3. Процентное соотношение банковских ссуд (машлимот ) и стоимости квартиры при наличии закаута
3. Процентное соотношение банковских ссуд (машлимот) и стоимости квартиры при наличии закаута
Если от общей суммы вы отнимите льготную часть, то останется ссуда, которую выдаёт сам банк. Нормальным считается, если доля банковских ссуд не превышает 50-60% от стоимости, при хороших доходах можно дойти до 70%. Рубеж в 70%, даже если и удается перейти, то только на несколько процентов и ценой ухудшения условий кредитования. Машлимот - это те деньги, на процентах от которых банк зарабатывает, и которыми он рискует, выдавая их вам. Льготную часть вы тоже получаете через банк, но прямого риска потерять эти деньги у банка нет. Главное, чтобы были выполнены все формальные требования министерства строительства. Поэтому иногда покупатель с большой льготной частью может легко получить 95% ссуд, а с маленькой - едва дойти до 85%.
Рассмотрим несколько примеров:
цена квартиры - 550.000 шекелей
личный вклад - 40.000 шекелей
всего ссуд - 510.000 шекелей 92.7%
из них
льготные - 148.000 шекелей
банковские - 362.000 шекелей 65,8%
Получилась достаточно реальная для получения положительного ответа картина. Теперь немного изменим её, предположив, что в регионе покупки местная ссуда в размере 28.800 шек. есть только на новые квартиры, а вы хотите приобрести со вторых рук.
цена квартиры - 550.000 шекелей
личный вклад - 40.000 шекелей
всего ссуд - 510.000 шекелей 92.7%
из них
льготные - 119.200 шекелей
банковские - 390.800 шекелей 71%
В этом варианте вам нужно быть готовым к тому, что 1% вам не дадут или предложат худшие условия. А если эту же квартиру купит неполная семья с повышенным закаутом, последний критерий не будет играть столь важную роль и банк будет смотреть первые два.
цена квартиры - 550.000 шекелей
личный вклад - 40.000 шекелей
всего ссуд - 510.000 шекелей 92.7%
из них
льготные - 220.000 шекелей
банковские - 290.000 шекелей 52.7%
Если увеличим стоимость покупаемой квартиры и урежем закаут, то увидим, как последний критерий может ограничить ваши возможности.
цена квартиры - 650.000 шекелей
льготные - 75.000 шекелей
банковские - 468.000 шекелей 72% (если такое разрешат)
всего ссуд - 543.000 шекелей 83,5% всего!
личный вклад - 107.000 шекелей, без которого сделка невозможна.
Простая арифметика делает понятным, почему, объединив закауты, легче купить квартиру, почему на новую квартиру банк разрешил одну сумму, а при покупке со вторых рук вдруг её ограничил и т.п. Банки иногда снижают верхнюю планку максимального финансирования для различных групп населения. Это делается в соответствии со статистикой, выявляющей зоны повышенного риска. Так, например, олимы до года в стране считаются наиболее подверженными "отъезжантским" настроениям, неполные семьи чаще попадают в трудные финансовые положения. Если один из членов семьи имеет инвалидность, то процедура конфискации квартиры в случае задолженности сильно усложняется, и банк учитывает этот риск. Недорогие квартиры на севере и юге Израиле тоже попали в опалу, так как именно их используют "отъезжанты" в своих целях, и наоборот, на банковские квартиры, процедура продажи которых исключает жульничество, легко получить предельно возможные суммы. Но в такие тонкости стоит вникать уже при подаче просьбы, а на этапе предварительного расчёта, вы должны решить, стоит ли вам затевать покупку и позволяют ли вам ваши возможности приобрести то, что вы хотите. Если чаша весов склонилась в сторону покупки, не спешите обзванивать маклеров, которые, конечно, пообещают сделать всё за вас и выбить из банка все, что нужно, но после подписания договора. Лучше соберите необходимые для просьбы документы и получите из банка предварительный ответ - ишур экрони.