3.6. Статья 40 и квартиры

Цены на недвижимость нельзя определять по аналогии. Это запрещает пункт 2 статьи 555 ГК РФ и во внутренних документах чиновники с этим соглашаются (пример – методичка по выявлению схем, доведенная письмом ФНС России от 21 апреля 2004 г. № 06-3-06/425дсп). Мы не можем контролировать предприятия, если те продают квартиры по дешевке, – фактически признают налоговики.

Получается, раз организация запросила 50 000 долларов за квартиру в центре Москвы, это и есть рыночная цена. Однако в той же методичке сказано – налоги все равно надо доначислять, несмотря на ГК РФ и НК РФ.

Ранее подобные требования можно было оспорить, ссылаясь на ту же статью 555 (пример – постановление ФАС ВСО от 8 сентября 2003 г. № А19-12431/01-26-21-39-2428/03-С1 по делу ОАО «СИБВНИПИэнергопром»). Но потом арбитры о ней забыли. Цены на квартиры инспекторы и судьи могут проверять также как на обычный товар. Это доказывает опыт многих предприятий, в частности ОАО «Сибнефть-Ноябрьскнефтегаз» (постановление ФАС ЗСО от 10 октября 2005 г. Ф04-8497/2004(14585-А81-35)). Впрочем, несмотря на либеральность судей, чиновникам тяжело обосновать законность доначисления налогов.

Пересчитывать цены можно всего в четырех случаях (табл. 16) и лишь два допустимы для реализации недвижимости. Это кратковременное отклонение цены по сделке от обычно применяемых цен и расчеты между взаимозависимыми лицами. Большинство предприятий редко продают недвижимость (мы не говорим об участниках данного рынка). Значит, у них нет «обычно применяемых цен» и инспекция не может установить величину отклонения. Поэтому единственный шанс чиновников – доказать взаимозависимость компании и работника, купившего недвижимость. Эта тема новой главы, а третью мы закроем избранными ошибками фирм, из-за которых доначисляют налоги (табл. 12).

Таблица 12. Ошибки бизнесменов, которые помогли контролерам доказать занижение цен