Коррекция или стратегический разворот?

Коррекция или стратегический разворот?

Официальные лица в Вашингтоне утверждают, что происходящее сегодня - это не стратегический разворот, а просто небольшая коррекция, дно ее достигнуто и рынок жилья вот-вот снова начнет усиленно расти. Даже не углубляясь в анализ можно сразу ответить, что это бред сивой кобылы, потому что коррекция к многолетним трендам никогда не происходит за несколько месяцев. Скажем, коррекция к ралли 70-х заняла на вторичном рынке 5 лет, а коррекция к ралли 80-х на первичном рынке - 6 лет. Так что, даже если мы имеем дело не с глобальным даунтрендом, а всего лишь с коррекцией цен, как утверждает Белый Дом, то и в этом случае на ее завершение можно надеяться не раньше осени 2009-го. Чтобы убедиться, что падение цен только начинает набирать силу, стоит провести простенький технический анализ последнего ралли по более короткому временному графику.

Рисунок2.

Во-первых, очень хорошо видно трехволновую структуру ралли: первая, пробная волна - 2001-2003, третья, основная - 2003-2006, и пятая, дополнительная - конец 2006 - начало 2007. В начале 2006 кривая цен на новые дома (синяя) сформировала двойную вершину к 2005, попытавшись взять, но не осилив новую высоту. Уже в 2006 цены упали ниже трендовой с 2002 и две попытки восстановиться и закрепиться выше нее ни к чему не привели. Текущий отскок выглядит очень вяло. Он явно является следствием того, что после 10%-го падения цен в апреле, многие наивные покупатели кинусь покупать подешевевшие дома, чем просто дали возможность крупным спекулянтам закрыть сделки по более высокой цене. Еще лучше завершение ралли видно по кривой цен на вторичном рынке (зеленая), где график уже почти повторил вторую вершину первичного рынка и эта вершина оказывается отчетливо ниже первой.

К сожалению, до марта 2006 у меня есть только поквартальные данные по вторичному рынку, но если присмотреться, то становится понятно, что движения на нем достаточно точно, хотя и менее выражено, повторяют колебания цен на новые дома, только с запозданием на 2-3 месяца. Это естественно - на первичном рынке цены устанавливают профессионалы, которые в режиме реального времени отслеживают конъюнктуру и оперативно реагируют на нее. А индивидуальные владельцы жилья просто идут в их фарватере, по факту реагируя на данные об изменении цен (данные о ценах на первичном рынке за текущий месяц публикуются в конце следующего месяца, соответственно реакция вторичного рынка происходит еще месяцем позже).

Для проверки посмотрим, какую техническую картину показывают объемы продаж на первичном рынке, чтобы понять, есть ли за технической картиной цен какой-то реальный фундамент (Рис. 2, нижний график). Как видно из рисунка, тренд роста продаж новых домов развернулся в начале 2005 и нет ни малейших технических признаков того, что в ближайшем будущем продажи восстановятся. Скажем, нетрудно заметить, что пик продаж практически всегда приходится на начало весны, а к зиме продажи резко падают. Следовательно, в этом году пик уже пройден и более чем вероятно, что к концу года продажи новых домов не только не увеличатся, но, наоборот, упадут до минимального значения с 1995. Я не стал приводить кривую продаж на вторичном рынке, поскольку она очень похожа на кривую продаж новых домов - там тоже падение только нарастает.

Получается, что спрос, как на первичном, так и на вторичном рынке все сильнее снижается, а предложение, напротив, быстро растет и все это на фоне уже происходящего значительного снижения цен. По-моему, чтобы сделать из этого вывод о скором возобновлении роста рынка жилья, нужно быть как минимум штатным оптимистом на жаловании в ФРС. Так что исходя из технической картины всего тренда с 70-х (Рис. 1) и последнего ралли 2001-2007 (Рис. 2), из фундаментального состояния долговых обязательств и доходов населения (заметка о потребительском кредитовании), а также из параметров прогнозируемого экономического кризиса, падение относительных цен на жилье должно продолжится в течение ближайших 5-8 лет. Наиболее вероятными мне кажутся целевые уровни 330% для нового жилья и 310% для вторичного, т.е. порядка 75% восходящего тренда с 1970, что составит снижение реальной стоимости на 35-36%.