2.2.1. Бухгалтерский учет и налогообложение долгосрочных инвестиций

2.2.1. Бухгалтерский учет и налогообложение долгосрочных инвестиций

2.2.1.1. У инвестора

Бухгалтерский учет инвестиционных вкладов у инвестора в объект строительства ведется на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» по отдельному субсчету. Перечисление средств инвестиционного вклада заказчику (заказчику-застройщику) отражается бухгалтерской записью:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51

– перечислен инвестиционный вклад.

По мере завершения строительства и оформления всех необходимых документов инвестор отражает у себя в учете капитальные вложения в объект недвижимости (п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета). Эта операция отражается бухгалтерской записью:

ДЕБЕТ 08.4 КРЕДИТ 76

– отражена инвестиционная стоимость объекта.

Дальнейшее отражение в учете полученного объекта зависит от его назначения. Если он предназначен для использования в хозяйственной деятельности организации, объект надо учитывать в составе основных средств, если для продажи – в составе товаров.

Передача объекта инвестору оформляется актом о приеме-передаче здания (сооружения) (форма № ОС-1а).

Если объект находится в собственности двух или нескольких организаций, данные о нем записываются в форме № ОС-1а соразмерно доле организации в праве общей собственности. При этом на первой странице в раздел «Справочно» заносятся сведения об участниках долевой собственности (с указанием их доли в праве общей собственности).

Обратите внимание!

На практике встречаются случаи, когда размер инвестиционного вклада превышает инвестиционную стоимость строительства. Это характерно для внебюджетного финансирования, когда ведется долевое строительство жилых домов и иных объектов недвижимости. В такой ситуации объект будет приниматься к учету инвестором-дольщиком по стоимости вклада, при условии, если договором с заказчиком не предусмотрен возврат средств экономии. Основанием такого вывода является статья 5 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно этой статье в договоре между заказчиком и инвестором указывается цена договора. По этой цене и будет приниматься к учету завершенный строительством объект, если, конечно, эта цена не будет изменена. При этом изменение цены договора допускается только в случае, если это предусмотрено договором (п. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Вместе с передачей объекта строительства заказчик (заказчик-застройщик) должен передать инвестору информацию о сумме «входного» НДС. Ведь право на вычет НДС, уплаченного подрядчикам, имеет инвестор.

В бухгалтерском учете инвестора «входной» НДС отражается следующей бухгалтерской записью:

ДЕБЕТ 19 «НДС» КРЕДИТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

– отражена сумма НДС, уплаченная подрядным организациям и заказчику-застройщику за оказанную услугу.

Для произведения вычета по НДС инвестору необходимо иметь:

› сводный счет-фактуру;

› копии счетов-фактур, выставленных подрядчиками заказчику (застройщику);

› справку-расчет суммы НДС, приходящейся на долю инвестора (если инвесторов несколько).

Организация-инвестор сможет принять к вычету суммы «входного» НДС, переданного ему заказчиком (заказчиком-застройщиком), при использовании полученного имущества в деятельности, облагаемой НДС. В противном случае, то есть при использовании в деятельности, не облагаемой НДС, суммы «входного» НДС должны быть включены в стоимость объекта.

Например, реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них освобождена от НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Следовательно, суммы «входного» НДС, приходящиеся на эти жилые помещения, доли в них подлежат включению в их стоимость.

Обратите внимание!

Если организация построенный или приобретенный объект недвижимости перестает использовать в облагаемой деятельности, она обязана восстановить ранее принятый к вычету НДС.

Расчет суммы НДС, ранее принятой к вычету, весьма сложен и регулируется пунктом 6 статьи 171 НК РФ. Налогоплательщик обязан по окончании каждого календарного года в течение 10 лет, начиная с года, в котором имущество начало амортизироваться, в целях исчисления налога на прибыль восстанавливать сумму налога. Расчет производится как у суммы налога, принятой к вычету, в соответствующей доле. Указанная доля определяется исходя из стоимости отгруженных товаров (работ, услуг), переданных имущественных прав, не облагаемых налогом исходя из стоимости отгруженных товаров (работ, услуг) за календарный год. Сумма налога, подлежащая восстановлению, в стоимость данного имущества не включается, а учитывается в составе прочих расходов в соответствии со статьей 264 НК РФ.

Приведенные правила не распространяются только на ту недвижимость (основные средства), которые полностью самортизированы или с момента ввода в эксплуатацию которых прошло не менее 15 лет.

Восстановленная сумма НДС за год отражается в налоговой декларации по НДС на отдельном листе. Форма этого приложения содержится в Приложении № 1 к приказу Минфина РФ от 28 декабря 2005 года № 163н.

Для строительства, начатого до вступления в силу изменений по НДС, то есть до 1 января 2006 года, законодатель предусмотрел переходный период (ст. 3 Федерального закона № 119-ФЗ). Он делится на два этапа:

1) суммы НДС, предъявленные до 1 января 2005 года.

Если суммы «входного» НДС были предъявлены налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) и не были приняты им к вычету до 1 января 2005 года, то они подлежат вычету по мере постановки на учет соответствующих объектов завершенного капитального строительства в порядке, предусмотренном главой 21 НК РФ. То есть по мере уплаты налога и начала начисления амортизации по нему либо по мере реализации объекта незавершенного строительства.

2) суммы НДС, предъявленные в период с 1 января 2005 года по 1 января 2006 года.

Если суммы «входного» НДС были предъявлены налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) и не были приняты им к вычету в период с 1 января 2005 года до 1 января 2006 года, они подлежат вычетам в течение 2006 года равными долями по налоговым периодам. Если объект завершенного капитального строительства будет принят на учет в 2006 году (или реализован объект незавершенного строительства), суммы НДС, не принятые ранее к вычету, подлежат вычетам по мере принятия на учет объекта завершенного капитального строительства (или реализации объекта незавершенного капитального строительства).