим образом правоустанавливающие документы на предлагаемую к найму квартиру и личность субъекта, предлагающего такое жилое помещение. По результатам его исследования о мошенничествах, нарушающих жилищные права, с участием различных агентств недвижимости, риэлторами или под их видом, подобных преступлений совершено 29,5 % среди всех преступлений данного вида[225]. Следует согласиться с этим автором в том, что в настоящее время деятельность риэлторов оказалась практически за рамками государственного контроля, так как законодательные и иные нормативные акты по данному вопросу отсутствуют. Практически единственное исключение составляет постановление Правительства РФ от 23.04.2013 г. № 364 «Об утверждении постановления о постановке на учет в Федеральной службе по финансовому мониторингу организаций, осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом», в соответствии с которым организации, оказывающие посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества, подлежат постановке на учет в Федеральной службе по финансовому мониторингу организаций, осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом, в сфере деятельности которых отсутствуют надзорные органы. Для устранения фактора совершения мошенничеств, нарушающих жилищные права, связанных с отсутствием государственного контроля за деятельностью организаций и индивидуальных предпринимателей, оказывающих посреднические услуги по совершению сделок с объектами жилой недвижимости, представляется целесообразным включить данную деятельность в число лицензируемых, внеся соответствующие изменения в Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» и разработав Положение о лицензировании данного вида деятельности.

Современный рынок жилья представляет собой достаточно сложное криминальное образование. Как отмечает С. А. Петров, в настоящее время «…на рынке действует множество фирм, по сути, открыто занимающихся мошенничеством…»[226] В частности речь идет о деятельности фирм, предоставляющих на платной основе информацию о «выгодных» предложениях в сфере аренды жилья, которые якобы сводят владельцев жилых помещений и нанимателей (на самом деле все владельцы фиктивные). За подбор вариантов с клиента требуют плату, заведомо зная, что все квартиры по указанным адресам либо уже сданы, либо их не существует. Вернуть же клиенту соответствующие деньги практически невозможно.

Зачастую при совершении мошеннических действий при аренде жилых помещений субъект преступления, желая избежать уголовной ответственности, старается завуалировать свою противоправную деятельность гражданско-правовыми отношениями.

Примером такой деятельности может послужить «…существование многочисленных агентств, фирм и компаний, предлагающих платные информационные услуги по осуществлению сделок на рынке жилой недвижимости»[227]. Так, в Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга направлено уголовное дело в отношении преступной группы, участники которой обвиняются в мошенничестве на рынке аренды жилья. Как говорится в сообщении городской прокуратуры, аферисты обманули 111 граждан на общую сумму 400 тыс. руб. Следствием было установлено, что мошенники размещали в журналах о недвижимости объявления об оказании услуг по поиску арендуемого жилья. Аналогичные объявления раздавались аферистами на вокзалах города. Для осуществления аферы организатор преступной группы арендовал несколько помещений в центре Петербурга и приобрел реквизиты и печати компаний «Викинг» и «Петербургский фонд недвижимости». Гражданам, обращавшимся к лжериелторам, предлагалось заключить договор и оплатить от 2500 до 4000 тыс. руб. за предоставление информации о сдаваемой квартире. Клиентам сообщался номер телефона владельца квартиры, в роли которого выступал один из мошенников. Когда клиент звонил на указанный номер, ему говорили, что жилье уже сдано.

В конце прошлого года сообщалось, что в Новосибирске была пресечена деятельность лжеагентства недвижимости, которое по аналогичной схеме обмануло около 200 граждан[228].

Следует отметить, что в условиях экономического кризиса, количественные показатели мошенничества в области аренды жилой недвижимости значительно увеличились. Так, в условиях кризиса в Москве значительно увеличилось число мошенничеств на рынке аренды жилья. Специфика одного из преступлений заключалась в том, что сразу после получения задатка от нескольких клиентов офисы этих фирмы закрываются. Также эксперты отмечают рост числа мошенников среди частных риэлторов. Кроме того, специалисты обращают внимание на участившиеся факты воровства при показах квартир, «когда в погоне за быстрыми деньгами агенты фирм-однодневок приводят в дом кого угодно, а потерявшие бдительность собственники лишаются денег, кредитных карт и личных вещей»[229]. Несомненно, что деятельность руководителей отмеченных недобросовестных фирм в полной мере подпадает под признаки ст. 159 УК.

Особенности квалификации в случае мошенничества с арендой жилых помещений состоят и в том, что действия виновного должны квалифицироваться по общей статье о мошенничестве, т. к. в этом случае виновный не завладевает правом собственности на жилую недвижимость, а лишь похищает денежные средства, получаемые за аренду жилого помещения либо в качестве задатка. В таких деяниях преобладает квалификация только по статье об ответственности за мошенничество, хотя в отдельных случаях действия виновных оцениваются по совокупности (мошенничество и подделка документов и т. д.). В этих случаях было бы к месту разъяснение Пленума Верховного Суда РФ в известном постановлении о том, что все участники организованной группы, независимо от выполненной роли, являются соисполнителями мошенничества.

В настоящее время договор аренды составляется в письменной форме и подлежит госрегистрации только в случаях, если имущество сдается человеку на срок более года или если имущество сдается организации (на любой срок). Как представляется, для предупреждения подобных преступлений все сделки по аренде жилой недвижимости (а также сделки найма жилого помещения физическими лицами) следует регистрировать не только в налоговых органах, но и в органах госрегистрации независимо от срока аренды. Это позволит повысить эффективность виктимологической профилактики мошенничества данного вида[230].

Данный текст является ознакомительным фрагментом.