8. Проблемы ипотечного кредитования

8. Проблемы ипотечного кредитования

8.1. Подорожание ипотечного кредита

Согласно ст. 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395-I «О банках и банковской деятельности» процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено федеральным законом. Кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам), комиссионное вознаграждение и сроки действия этих договоров с клиентами, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом. Поэтому будьте внимательны, читая договор. Изменить его вам вряд ли удастся. Но по крайней мере будете готовы к тому, что процентная ставка по какой-либо причине неожиданно возрастет.

Хотя в отношении ставок по ипотечным кредитам сейчас принято говорить не о подорожании ипотечного кредита, а, наоборот, о том, что он начинает понемногу дешеветь.

В некоторых случаях снижается первоначальный взнос, в других – процентная ставка.

Определенный риск кредитной организации при этом присутствует. Ведь ипотечные кредиты являются долгосрочными и выдаются, в основном, на длительное время – до 20 лет. И если через несколько лет квартиры подешевеют, а заемщик прекратит выполнять свои обязательства по договору ипотеки, то банк будет вынужден в процессе обращения взыскания на квартиру реализовывать ее с целью возместить из ее стоимости недополученные проценты и оставшуюся невыплаченной сумму кредита. Вот тогда банк может не получить обратно свои деньги или получить их не в полном объеме.

Если говорить о настоящем моменте, то те банки, которые сейчас сделали несколько доступнее свои программы и привлекли тем самым дополнительное число клиентов (например, немного снизили размер предварительного взноса), получили более высокий доход.

Причиной этому стало постепенное, но равномерное повышение цен на рынке недвижимости. Они стабильно растут на 2–3% в месяц.

В связи с тем, что процентная ставка по ипотечному кредиту несколько снизилась, заметно недовольство тех заемщиков, кто оформил свой кредит ранее. Ведь их процентные ставки пересматриваться уже не будут.

Некоторые специалисты, в частности, эксперты банка DeltaCredit считают, что ставки по ипотечным кредитам на сегодняшний день в реалиях российской экономики уже достигли своего минимума. Дальнейшее снижение процентных ставок вряд ли возможно, хотя, чтобы снижать ставку по кредитам, нужно уменьшать стоимость привлечения средств и операционные расходы. При использовании этих реальных экономических рычагов ставки все же могут снижаться.

Какой же вывод можно сделать?

Проценты по ипотечным кредитам в перспективе должны понемногу, но стабильно снижаться. Так как спрос покупателей жилья превысит его предложение на рынке недвижимости, цены на нее должны будут возрасти (что и происходит сейчас). Поэтому некоторые из тех лиц, которые намерены улучшить свои жилищные условия, рассуждают следующим образом. Не желая брать кредит и платить по нему проценты, они ждут снижения этих процентных ставок в ближайшем будущем, но законы рынка действуют против них.

По данным статистики и мнению крупных риэлтерских фирм в 2003 г. стоимость жилья в Москве выросла на 30 %, в 2004 г. – на 15–20 %, причем тенденция роста сохраняется и в настоящее время.

Как сказано, в связи с доступностью получения ипотечных кредитов подорожание недвижимости будет происходить и дальше.

Проценты по ипотечному кредиту рассчитываются от той суммы, которую вы возьмете на приобретение недвижимости. Так как недвижимость подорожает, то процент (пусть немного меньший, чем сейчас, к примеру, на 1–2%) вы будете платить от значительно большей суммы (если недвижимость подорожает, например, на 15 %). Поэтому специалисты считают, что для заемщика выгоднее получить ипотечный кредит под более высокий процент сегодня, чем под несколько заниженный – завтра.

Обратимся к компетентному мнению специалистов.

1. Руководитель службы ипотечного кредитования корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Лев Плецельман считает, что на сегодняшний день величина первоначального взноса по кредиту составляет от 5 до 30 % стоимости квартиры. Нижнее значение (5–10 %) встречается в небольшом количестве специализированных программ для конкретных слоев населения, например, для молодых семей. Величина первоначального взноса при российских так называемых «черных» и «серых» зарплатах – это некоторый интегральный показатель серьезности намерений заемщика, его возможности отдавать часть доходов на накопление или на погашение кредита. Большинство программ и банков требуют первоначальной взнос в размере 15–30 % стоимости приобретаемого жилья, и, на мой взгляд, на ближайший период падение этого показателя ниже 15–20 % для широких слоев населения маловероятно. Однако возможно появление спецпрограмм для очередников, военнослужащих и т. п. с дотацией первоначального взноса за счет различных фондов и бюджета.