7.3 Депрессивные ипотечники

Теперь надо о жилых домах поговорить, эта область куда больше. И самих домов больше, и стоят они дороже, чем офисные/коммерческие. В США в своём собственном доме[20] живут порядка 2/3 семей. В разных странах по-разному, но это довольно обычное соотношение. А в Германии, например, люди всю жизнь снимают и не парятся. И снять там куда сложнее, чем у нас: только что отпечатки пальцев не попросят. И вот эта американская цифра в 2/3 — она возникла из-за того, что государство сделало ипотеку доступной.

Надо вернуться к истории. Я уже говорил о династии Тан и торговле шёлком, сейчас перенесёмся поближе — в забытую богом Америку времён Великой депрессии. После резкого падения рынка в 1929 году начался мощнейший жилищный кризис. Цены на дома валились как подкошенные, и люди переставали платить по кредитам в огромном количестве. Ситуация была аховая, и американское правительство даже создало специальные конторы по выкупу этих ипотек. В итоге аж двадцать процентов ипотек были выкуплены правительством. Что же конкретно происходило?

Это важно именно с точки зрения развития финансовой технологии. До депрессии ипотечное кредитование росло. Типичный срок кредита составлял от 2 до 5 лет, а тело кредита отдавалось в конце. Что это означает? Покупая дом в 1920 году, ты шёл в банк, и он тебе выдавал кредит. Обычно давали половину денег. То есть на дом стоимостью 10 тысяч долларов банк давал кредит в 5 тысяч. Проценты платишь ежемесячно, а в конце — через два года, ну или через пять, платишь 5 тысяч. Потом можно опять попытаться взять ипотеку. Придёшь в банк, и он тебе опять даст 5 тысяч. Такая была схема, банки её всем предлагали, и она стала очень распространена.

Когда мы говорим о теле кредита, понятно, что это большая сумма. Вы платите каждый месяц только проценты, а через два года вдруг надо заплатить всю пятёру. Но люди думали, что это ничего страшного — через два года пойду к ним опять, ну а если не дадут — попрошу кредит в другом банке. Я же могу где угодно найти эти пять тысяч? И всё работало без особых проблем.

Что же произошло во время Великой депрессии? Две вещи: безработица выросла до 25 % и цены на дома упали сильнее, чем вполовину. К примеру, занял ты 5000 долларов на дом, который стоит 10к, а он стал стоить только 4 тысяч. Прошло два года, идёшь в банк — пора рефинансировать кредит. Приходишь, говоришь — ну вот, я безработный, а мой дом сейчас стоит $4000. Банк тебе говорит — ну извини, не шмогла, кредит я тебе больше не дам. Что происходит? Дом надо продавать, ты банкрот, всё пропало. Первый взнос был 5 штук, ведь если дом стоил 10, а ты занимал пять, вот первоначальный взнос ты полностью потерял, ещё и должен остался. Это происходило с миллионами американских людей, не говоря уже о простых неграх.