Зарубежная недвижимость

Зарубежная недвижимость

Сегодня зарубежная недвижимость достаточно широко представлена в России. Это квартиры и особняки, как для проживания, так и для отдыха. На рекламу зарубежной недвижимости накладывают отпечаток не только специфика того или иного объекта, но и состояние рынка каждой отдельной страны.

В 2005 году, «по данным М. Маркаровой, управляющего директора компании Blackwood, стабильным спросом у россиян пользуется недвижимость Кипра, Испании, Франции, Хорватии, Италии, Болгарии. А среди дорогих европейских предложений, по словам С. Скотниковой, консультанта по зарубежной недвижимости компании “Кирсанова Риэлти”, бесспорно лидирует Лазурный берег Франции.

Э. Братилова, ведущий специалист по зарубежной недвижимости компании Paul’s Yard, утверждает, что русские, американцы и арабы на Лазурном берегу предпочитают покупать большие виллы. “К примеру, 2–10 га земли, дом площадью 1 тыс. кв. м, домик для гостей площадью 300 кв. м, сад, бассейн. Стоимость подобного приобретения варьирует от 15 до 25 млн евро. За последние два года цены на эксклюзивную недвижимость выросли на 30 %. Аренда шикарной виллы на берегу моря будет стоить от $50 до 100 тыс. в месяц”, – говорит она.

По словам С. Скотниковой, покупателей недвижимости на Лазурном берегу привлекает прекрасный климат, близость к культурным и бизнесцентрам Европы.

– Многие приобретают виллы сначала для сезонного отдыха, а потом переезжают в свои владения, предпочитая вести дела оттуда, – говорит она. – Не менее популярны среди россиян Италия и Испания. В Италии наибольшим спросом пользуется Сардиния, где в основном выбирают недвижимость в Порто-Черво, потому что это не только красивое, но и престижное место. Если говорить об Испании, то в последнее время увеличился интерес к Коста-Браве. Это можно объяснить близостью и к Барселоне, и к французской границе…

Россияне со средним уровнем дохода обычно покупают квартиры или двухэтажные апартаменты, а народ побогаче предпочитает виллы. Дачу для себя обычно покупают в уединенном месте, а недвижимость для сдачи в аренду – поближе к берегу, в местах скопления потенциальных арендаторов. Цены вполне сопоставимы со стоимостью загородной недвижимости в престижных районах Подмосковья. Например, по данным Д. Попова, руководителя аналитического отдела компании “Новая Площадь”, апартаменты в Испании стоят от 144 до 660 тыс. евро, бунгало – от 180 до 700 тыс. евро, виллы площадью от 100 кв. м стоят от 570 до 1380 тыс. евро.

– На побережье Италии жилье можно найти преимущественно в маленьких городках, по численности населения больше похожих на деревни, но с развитой инфраструктурой и широкими возможностями для проведения досуга, – говорит Д. Попов. – Стоимость квадратного метра 50-метровой однокомнатной квартиры 600–800 евро.

Дом на побережье в Болгарии, по словам Н. Смирновой, специалиста по зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость», стоит от $ 300 тыс., а элитный особняк в престижном месте на Кипре может обойтись не дороже $ 500 тыс. «Стоит учесть, что престижными являются не наиболее приближенные к побережью виллы, а те, которые находятся на некотором удалении от берега, имеют хороший вид на море и удобные транспортные коммуникации», – предупреждает Н. Смирнова.

«На севере Хорватии, как рассказала «Известиям» М. Маркарова, самые дорогие квартиры располагаются в прибрежной зоне, квартиры, удаленные от Адриатического моря, могут стоить в три раза меньше. Пользуются популярностью старинные каменные дома. Следует учитывать, что они хоть и стоят дешевле апартаментов у моря в два с половиной раза, зато ремонт такого дома обойдется во столько же, во сколько его покупка. Самая дорогая недвижимость на севере Хорватии стоит 1500 евро за 1 кв. м, а на юго-западе ценовой диапазон шире – стоимость 1 кв. м в модных старинных виллах доходит до 6000 евро»[47].

Интересно, что в Великобритании «элитная недвижимость, прежде всего, определяется просторностью жилья, числом комнат и их размером. Располагаться элитный особняк или апартаменты должны либо в дорогом районе города, либо в элитном пригороде с хорошей экологией и низкой преступностью. Для англичан, покупающих элитную недвижимость, важно и просто название района, в котором расположен дом. Иногда только название места может превратить жилье в элитное по-настоящему.

Большинство домов в Англии двухэтажные. Элитные квартиры в принципе могут быть расположены в доме любой архитектуры. Для домов критерии более строгие. Элитным признается либо старинное здание, либо особняк местного лорда. Правда, в редких случаях элитным может быть признан дом в классическом стиле или нечто авангардное.

В США класс дома не играет роли. Важен район. В этой стране комфортность жилья примерно одинакова и в среднем, и в бизнес-классе.

В Канаде ценится месторасположение недвижимости. Еще для канадцев важно, кто живет с ними по соседству. “Хорошее место” – это там, где хорошая экология. Котируются апартаменты на берегу моря, озера, реки. Состоятельным канадцам нужно, чтобы в элитном районе была хорошая местная школа, хорошие рестораны, спортклуб, парк, низкая преступность. По соседству с элитным районом не должно быть никаких промышленных производств. В самом районе для богатеньких должно быть мало транспорта и обязателен гольф-клуб. В престижных городских районах соседи – высокооплачиваемые врачи, юристы, профессора.

Кстати, среди канадцев по-настоящему элитным считается дом, а не квартира. Обычно это двухэтажный особняк с красивым дизайном, построенный по индивидуальному проекту из качественных материалов. В отличие от англичан, площадь дома, просторность для канадцев – не главный признак элитности. Для жителей Канады важно место, респектабельные соседи, качество строительства и материалов…

Интересно, что по-настоящему элитная недвижимость в Англии широко не рекламируется. На нее и так есть покупатели.

В Канаде же продавцы домов класса люкс рекламируют прежде всего стиль жизни. Например, это дом для тех, кто любит бегать по пляжу перед утренним кофе. Покупайте особняк рядом с пляжем… Хотите жить в зеленом оазисе? Покупайте дом напротив парка.

Для большинства англичан элитное жилье – это отдельно стоящий дом. В Великобритании найдется гораздо больше домов за 5 миллионов долларов и дороже, чем квартир и пентхаусов по сравнимым ценам. Квартиры также могут быть элитными, но реже, и только в Лондоне.

В Канаде ситуация иная. 31 % людей, владеющих недвижимостью класса люкс, выбирает апартаменты, 3 % – таунхаусы и 64 % – дома.

В США 80 % элитного жилья приходится на дома – виллы, особняки и 20 % – на городские апартаменты…

Англичане элитные дома практически всегда предпочитают покупать, а не арендовать. Но апартаменты могут быть сданы в аренду. В Канаде в большинстве дорогих особняков владельцы либо живут сами, либо дома попросту пустуют. В аренду их не принято сдавать…

В Англии среди покупателей “элиты” много иностранцев. Например, каждый пятый дом в долине Темзы (регион к западу от Лондона) по цене 1 миллион фунтов и выше покупается гражданином России.

В Канаде большинство покупателей недвижимости класса “люкс” – местные. Плюс приезжие из Гонконга, Тайваня, США. Доля покупателей-европейцев невелика. Возраст приобретающих дорогую недвижимость в Канаде – обычно больше 40 лет. Многие дома покупаются для проведения отпуска или как вложение капитала. Приобретают “элиту” как бизнесмены, так и врачи, адвокаты, кинозвезды, профессиональные спортсмены…

В Лондоне и его окрестностях цены на дорогое жилье стремительно росли до 2003 года. Рост цен на особняки и апартаменты шел быстрее, чем на обычную недвижимость. Но примерно года полтора назад остановился. Сейчас дорогая недвижимость стала дешеветь.

В США цены на элиту растут на десятки процентов в год, а в Канаде ежегодно последние семь лет – на 8–12 %»[48].

В октябре 2005 года в Канаде произошла государственная переоценка недвижимости. Так «оценочная стоимость среднего жилья на одну семью выросла в Торонто на 12 %. Цена отдельно стоящего дома поднялась с 370 до 420 тыс. канадских долл. (1 канадский долл. равен примерно 0,84 долл. США). Квартиру в кондоминиуме оценивают в 228 тыс. (вместо 221 тыс.). Хотя ставку налога на недвижимость уменьшили почти на 1 %, быстрый рост оценочной стоимости привел к заметному увеличению налогов»[49]. Соответственно удорожанию недвижимости на канадском рынке наметилась тенденция к падению спроса.

При рекламировании зарубежной недвижимости приходится учитывать не только специфику самого рынка жилья, но и проблемы, которые могут возникать перед будущими покупателями. «Во многих странах существуют ограничения на покупку иностранцем недвижимости. Приобретая недвижимость в Италии, собственник не получает гарантии свободного доступа в страну через мультивизу и, соответственно, проживания. Необходимо открыть свое дело или другим образом приносить пользу этой стране, – говорит М. Маркарова. – А в Испании с приобретением жилой недвижимости человек без проблем получает мультивизу и возможность передвижения по стране. В Хорватии и земля, и жилье иностранцам продаются свободно, можно оформить покупку за два-три дня».

Приобретая недвижимость за рубежом, покупатель должен знать, что помимо заявленной стоимости жилья его ожидают дополнительные расходы, связанные с оформлением сделки, чаще всего они составляют около 10 % от стоимости недвижимости.

– Как правило, расходы включают в себя нотариальные сборы, налог на покупку недвижимости, регистрационные сборы, в некоторых странах – комиссионные агентству, – предупреждает С. Скотникова. – Например, налог на покупку недвижимости во Франции очень высок – 19,6 %. Но чаще всего он уже включен в стоимость. А законодательство Италии дает преимущества резидентам страны, не обязательно гражданам. Например, в тех случаях, когда при покупке уплачивается НДС, иностранец платит максимальную ставку – 20 %, в то время как резидент Италии платит 4 %, если это его первое жилье, и 10 %, если не первое.

Но эти расходы оправдаются, если грамотно распорядиться недвижимостью. По словам Н. Смирновой, гарантированный доход от сдачи недвижимости в аренду – от 6 до 10 % годовых. «А так как приобретенная недвижимость в случае сдачи ее в аренду находится в доверительном управлении, то риски арендодателя сведены практически к нулю – сдают, платят за вас налоги и следят за вашей недвижимостью в этом случае сотрудники управляющей вашим жильем фирмы, – говорит она. – К тому же цены на саму недвижимость и ее сдачу в аренду, особенно на побережье, постоянно растут, что еще раз подтверждает выгодность приобретения жилья на побережьях Европы».

Жить и отдыхать на чужом берегу придется по законам выбранной страны и считаться с соседями. Во Франции, например, по словам Э. Братиловой, власти очень заботятся о внешнем облике зданий. «Если владелец хочет изменить фасад виллы, ему обязательно придется получить огромное число согласований, на что иногда уходит 10 лет, – говорит она. – А если начинаются строительные работы, соседи обязательно доложат властям. Новый владелец может столкнуться и с более серьезными проблемами. К примеру, через 3–4 года после заключения сделки может нагрянуть финансовая полиция и потребовать документы, подтверждающие происхождение доходов, на которые была куплена недвижимость. При отсутствии требуемых документов можно потерять недвижимость и оказаться в тюрьме».

Недоверие иностранцев к происхождению наших денег отмечает и М. Маркарова: «К российским гражданам, желающим приобрести недвижимость, за рубежом специфическое отношение: в некоторых странах (особенно во Франции, Австрии, Германии) существует недоверие к легальности русских денег. Некоторые агентства вообще отказываются работать с россиянами, считая даже предоставленные необходимые документы фиктивными»[50].

На иллюстрациях 50 и 51 представлены примеры рекламы зарубежной недвижимости.

Иллюстрация 50. Недвижимость на Мальте по понятным ценам

Иллюстрация 51. Восклицательные знаки не отвечают на многие вопросы

Данный текст является ознакомительным фрагментом.