7. Михтав каванот - письмо из банка продающих

7. Михтав каванот - письмо из банка продающих

В процессе получения вами ипотечных ссуд участвует и хозяин квартиры. Это участие не ограничивается подписанием обязательства продающего, если на квартире есть залог в пользу другого банка, что в Израиле бывает в 90% случаев. Другими словами, у продающего есть машканта, которую он должен погасить, заморозить или перевести на другую квартиру. Пока он это не сделает и его квартира не будет освобождена от залога, ваш банк не перечислит деньги. Сумма личного взноса при покупке квартиры чаще всего не позволяет произвести освобождение от залога, и для этого привлекаются те деньги, которые вы получаете в качестве ссуд. То есть ваш банк должен перевести деньги за квартиру, заложенную другому банку. Безусловно, что он пойдёт на это только в обмен на определённые гарантии. В данном случае подобной гарантией является обязательство банка продающей стороны освободить квартиру от залога после перевода необходимой суммы. Оно дается в виде письма - михтав каванот. Если хозяин квартиры собирается гасить или замораживать машканту, то подготовка михтав каванот не займёт более 2-3 дней, но при переводе ссуд на другую квартиру дело усложняется. Во-первых, он должен найти новую квартиру, заключить договор, оформить все необходимые для перевода ссуд документы (как и при получении), но самое главное, он точно так же зависит от своих продавцов, если у них на квартире есть машканта. Таким образом выстраивается цепочка из многих покупок-продаж, и пока все звенья не будут готовы, перевод денег невозможен, так как он производится от начального звена к конечному, минуя промежуточные.

Поясним на примере:

А - первая покупка, получение ссуд в размере 100.000 шекелей.

В - продаёт квартиру покупателю А, покупает со вторых рук у С, переводит ссуды в размере 65.000 шекелей.

С - продаёт покупателю В, покупает со вторых рук у D, переводит ссуды в размере 75.000 шекелей.

D - продаёт покупателю С, покупает новую квартиру в строительной компании X и переводит ссуды в размере 50.000 шекелей (см. рис. №1)

Посмотрим, как в этом случае произойдёт перевод денег. Предположим, что все стороны уже подписали основные договора, оплатили личный взнос 10% от стоимости и оформили все необходимые банковские документы. Строительная компания X выдаёт банку D обязательство на определённых условиях принять и записать ссуду 50.000 шек. Имея обязательство компании, банк D выдаёт банку С письмо (михтав каванот), в котором обязуется освободить квартиру D от залога при переводе в компанию X 50.000 шек. Квартира С имеет залог 75.000 шек., которые банк С должен перевести на квартиру D, но 50.000 шек. из них должны перейти в компанию X. Потому банк С готовит письмо банку В с обязательством освободить квартиру от залога в случае перевода 50.000 шек в строительную компанию X и 25.000 шек. владельцу квартиры D. Банк В должен перевести ссуду в размере 65.000 шек. Эта сумма меньше, чем переводит банк С, поэтому В просто повторяет условия - 50.000 шек. в компанию X и 25.000 шек. владельцу квартиры D, тогда он освободит квартиру от залога. Банк А, получив письмо от банка В, переводит деньги, после чего квартира освобождается от залога и оставшуюся часть продавец В получает на свой счёт.

Мы рассмотрели очень простой пример, от которого уже начинает заходить ум за разум. В жизни бывают случаи гораздо сложнее, но сейчас для нас важен вывод: сроки перевода денег в подобных сделках зависят не только от вас и хозяина квартиры, а от всей цепочки. Неготовность одного из звеньев цепочки - самая распространённая причина задержек в оформлении ссуд. Чем длиннее цепочка, тем больше вероятность возникновения у одного из её звеньев побочных проблем, которые задержат всех.