Сопутствующие потери на рынке жилья

Сопутствующие потери на рынке жилья

Учитывая, что жилье и еда нужны всем, надо ожидать, что правильная политика государства будет следить за тем, чтобы цена на них оставалась как можно более низкой. Однако, как будет показано дальше, государственная политика США в области жилья способствовала прямо противоположному за счет того, что напрямую, хотя и неумышленно создала такой режим, какой живет и процветает при высоких… и растущих ценах на жилье.

Действительно, за многие десятилетия правительство США весьма успешно убедило большинство американцев делать индивидуальные сбережения (не единственный пример этого — переход в 1980-х от пенсионной программы с фиксированными выплатами к условно-накопительной системе страхования с фиксированными взносами), а также в том, что наилучший способ вложения сбережений — это покупка дома. Естественно, вследствие этого американцы стали вкладывать слишком много средств и сбережений в жилищный фонд (первоначально в качестве первого взноса) и очень часто за счет других инвестиций — например, в акции и облигации. Несмотря на хорошо известные плюсы домовладения (покраска забора, поливка газона), осуществление курса «свой дом для всех» через финансируемую правительством программу субсидий было колоссальной ошибкой.

Жилищный фонд — уникальный актив, потому что, как только человек вселяется в дом, он уже не генерирует доход или денежные потоки. В этом смысле прибыль от жилья, занятого владельцем, нужно рассматривать как доход от удобства (не генерирующего наличности). Поскольку нет притока денежных средств, который бы генерировал положительную отдачу от инвестиции в жилье, государство должно организовать повышение цен. Естественно, что это приводит к эффекту «эскалатора», когда цены должны постоянно расти, чтобы сохранялась положительная отдача. Такое повышение цен в конечном итоге приводит к тому, что в экономике создается пузырь, который не может не лопнуть, и дома меньше используются для жилья и больше для спекуляций. Подробнее об этом поговорим ниже.