16. Шамаут - оценка квартиры банковским оценщиком

16. Шамаут - оценка квартиры банковским оценщиком

Как мы уже говорили, любой ответ банка является условным, и если условие не выполняется, то и ответ может измениться. Одно из важных условий получения указанной в разрешении банка суммы - подтверждение оценщиком (шамаем) рыночной стоимости покупаемой квартиры. Если оценка окажется меньше, то выдаваемая банком сумма пропорционально сократится. Например: банк разрешил вам 90% от стоимости квартиры, которая согласно договору 100.000$, но оценщик оценил её в 90.000$. Соответственно, вы получите 90% от оценки, то есть 81.000$, а не 90.000$, как рассчитывали. Если подобное развитие событий делает для вас покупку квартиры невозможной, советуем пригласить оценщика до того, как подписан окончательный договор, а предварительный обусловить не только разрешением банка, но и оценкой шамая. В худшем случае вы потеряете несколько сот шекелей, но не возьмёте на себя невыполнимых обязательств.

Что делать, если договор заключён, а оценка не соответствует? Такие случаи встречаются довольно часто, даже когда записанная в договоре цена не завышена. О завышении цены разговор отдельный (см. НА ГРАНИ ЗАКОНА), а пока коснёмся некоторых критериев оценки. Сразу заметим, что оценка недвижимости - профессия, которой надо достаточно долго учиться, и изложить её на 2-3 страницах нельзя, но знание некоторых критериев поможет вам правильно спланировать сделку. Это особенно важно, когда получаемые из банка суммы предельно высокие, и других источников финансирования у вас нет.

Цены на недвижимость устанавливает рынок. После кратковременного поиска вы узнаёте, сколько стоит квартира в том или ином городе и районе. Основной метод оценщика примерно такой же - сравнение с подобным, только он пользуется компьютерной базой данных и специальными формулами, позволяющими от средней цены 1 кв. м. данного типа квартир прийти к оценке конкретной квартиры с учётом её особенностей. Учитываются десятки факторов, но основными, после местоположения и возраста строения, являются количество комнат и метраж. Они формируют основу оценки, а второстепенные факторы могут незначительно менять её в ту или иную сторону. Рыночная ситуация не всегда соответствует формулам и часто второстепенные или временные факторы дают достаточно сильные расхождения в оценке шамая и рыночной цене. Повышенный спрос на определённый вид квартир может почти стереть различия в метраже, тогда как оценка шамая учитывает это в первую очередь. Например, возник повышенный спрос на квартиры для молодых пар с одним ребёнком. Такой семье нужна недорогая квартира, имеющая салон и две спальни. Многих не очень интересуют размеры, так как основная задача - дать ребёнку отдельную комнату. Владельцы больших по метражу квартир вынуждены снижать цену, учитывая ограниченные возможности потенциальных покупателей, а владельцы квартир в две с половиной комнаты, где есть возможность преобразования половины в спальное место, выиграют в цене на волне спроса. В результате на вздорожавшую маленькую квартиру с трудом можно будет получить необходимую оценку, тогда как оценка большой будет порой превышать реальную стоимость. Вложения в квартиру не всегда получают адекватное отражение оценщика. Вы, как покупатель, предпочитаете заплатить чуть дороже за квартиру, оборудование которой обошлось хозяину в 10-15 тысяч долларов, а оценщик берёт в расчёт, что в случае конфискации за долги банку оставят стены, пол и потолок.

Приведённые примеры достаточно типичны для сегодняшнего положения на рынке недорогих квартир. Поэтому можно выделить такую тенденцию: средняя рыночная цена маленькой хорошо оборудованной квартиры выше её оценки шамаем, а на большую по размерам квартиру в плохом состоянии есть шанс получить оценку выше её реальной стоимости. А значит, проблемы с оценщиком могут возникнуть не только у желающих получить 100% финансирование за счёт завышения цены, но и у вполне законопослушных граждан в обычной сделке. Как избежать этих проблем и как их решать, если они всё-таки возникли?

Во-первых, желательно хорошо ознакомиться с уровнем рыночных цен до совершения сделки, чтобы по ошибке не переплатить лишнего. Во-вторых, хорошо поторговаться с продающим. В-третьих, если есть сомнения, пригласить оценщика до подписания основного договора. Когда договор подписан и его расторжение повлечёт штрафные санкции, а из-за низкой оценки шамая банк урезал ссуды и денег не хватает, ещё есть способы поправить ситуацию. Первое, что вам нужно сделать, - подать дополнительную просьбу на увеличение процента финансирования. Например: цена квартиры 100.000$, было разрешение на 90% от стоимости, то есть 90.000$. После оценки шамая, которая составила 92000$, 90% оказались равны 82.800$. Вы подаёте дополнительную просьбу на 95% от оценки, что составит 87.400$, частично решая проблему. Если в результате количество дополнительных банковских ссуд не будет превышать 70% от шамаута, то шансы на положительный ответ банка достаточно велики. Но бывает такое, что первоначальная просьба уже, что называется, под завязку, и банк непреклонен в решении урезать ссуды. Помните, и с банком, и с оценщиком можно спорить. Какие аргументы могут их убедить? Самый веский аргумент - рынок. Как уже говорилось, при формальной оценке некоторых видов квартир возможны расхождения с реальной рыночной ценой. Это лучше пояснить на примере: представьте ряд домов с однотипными квартирами, часть из которых выходит на шумную дорогу, а часть имеет вид на парк и море. Разница в цене абсолютно одинаковых квартир в одном и том же доме может дойти до 10-20%, тогда как шамай, исходящий из средней цены, за красивый вид добавит только пару процентов. Если сузить зону сравнения и выделить только квартиры с видом на море, то оценка получится другой. Именно это следует доказать, для чего желательно собрать информацию по заключённым в последние полгода сделкам и по тем предложениям, которые есть на рынке на данный момент. Можно попробовать заказать ещё одного оценщика. Иногда служащий банка сам предлагает сделать повторную оценку у другого шамая. Сегодня, борясь с жульничеством, многие банки ограничили возможности выбора оценщиков для определённых групп населения, оставив самых несговорчивых.

Большой балаган начинается в периоды неожиданных скачков доллара. Мало того, что получаемая в банке сумма в шекелях, а договор в долларах. В такие периоды многие банки просят давать оценку и в шекелях, и в долларах, а потом исходят из меньшей. Об этом тоже нужно спорить. Если никакие доводы не подействовали и оценщик данного банка не меняет решения, попробуйте другой банк. Очень полезно во всех отношениях держать наготове конкурента, к которому вы можете уйти, почти до самого последнего момента. Это поможет и говорить о процентах, и получить необходимую сумму.

Возможно вам удастся решить проблему с оценкой, перейдя в другой банк, но возможно и нет. Если случилось последнее, то, кроме расторжения сделки, есть другие выходы. Вот некоторые из них: взять ссуду в обычном банке на недостающую сумму, договориться с хозяином о погашении долга после вселения несколькими платежами (если он на это пойдёт); отсрочить дату передачи ключей, оставив хозяев жить в квартире на условиях съёма в счёт погашения долга; сдать квартиру и оплату за съём передать продающему. Но лучше всего - подписывать договор только после положительного ответа банка и после оценки квартиры шамаем.