Новые ипотечные продукты

Новые ипотечные продукты

Финансовый сектор при всех его претензиях на осуществление инноваций занимался своими нововведениями вовсе не для того, чтобы перенести риски с бедных американцев на тех, кто в состоянии взять эти риски на себя. Например, если говорить об ипотечных кредитах с плавающей процентной ставкой, бедные американцы, пытающиеся свести концы с концами, не знают, какими будут их платежи по этим кредитам в конкретный месяц. Однако даже по таким кредитам с плавающей процентной ставкой можно установить фиксированные платежи, если срок погашения кредита (число лет, за которые данный кредит должен быть погашен) можно было бы менять.

В качестве альтернативы американскому рынку можно привести пример датского ипотечного рынка, который успешно работает в своей стране на протяжении уже более двух столетий. Доля дефолтов по кредитам здесь небольшая, а стандартизированные продукты обеспечивают сильную конкуренцию, приводящую к низким процентным ставкам и низким операционным издержкам. Одной из причин, объясняющих небольшую долю объявлений о неплатежеспособности по кредитам в Дании, являются строгие правила: заемщики могут занимать не более 80 % стоимости своих домов, при лом первым убытки должен нести инициатор ипотечного кредит. И американской же системе повышается риск возникновения отрицательного собственного капитала, и к тому же она поощряет участников рынка заниматься спекулятивными операциями. Датская система, напротив, предназначена для недопущения отрицательного собственного капитала и предотвращения спекуляций⁴⁸. Она характеризуется высокой степенью прозрачности, и поэтому те, кто покупает ипотечные облигации, действуют на основе точной информации о качестве кредитных оценок каждого инициатора ипотечных кредитов.

Правительству США неоднократно приходилось брать на себя инициативу по предложению на рынке инновационных финансовых продуктов, удовлетворяющих потребности обычных граждан. После того как они доказывают свою пользу, такими продуктами начинает заниматься и частный сектор. Нынешний кризис, возможно, отражает другой случай, когда правительство будет вынуждено выступить с инициативой из-за того, что частный сектор неспособен заниматься тем, чем должен.

Принимая во внимание серьезные ошибки частного сектора в сфере кредитования, в настоящее время правительство может сделать относительно немного, чтобы не допустить обесценения залогового имущества ниже величины этого кредита, хотя не все такие обесценившиеся залоги заканчиваются обращением на них взыскания. Несмотря на то что в таких случаях у заемщиков появляется стимул отказаться от выплат по кредиту, эти люди заботятся о своей репутации. Поэтому разновидности программ, описанных в этой части главы, могут помочь им ее сохранить: если предложить этим людям законную возможность остаться в своих домах и осуществлять свои платежи по кредиту, они попытаются ей воспользоваться.

Есть и другие предложения, которые влияют на стимулы, подталкивающие владельцев объявить дефолт по своим кредитным обязательствам. Одно из таких предложений, которое продвигал бывший председатель Совета экономических консультантов при президенте Рейгане Мартин Фельдштейн, предусматривает обмен, например, 20 % текущего ипотечного кредита, взятого конкретным человеком, на государственный заем, предоставляемый под более низкие проценты⁴⁹.

Но этот государственный заем не будет относится к категории кредитов без права регресса; и поэтому заемщик будет обязан вернуть все, что он занял у правительства. Но поскольку он не откажется (не сможет этого сделать) от погашения кредита, выданного правительством, он не откажется и от кредита без права регресса, полученного в банке. В этом случае объявления дефолта станут менее вероятными. Кредиторы тоже не останутся внакладе: это предложение, по сути, является для них большим подарком, получаемым частично за счет собственников жилья, которые будут вынуждены поменять кредит без права регресса на кредит с правом регресса. Как уже отмечалось выше, получение кредита без права регресса похоже на опцион, обеспечивающий стопроцентный выигрыш, который достается вам в том случае, когда цены жилья растут, с ограничением риска, возникающего при снижении цен. Переход с кредита без права регресса на кредит с правом регресса приводит к отказу от этого опциона. Скорее всего, финансово неискушенные заемщики не понимают всех выгод обладания таким опционом и поэтому обратят внимание только на сокращение своих выплат. В каком-то смысле при этом варианте правительство будет пособником банкиров в их обмане, если те не расскажут домовладельцам обо всех подводных камнях такого обмена.

Однако небольшая модификация этого предложения снижает вероятность обращения взыскания на заложенную недвижимость и в то же время помогает избежать предоставления еще одного необоснованного подарка кредиторам. Правительство может стимулировать кредиторов выкупить опционы по их справедливой рыночной стоимости (тем самым снижая неопределенность, с которой сталкиваются и они сами, и рынки) и поощрять семьи использовать доходы (большую их часть) от этой продажи для снижения выплат по непогашенной части ипотечного кредита⁵⁰.

Рассмотрим для примера дом стоимостью 300 тыс. долл. Если взять под него ипотечный кредит в 300 тыс. долл., то существует огромный риск, что разность между стоимостью обеспечения и кредитной задолженностью станет отрицательной. Банк конвертирует 60 тыс. долл. в ипотечный кредит с правом регресса. Предположим, что стоимость такого «опциона» равна, скажем, 10 тыс. долл. Домовладелец использует его, чтобы немного снизить стоимость своего кредита. Благодаря этому дом становится для него более доступным, так как платежи по нему будут сокращены на 50 долл. в месяц. Чтобы сделать эту сделку еще более привлекательной (как для банка, так и для заемщика), правительство, понимающее, что в результате снижения штрафных ставок в выигрыше окажутся все, может предоставить домовладельцу ипотечный кредит с правом регресса в размере 60 тыс. долл. под 2 %. В сочетании с 25 %-ной налоговой льготой это означает, что расходы домовладельца снизятся с 18 тыс. долл. в год до 11 250 долл. Это беспроигрышная ситуация для всех. Меньшие платежи приведут к снижению количества дефолтов. Одна из причин, по которой банки призывали провести очистку их балансовых отчетов, — снижение неопределенности, которое позволит им выдавать больше новых кредитов. Описанная здесь программа именно это и предусматривает, причем этот результат достигается не за счет переноса убытков банков на налогоплательщиков, а благодаря помощи домовладельцам. Это пример «просачивающейся наверх» экономики: помощь обычным гражданам приводит к улучшению положения банков. Такой вариант существенно отличается от экономики, «просачивающейся впит», на которую в настоящее время пытается ориентироваться правительство, надеющееся, что благодаря достаточной помощи банкам в конечном счете некоторую передышку смогут получить домовладельцы и остальные участники экономической деятельности.

Я подозреваю, что, если бы правительство приняло простые предложения, изложенные в этой главе, проблема обращения взыскания на заложенную недвижимость ушла бы в прошлое. Но, к сожалению, администрация Обамы следует курсом администрации Буша и в основном направляет свои усилия на спасение банков. Но после вливания денег в банки проблемы на ипотечном рынке стали еще более серьезными, из чего следует, что в предстоящие месяцы и годы банки ожидают большие трудности. Однако, как будет показано в следующей главе, тот вариант спасения банков, который разработало правительство, препятствовал реструктуризации ипотечных кредитов и не смог восстановить кредитование, а ведь именно под этим предлогом и осуществлялась спасательная операция. Этот шаг привел к гораздо более значительному росту государственного долга, чем можно было бы ожидать при использовании альтернативных подходов.